北京天通苑，一共有700棟樓，房價從2650漲到40000，如今價格分化

在北京城的北邊，出了北五環，沿著立湯路繼續向北，會經過一個叫“立水橋”的地方。這里現在很熱鬧，但在二十多年前，還是另一番光景。

從這里再往北去，大片大片的土地等待著變化。1999年，這片當時還叫“太平莊”的地方，開始了一場規模浩大的建設。

推土機、塔吊、建筑工人的身影，成了這里未來十年最常見的風景。這就是天通苑的開始，一個后來被稱為“亞洲最大社區”的地方，一個在圖紙上規劃了超過700棟住宅樓的龐然大物。

說到它的建造背景，離不開那個時代的一個關鍵詞：經濟適用房。

上世紀九十年代末，福利分房漸漸退出歷史舞臺，如何讓普通市民，特別是中低收入家庭也能買得起房，成了一個大問題。

同時，北京城也想著把市中心過于密集的人口和產業，疏導到周邊去。于是在1998年，北京把包括天通苑所在的昌平區東小口鎮等地，列為了首批經濟適用房建設的重點區域。

它的定位從誕生之初就非常明確：不是豪華的商品房，而是為了解決居住難題、價格親民的安居工程。開發商順天通集團，當年甚至專門從哈爾濱請來了有建設經驗的團隊。

可以想象，當時這片土地上更多的是農田、村莊和巨大的垃圾場，選擇在這里建房子，圖的就是土地成本低，能蓋得多，蓋得快，讓更多人早點住進來。

建設像攤開一張巨幅畫卷，分了不止一期。最早動工的是天通苑本區，也叫老區，在1999年到2000年間，建起了167棟樓。

緊接著，像扇面一樣向東、西、北三個方向擴展，天通東苑、西苑、北苑在隨后幾年拔地而起。最后收尾的是天通中苑，它的197棟樓在2007年到2009年間建成。

等到中苑建好，這個占地約8平方公里，總建筑面積接近500萬平方米的超級社區，主體工程才算基本完成。前前后后，正好用了十年。

有意思的是，雖然是為了解決居住而建，但設計者卻給它穿上了一件“歐式”的外衣。巴洛克風格的大門、法式的中心花園“天通藝園”，這些元素在當時看來，大概是想讓這個經適房社區看起來更美、更與眾不同一些。

那么，這個帶著“經濟適用”標簽的龐然大物，最初賣多少錢呢？答案或許會讓今天的人感到驚訝。

在天通苑一期房子建成交付的1999年底，它的價格是每平方米2650元。是的，不到三千元。這個價格，在當時北京樓市的坐標系里，無疑處于最底部的那一端。

那時候買房手續也簡單，主要看北京戶口和收入證明，沒有后來那么復雜的搖號流程。第一批住進來的人，多少都有些拓荒者的心態。

他們用很低的經濟成本，換來了一份屬于自己的房產證，但也做好了忍受一段時間不便的準備。

最初的幾年，天通苑確實像一座“孤島”。社區里面商店寥寥無幾，想吃碗泡面都得提前囤好。通往市區的公交車，最初只有一趟858路，被居民戲稱為“千軍萬馬擠858”。

有私家車也不輕松，出名的“堵”成了早期天通苑的代名詞之一，甚至有了“添堵苑”的戲稱。生活雖然不便，但社區的氛圍卻在共同面對困難中凝聚起來。

鄰居們一起維權、組織足球賽、甚至拍攝社區電影。這種復雜的感受——既有對配套匱乏的抱怨，又有對家園的歸屬感，構成了天通苑早期的生活底色。

房價的上漲，總是需要一些實實在在的推動力。對于天通苑而言，第一個真正的推力出現在2007年，那就是地鐵5號線的開通。

這條南北大動脈，一下子把天通苑納入了城市快速軌道交通的網絡。通勤時間變得可控，心理距離被大幅拉近。地鐵帶來的便利，直接而有力地撬動了房價的堅冰。

另一個推動力，則是社區自身配套的緩慢成熟。大型超市如家樂福來了，商場如龍德廣場開了，學校、醫院雖然始終是短板，但也在一點點增加。從荒涼到繁華，這個過程本身就創造了價值。

