物管行業開年最大并購 新大正9.17億元“豪賭”IFM

更深層的問題是，如何將“互補”轉化為不可復制的競爭力。

中房報記者 梁笑梅 北京報道

1月27日，新大正物業集團股份有限公司（以下簡稱“新大正”）方面人士在接受中國房地產報記者采訪時表示，“關于此次收購的相關問題在重組報告書里均有對應的答復。”

1月23日晚間，一紙公告將新大正推至聚光燈下：該公司擬以發行股份及支付現金方式，作價9.17億元收購嘉信立恒設施管理（上海）有限公司75.1521%的股權。

這不僅是2026年物管行業收并購市場的“開年第一單”，更被視作新大正打破增長瓶頸、向綜合設施管理（IFM）賽道發起的一次關鍵沖刺。

然而，光環之下亦有隱憂。標的公司嘉信立恒雖營收規模可觀，但凈利潤率偏低，賬面更承載著高達4.24億元的商譽；新大正自身近年業績增速放緩，整合能力亦曾受考驗。在IFM領域已有萬物梁行、保利物業等巨頭盤踞的背景下，這場被部分董事投下反對與棄權票的“豪賭”，能否真正為新大正開辟出一條差異化的發展道路，仍是未知數。

“并購整合而來”的IFM標的

嘉信立恒并非一家從零成長起來的公司，它本身便是資本整合的產物。其背后是私募股權巨頭中信資本旗下的信宸資本。2018年至2023年間，信宸資本捕捉到中國物業行業向存量提效轉型的契機，在綜合設施管理這一細分領域展開了一場大范圍并購，將七家專長于醫療、公建、機電、保安、暖通等不同細分領域的設施管理企業逐一收入囊中，最終合并打造了統一的平臺公司——嘉信立恒。

這一系列并購整合，讓嘉信立恒的營收規模實現了飛躍，從最初的3.6億元猛增至2024年的29.75億元。截至2025年8月，其營收已達20.33億元，業務網絡覆蓋全國32個省區市，服務著SK集團、寶馬、嗶哩嗶哩、普洛斯等一批高端商業客戶，形成了駐場綜合服務、綠色能源管理及大型活動安防三大IFM服務模塊。

對新大正而言，這無疑是快速切入IFM賽道、補全全國化布局尤其是強化華東、華北、華南等經濟高地版圖的捷徑。收購完成后，新大正預估營業收入將逼近64億元，行業排名有望大幅躍升。

值得關注的是，這份光鮮的成績單背后，隱藏著不容忽視的風險與挑戰。

最直觀的是盈利質量。盡管營業收入規模龐大，但嘉信立恒的盈利能力并不突出。根據披露的數據計算，2023年、2024年，以及2025年前8個月，嘉信立恒的毛利率分別是13.10%、12.69%和11.61%，呈下滑趨勢；凈利率分別為1.08%、2.88%和3.36%，盡管有所改善，但整體仍處于較低水平。2025年1月——8月，其凈利潤僅為6825.69萬元，凈利率約3.36%。這與新大正同期約5.11%的凈利率存在差距。

更深的隱患在于，其過往頻繁的并購留下了高達4.24億元的商譽，占總資產比例約24%。倘若未來整合子公司業績不達預期，可能帶來大規模的商譽減值沖擊。此外，嘉信立恒直接或間接控股41家子公司，其本身也仍在消化整合此前并購的多家品牌，組織架構與文化融合的復雜性，為新大正接下來的二次整合增添了難度。

新大正此次收購報告書中亦提示了標的資產盈利能力波動、商譽減值等風險，并強調將通過加強投后整合管理來應對。但董事會審議時出現的一張反對票和一張棄權票，凸顯了內部對整合挑戰的擔憂。獨立董事梁舒楠直言，難以從現有資料判斷協同效應能否有效釋放。

打破增長瓶頸

作為一家沒有開發商背景的獨立第三方物企，新大正曾以清晰的公建物業定位在資本市場獨樹一幟。然而，隨著房地產行業深度調整，物業管理行業整體從“規模擴張”的黃金時代步入“價值深耕”的存量時代。單純的基礎物業服務面臨增長天花板和利潤率壓力。

新大正的業績報表清晰地反映了這一陣痛：其營收增速從2021年的58.4%下滑至2024年的8.32%；歸屬母公司凈利潤自2023年起連續下滑，2024年同比大幅下降28.95%。2025年前三季度，營業收入已出現同比下滑。

“物業管理行業已進入從‘規模擴張’向‘價值深耕’轉型的關鍵期。”新大正董事長李茂順在簽約儀式上透露，“融合了專業化、集成化與低碳化屬性的綜合設施管理（IFM）代表了行業的未來”。

事實上，傳統物業管理側重于保安、保潔、綠化等基礎服務，而IFM則深入到企業客戶的非核心業務運營，涵蓋能源管理、設備運維、空間規劃、行政支持等更專業、更具黏性和價值的領域，單位產出和利潤空間也更高。同時，國家“雙碳”戰略的推進，也為綠色節能為核心的IFM服務開辟了廣闊的政策空間。

對新大正而言，內生培育IFM能力耗時漫長，且其業務原多集中于學校、機關等公建領域，在服務跨國企業、大型園區等高端商業客戶方面經驗和資源有限。因此，通過收并購快速獲取專業能力、成熟團隊和優質客戶，成為其戰略轉型的“最佳選擇”。

此次收購嘉信立恒，新大正希望一舉實現業務領域從傳統物業管理向高價值IFM的延展，完成從“基礎服務提供商”向“城市智慧運營伙伴”的角色升級。

從并購到融合 市場競爭格局嚴峻

此次合作只是開始，真正的考驗在于，新大正能否讓這場并購產生“1+1>2”的化學反應，并在萬物梁行、保利物業等巨頭把持的IFM市場中站穩腳跟。

不可否認，新大正深耕公建領域，擅長標準化和系統化管理；嘉信立恒服務跨國企業，強于定制化和敏捷響應。二者結合，理論上能打造出覆蓋政府、學校、企業總部、產業園區的全場景解決方案，實現“公共服務深度”與“企業服務廣度”的融合。區域上，新大正可借力補強長三角、大灣區等關鍵市場；專業上，則可導入綠色能源、大型活動安保等增值服務能力。

但藍圖落地并非那般容易。市場分析認為，此次并購最大的挑戰來自于整合的復雜性。嘉信立恒本身仍在消化前期并購，如今面臨二次整合。雙方在管理流程、企業文化、激勵體系、IT系統等方面的差異，都需要極其精細化的磨合。新大正過往的收購案例中，整合效果參差不齊，此次規模與復雜度空前，管理能力面臨終極考驗。

更深層的問題是，如何將“互補”轉化為不可復制的競爭力。在鏡鑒咨詢創始人張宏偉看來：“關鍵在于將嘉信立恒服務高端制造業的精密運維經驗，與新大正管理機場、學校的經驗結合，創造出獨特的復合業態解決方案。這需要超越簡單的業務疊加，進行深度的產品創新與組織重構。”