上海城市更新進行時：萬家燈火將更暖，城市未來更可期

2100億投資落地，上海4萬戶家庭迎來“新家”倒計時

從“拆改留”到“留改拆”，上海城市更新理念悄然巨變

投資2100億，惠及4萬戶：解讀上海城市更新的民生賬本

59個項目，2100億投資！上海城市更新進入快車道

近期上海城市更新的進程，牽動了許多市民的心。這不是簡單的拆除與重建，而是一場關乎城市未來與萬家燈火的系統性工程。根據公開信息，上海在“十四五”期間規劃了“兩舊一村”改造，其中城中村改造是重中之重。

一項來自2025年10月上海市城中村改造項目招商推介會的數據，清晰描繪了這幅圖景的規模。全市已推出59個亟待改造的城中村項目，這些項目的前期投資總額，達到了驚人的2100億元。這筆巨資投入，預計將直接拉動建安投資約1600億元，而最關鍵的，是它將惠及超過4萬戶家庭。這些家庭的生活環境，將因此發生根本性的改變。這組數字背后，是實實在在的民生溫度與發展力度。

與過去“大拆大建”的印象不同，上海目前的城市更新，核心邏輯已經發生了深刻轉變。官方口徑中反復強調的“留改拆并舉，以保留保護為主”，成為指導方針。這意味著，一刀切的推平重建不再是首選，如何留住城市記憶、延續社區脈絡，與改善居住條件同樣重要。這種理念的升級，讓更新工作更精細，也更具挑戰性。

例如，位于青浦區的蟠龍“城中村”改造項目，就是一個典型案例。它沒有將原有的江南古鎮風貌徹底抹去，而是選擇了保護性開發的路徑。項目在保留蟠龍古鎮原有肌理和歷史建筑的基礎上，進行功能升級和環境重塑，將其與現代化的虹橋國際商務區融為一體。最終，這里既能看到小橋流水的傳統意境，也能享受到國際化的商業與休閑配套。這種模式，實現了文化傳承、民生改善與區域價值提升的多贏。

上海的目標十分明確：到2026年底，要全面啟動這些城中村地塊的整體改造；而到2027年，則要基本完成關鍵的征收動遷工作。清晰的時間表，傳遞出政府推動這項工作的決心與節奏感。這不是遙遙無期的藍圖，而是正在按計劃推進的民生實事。

在浦東新區，城市更新的力度尤為顯著。作為上海經濟發展的龍頭，浦東的改造任務也最為繁重。全區已被認定的城中村改造項目多達27個，數量約占全市的四分之一。為了高效推進這項工作，浦東在一些項目中試點“房票”制度，并搭建了“浦易達”這樣的智能化服務平臺，旨在讓補償安置的流程更透明、更便捷。據統計，浦東的改造計劃將讓約2.2萬戶居民受益。改造后釋放出的寶貴土地資源，也將為浦東的產業發展提供新的空間。

另一個值得關注的區域是寶山區的淞南鎮。根據相關規劃，淞南鎮正抓住“大吳淞”地區整體轉型的契機，積極推動集體土地收儲和現代化產業社區的建設。比如，江楊南路沿線的地塊動遷工作，就與規劃中的淞南公園等重大生態項目緊密銜接。未來的淞南，有望告別舊貌，形成一個集生態、居住與產業功能于一體的新興板塊。

而青浦區的鳳溪社區改造項目，因其創新的模式曾獲得央視等主流媒體的關注報道。這個項目引入了大型央企合作，探索“城市更新+產城融合”的新路徑。它不僅著眼于改善居民的住房條件，還提前規劃了產業導入和社區商業配套，甚至探索通過不動產投資信托基金等金融工具，為項目的長期運營提供可持續的資金支持。這為全國同類項目提供了一個可參考的“樣板間”。

所有這些項目的推進，都建立在堅實的法治與政策基礎之上。上海的相關法規明確，舊城區改建這類項目，必須充分尊重居民意愿。通常，需要獲得90%以上的被征收戶同意，項目才能啟動；而最終的簽約生效比例，也不能低于80%。在實際操作中，像普陀區的一些項目，甚至將簽約比例要求提高到了85%以上。這從根本上保障了居民的知情權、參與權和決定權，確保更新改造是民心所向。

在補償安置方案上，政策也體現了對歷史遺留問題的照顧和對居民選擇權的尊重。對于居住條件特別困難的舊式里弄房屋，有“套型面積補貼”政策，每證可以增加一定面積的補貼，切實減輕居民的購房壓力。全市推廣的“房票”安置方式，給予居民用補償權益兌換特定商品房的選擇，這有助于滿足多樣化需求，同時也促進了房地產市場庫存的消化。當然，選擇“房票”完全是自愿行為，傳統的貨幣補償或產權調換（安置房）方式依然并行，確保居民可以根據自身情況做出最優選擇。

如此大規模的城市更新，資金從哪里來？這是一個無法回避的現實問題。上海的模式是“政府引導、市場運作、公眾參與”。除了財政投入，國家層面的政策性銀行提供了專項借款，確保資金足額保障；多家商業銀行也推出了覆蓋拆遷安置、開發建設到居民購房按揭的全鏈條金融服務。這種多方聚力的金融支持體系，有效分散了風險，讓改造工作能夠行穩致遠，避免了因資金問題而停滯。

回過頭看，上海的城市更新能穩步推進，其成功經驗可能不僅僅在于投入了巨額資金。更深層的原因，或許在于始終貫穿其中的“人民城市”理念。改造的最終目的，是為了讓生活在這里的人更幸福。因此，我們看到危舊房改造與小梁薄板房屋解困計劃同步實施，確保最困難的群體優先得到關懷；我們看到更新不止于住宅，還延伸到社區層面，比如在寶山淞南的規劃中，就強調利用更新騰出的空間，建設“15分鐘社區生活圈”，配套養老、托幼、醫療和便民商業設施。