因此，在2007年之后的幾年里，天通苑的房價結束了長時間的沉寂，開始了一段穩步的、緩慢的爬升。

它逐漸從最初的兩千多元，向著五六千、七八千元邁進。這個階段的上漲，是補漲，是對其逐漸成熟的居住價值的確認。

真正的快速上漲，和樓市的整體步伐分不開。在2015年到2017年前后，房地產市場迎來一波強勁的行情。在這股大勢之下，天通苑的房價也水漲船高，進入了一個快速通道。

房價的數字開始變得令人矚目，每平方米一兩萬元，在這里變得平常。而它的價格最高點，大概出現在2021年前后。那是市場情緒非常高漲的一個時期。

在2021年，天通苑部分區域的房價曾達到一個高點。當然，這個“高點”需要仔細看待，因為它內部已經開始出現顯著的分化。

這種分化，就是天通苑房價故事里最關鍵的一章。它不再是鐵板一塊，而是清晰地裂變成兩個世界。

一邊是樓齡較新、戶型設計更現代、物業管理相對更好的區域，比如天通中苑，以及靠近地鐵17號線天通苑東站的一些房源。

地鐵17號線在2023年底的開通，是一次新的價值重估，它快速連接了望京等核心就業區，給沿線房子帶來了新的想象空間。

這些“品質盤”的價格表現出較強的韌性，在一些情況下，掛牌單價甚至能達到四萬元出頭。

而另一邊，則是建造于上世紀九十年代末、本世紀初的老區，尤其是那些戶型巨大、動輒一百五六十平方米、但設計陳舊、沒有電梯、可能存在產權遺留問題的“老破大”。

這些房子在今天的市場上處境尷尬，年輕的剛需家庭買不起也住不起這么大的面積，改善型客戶又看不上它的品質。于是，它們的價格承受著巨大壓力，出現了明顯的回調。

一些極端案例的成交單價，甚至回落到了兩萬元以下，與高點時相比差距巨大。這種“冰火兩重天”的景象，成了如今觀察天通苑房價最直觀的視角。

那么，現在天通苑的房價到底是多少呢？這是一個很難用單一數字回答的問題。因為它已經徹底分化了。

如果想了解一個大概的整體印象，那么它的房價范圍可能從每平方米兩萬元出頭，一直到四萬多元，都有分布。

具體的價格，取決于你在哪個苑、哪一期、什么樣的戶型、什么樣的樓齡和狀態。比如，同樣是三居室，中苑的次新房和本區的老房子，總價和單價可能相差一倍以上。

目前，一些建于2000年代初期、樓齡較老區域的二手房均價，大致在每平方米兩萬五千元至兩萬八千元的區間內。而中苑等較新區域的價位則會更高。

這告訴我們，現在的天通苑，市場正在用價格進行一場殘酷而精準的篩選，房子自身的條件（樓齡、戶型、位置、產權）比它是否屬于“天通苑”這個大名頭更重要。

如今的天通苑，早已不是當年那個荒涼的“孤島”。它住了將近三十萬人，是一個設施齊全、充滿煙火氣的成熟巨型社區。

2024年，一個占地21公頃的生態休閑公園剛剛開放。社區里甚至有了自己的科技產業園。早晚高峰，地鐵站依然人流如織，但人們的臉上少了些早期的焦慮，多了些習慣性的匆忙。

這里的生活便利至極，幾乎可以滿足一切日常需求。它不再是單純的“睡城”，盡管職住分離的問題依然存在，但內部正在生長出更復雜的生態。

從天通苑2650元的起點，走到今天分化顯著的價格格局，這二十多年更像一部微觀的北京城市居住發展史。

它見證了政策如何塑造社區，交通如何改變命運，市場如何重新估值。它的房價曲線，不是一條簡單的上揚線，而是一張交織著時代紅利、個體選擇、產品迭代和市場分化的復雜圖譜。

對于居住其中的人而言，房價的漲跌已是過去式，日復一日具體而真實的生活，才是這片土地上永遠正在發生的事。