北京買房：理清思路，購房建議1788

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是河北**人，兒子在北京念大三了，我想給他先在北京準備個小房子，但是因為沒有買房資格，中介勸我用公司名義。我確實是有公司，但考慮到契稅和房產稅的問題，所以不想用公司買，還是用個人名義好，請問有沒有什么辦法？

另外網傳北京要放開限購，至少是五環外的郊區縣不再有任何限制，您覺得可能性有多大？而且我有個辯證的考慮，如果郊區縣放開，那就和環京的燕郊固安沒什么區別了，這種地段的房從投資來說還有意義嗎？因為我家在**，準備的資金也不是太多，孩子又不能貸款，所以一直考慮的是大興的地鐵沿線。

A：

1、您的意思是沒有在北京個人購房的資格是吧？那沒什么好辦法，只能是社保和工居證，但都需要時間。

2、徹底放開五環外的限購，可能性很大唄，這也沒什么成本，就看人家想不想放開了。或者說看行情吧，如果成交量增加就沒必要放開，還是這么半死不活的就很可能了。

3、郊區放開就和環京沒區別了？那2010年之前就沒限購啊，燕郊和通州沒區別嗎？再或者說，如果北京郊區和環京沒區別，也就是跟河北沒區別，進一步跟華北沒區別，一步步的也就跟鶴崗沒區別了。這套推導能成立嗎？

房產的價值由地段兒決定，并不是由購買資格決定。北京城六區的購買權限是一樣的，但您真覺得各區的價值沒區別嗎？

4、考慮大興的地鐵沿線沒問題，但現在不是沒購房資格嘛，我也不建議用公司的名義，那只能是等著了。這我幫不上忙。

僅供參考。

二

Q:

中介給我推薦人大附的學區房，理由是有學區加持才保值。但我考慮一是在目前的人口大趨勢之下孩子越來越少，學區房真能保值嗎？二是我當年曾經買過一套soho的商住兩用，當時說的就是有商業加持會更保值，結果到后來成累贅了，不能說賠錢，但漲的比旁邊純住宅的小區少多了。

所以我考慮房子還是應該住的吧，我家又用不上學校，買這種帶學區的有意義嗎？但也想到是人大附的學區，應該算是稀缺資源吧。

A：

1、哪兒的人大附學區房啊？北京除了海淀之外，好幾個區都有人大附的分校呢，算學區房的都好幾個。但每個分校的學區溢價都不一樣，即便是同一學區里不同小區或不同預算的溢價也不一樣，所以最好還是聊具體的吧，要不然不好聊。

不過人大附的學區不算太稀缺。因為海淀的除非是子弟和早培入營，否則不能直升，那不能確定好資源就不好聊稀缺了唄。其他區的也不好聊稀缺，分校太多就把資源分散了，有的分校連當地牛校都算不上呢，房子也就不算學區房，別被中介給忽悠了。

2、學區房是否保值？看溢價高低吧，如果溢價很高，那在入學高峰之后的溢價部分有可能受影響。如果溢價不高或沒溢價，那房子就合適了唄，多個免費的配套資源至少出手時好賣。

3、學區房和商住公寓在本質上不一樣。一個是學校，是不影響居住體驗的配套。一個是樓里有辦公的，是嚴重影響居住生活的。所以如果是兩種房都沒有溢價，那學區房的保值肯定強于商住。如果有溢價那就單聊，得具體分析，但商住肯定不占優。

4、簡單就這情況，您還是說具體的哪個人大附學區吧，要不然我聊著累，不知道說什么好。

僅供參考。

三

Q:

最近在糾結一個問題，不知道思路對不對。我不是北京人，但在北京做生意很多年了，有房三套，還有一個門面，總價值**萬吧。我打算再過三五年就回鄉養老了，所以覺得現在就該考慮退休資產的問題了。

門面我暫時還是想再留幾年的，因為一是買的早，成本在理論上早就收回了，現在如果收租金的話都是純利。二是地段不錯，除非大規模改造交通，否則價值和租金應該不受影響。這套門面是公司產權，我現在住這里，辦公兼居住很方便。

