中建集團接盤萬達？

近日，中建一局在2024年1月接連收購了兩座萬達廣場的消息引發了行業關注，先是常德萬達廣場，隨后是遂寧萬達廣場，兩家萬達旗下的公司股權分別變更為中建一局100%持有。

這并非簡單的房地產交易，中建一局正是這兩座萬達廣場當年的承建方。從“建造者”轉變為“所有者”，這種角色的轉換背后，折射出建筑行業的深層變革。

01 交易詳情

中建一局在2024年1月接連完成兩次對萬達項目的收購，常德萬達置業有限公司的股權轉讓在1月7日完成，注冊資本為2.26億元。

緊隨其后，遂寧萬達廣場投資有限公司的股權也于1月20日變更，注冊資本為3億元，兩家公司均由中國建筑一局（集團）有限公司全資接手。

與萬達過去向險資出售資產不同，這次是100%股權轉讓，萬達完全退出，不再參與任何管理。

常德萬達廣場于2015年開業，至今已運營接近十年；遂寧萬達廣場則在2016年10月21日伴隨震撼的銅鑼聲開業，是萬達集團的第165座廣場，如今已成為遂寧市河東新區的商業核心與客流中心。

02 債務鏈條

建筑行業長期存在的應收款回收難題，讓“以房抵債”成為解決產業鏈債務問題的方式。對于中建一局，這既是解決歷史債務的手段，也是轉型的契機。

中建系與萬達之間曾有過工程合作糾紛，萬達也存在以商業資產抵償工程款的先例。這兩次收購很可能就是這種模式的延續。

中鐵建工也有類似操作，它用位于廣州增城區的6套房產抵償了約1193萬元的債務。這家施工單位2023年上半年凈利潤達5.72億元，卻仍選擇以房抵債。

看似矛盾的選擇背后，是建筑企業普遍面臨的現金流困境。即使賬面利潤可觀，實際資金回籠卻困難重重。

03 企業轉型

從“建造者”到“城市運營商”，中建一局的角色轉變早有跡象。該企業曾明確要加快推進城市運營的發展方向。

建筑行業面臨同質化競爭激烈、利潤率偏低的困境。數據顯示，2023年建筑行業平均毛利率約為10%，而商業地產行業的毛利率普遍在20%以上。

收購成熟的商業資產對中建一局而言，不僅能夠解決應收賬款問題，還能獲得穩定的租金現金流。這與工程承包業務的周期性波動形成互補，提升企業的市場抗風險能力。

常德萬達廣場已運營超過10年，2023年雙節期間實現2200萬元的營業額，處于穩定盈利狀態。

04 行業變局

房地產行業深度調整期，民營房企普遍面臨流動性壓力，出售商業資產成為必然選擇。這為資金雄厚的央國企提供了低位布局商業賽道的窗口期。

事實上，向“房東”轉型的趨勢早已在行業內悄然形成。建筑央國企加速進軍商業地產，成為優質重資產的主要承接者。

中國建筑旗下中海企業發展集團就曾以81.53億元參與收購上海徐匯區房地產項目。這種趨勢反映了房地產行業調整期，央國企重構商業資產價值的新邏輯。

企業債務壓力和戰略轉型需求，共同推動著建筑企業向資產持有者角色轉變。

05 運營挑戰

中建一局在商業運營方面存在能力短板。其旗下地產平臺中建智地以住宅開發為主，商業運營經驗較少。

常德萬達廣場作為成熟商業項目，未來可能面臨兩種運營路徑選擇：自主運營或委托萬達商管繼續運營。

自主運營的挑戰在于，中建一局需要快速組建專業運營團隊，積累招商與運營經驗。委托萬達商管運營則可能攤薄項目收益，萬達輕資產委托管理模式下的項目凈收益分成比例達25%-30%。

中建一局可能采用“過渡性合作+逐步自主”的混合模式。初期委托萬達商管保障項目穩定，同時派駐團隊學習積累經驗，待團隊成熟后再逐步接手運營權。

06 財務現實

中國建筑2023年半年度凈利潤達304.04億元，同比增長3.24%。然而，其經營性現金流為-828.31億元，應收賬款高達3720.11億元。

至2023年三季度，公司凈利潤同比下降3.83%。雖然總體財務狀況尚可，但償債能力一般，速動比率僅為0.74，短期償債能力很弱。

建筑行業作為資金密集型產業，現金流管理尤為重要。2023年上半年經營活動產生的現金流量凈額為負值，反映了行業面臨的資金壓力。

“包工頭變成房東”的背后，是建筑企業面臨增長瓶頸后的戰略調整。當傳統施工業務的利潤率越來越薄，持有能產生穩定現金流的商業資產成為新的選擇。

遂寧萬達廣場2016年10月開業時銅鑼聲震撼，如今它的所有權已從萬達轉入當年承建它的中建一局手中。同樣的故事也在常德上演，運營超過10年的萬達廣場換了主人。

中建一局商業運營能力上的短板此刻顯得尤為突出，它需要決定是自主運營還是繼續依賴萬達的專業團隊，這個選擇將直接影響這些資產的未來價值。

隨著更多建筑企業加入這場轉型，中國的城市天際線不僅由他們建造，也可能由他們持有和運營。

這其實也是個悲傷的故事。