三套房子分別是我家三口人的產權，在北京都算滿五唯一。一套是崇文門的國瑞城，200多平米四居室。二套是工體的光彩公寓，三居室也是200多平。三套是海淀五環外的一個小聯排，這套房目前有抵押，暫時不能動，但我最不想留的也是這套房，從買了之后就沒住過。

A：

1、沃天，您這三套房都很值錢，但就因為值錢，所以處理起來時間短不了，一年都少說著。

2、簡單說吧，如果是我的話會先賣國瑞城的。因為是學區房，雖然總價高的學區溢價都低，但多少也是帶溢價的。那如果自住的話還行，但居住的性價比也略低。出租的話則是少收了一部分租金，因為租客是不會為用不上的學位花錢的。

而且入學人數的趨勢從今年已經明確逆轉了，就算東城的學區好，人數也不太可能增加。那如果沒有政策支持，之后的學區溢價部分有可能受影響。所以要是我就趁著溢價還在的時候就賣掉了，反正也不住。

3、然后另兩個先賣哪個都行，反正換我的話是都不留著了。因為這兩種房都屬于居住性價比高的，但對應的就是價格走勢弱于普宅。當然也不用著急賣，所謂走弱都是長期才明顯的，短期幾年無所謂。

我要建議就是先賣別墅吧，一是您確定不留了，二是這種房沒有公寓好租，沒必要留著。光彩的話看情況吧，也甭著急賣，這種總價高的都是越著急越吃虧，慢慢兒賣吧。

4、其他沒什么建議。您這一看就是老派的房產投資模式，曾經很正確，但時代變了，再留著這三套房各項不占優。

僅供參考。

四

Q:

您說天通苑的房子質量分批次，我們現在看的是2010年交房的，是不是質量就不太好了？

A：

1、我說的是開發建設分批次，或者說分年份。但您說的這是“交房”，這跟開發兩碼事兒。2010年交的或許是2003年蓋的呢，我們開發商本來就愛捂盤。尤其是這種保障房，當年指不定給哪家單位或哪個拆遷項目預留的呢。

因為北京從2004年之后基本就沒審批過經適房了，開發的都是老項目，在2007年就都蓋完了，所以2008年才出臺了“新老經適房”的政策。而您這是2010年交房的，那就說不好是哪年開發的了。

2、打個比方這就跟預制菜似的，您是昨天吃到的西蘭花，但或許是半年一年前就在冷庫里凍結交易了的呢。兩年都有可能，反正沒過保質期。

3、所以您讓中介查查歷史記錄吧，看看這房是哪一批，哪年開發的？一般來說是2003年之前的質量最好，2005年之前是還不錯，之后的就得看情況了。畢竟之后就是房價飛漲，各種成本都上升，開發商不賺錢就只能是摳成本了，但也都說得過去。

僅供參考。

五

Q:

我剛看了您寫的北京公務員的房子情況，我兒子也是**部的，剛一年多，收入不高，您覺得我們應該怎么做？收入也不高。

A：

1、這問題我沒法兒回答，只能是看自家的情況了。如果家里能幫襯孩子買房，至少是首付，那就在能力范圍內盡量唄。但如果幫不上忙，那就讓孩子住公租房唄，大多數單位都能解決，有的還能提供價格更低的宿舍呢。房子是用來住的，有的住即算解決了問題。

2、另外您家兒子是北京*部還是中央*部的啊？如果是北京市的，那就沒有購買福利房的政策了，除了公租房之外只能自己解決。

如果是中央*部的，那可以等待中管局的福利房。但我應該說的挺明白了，一般都得到處級之后才有排隊的意義，否則排了也沒多大用，司級的都有沒排上的呢。那如果剛入職，就看自己的發展情況吧，一般碩士都得十年左右到處級，還得是最順利的情況。

3、再其他我沒什么可說的了，這種事兒不是我能建議的。另外按照現在的政策，即便是輪上了，購買福利房也得每平1萬多，還只能是沒有產權的居住權而已。也就是福利房沒有金融和投資屬性，只是用來住的。體制內只是穩定，其他方面并不太占優的，尤其是部委機關的。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。