法治面｜業(yè)主稱“被代表”，昆明一小區(qū)陷物業(yè)糾紛

界面新聞記者 | 蔡星卓
界面新聞編輯 | 劉海川

老物業(yè)拒絕離開，新物業(yè)“著急”進來。昆明一小區(qū)的新老物業(yè)公司沖突矛盾持續(xù)發(fā)酵，揭開陳舊問題。

昆明市呈貢區(qū)頤明園小區(qū)業(yè)主陳啟民（化名）已入住小區(qū)超10年，他回憶，2025年12月15日晚，針對新物業(yè)公司的中標結(jié)果，業(yè)主群內(nèi)有人質(zhì)疑業(yè)主委員會（下稱“業(yè)委會”）“招標、投標違規(guī)，并涉及圍標、定制和主觀評分”。隨后，業(yè)委會負責人在群內(nèi)發(fā)布《告全體業(yè)主書（緊急通知）》進行回應(yīng)，稱其招標程序合法“公開、合法、有效”，并列舉出原物業(yè)公司“違約事實清單”，其中包括管理基礎(chǔ)資料缺失等。

據(jù)房產(chǎn)信息服務(wù)平臺信息，頤明園小區(qū)于2011年竣工，開發(fā)商為云南白藥置業(yè)有限公司。昆明某房產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)員透露，呈貢區(qū)屬于昆明的新區(qū)，頤明園小區(qū)現(xiàn)售部分二手房的業(yè)主為云南白藥集團股份有限公司員工。陳啟民向界面新聞介紹，小區(qū)主要戶型為洋房和別墅，房屋經(jīng)多年買賣，住戶來自全國各地。有業(yè)主統(tǒng)計，頤明園小區(qū)約有住戶超1600戶。

業(yè)主林雪華（化名）告訴界面新聞，矛盾發(fā)生前，業(yè)主們“就像一盤散沙”。目前，幾百位業(yè)主開始關(guān)注此事，并開始將目光聚焦于新物業(yè)公司——成都嘉誠新悅物業(yè)管理集團有限公司昆明分公司，以及進行招標工作的業(yè)委會。

簽名或被“偽造”？業(yè)主質(zhì)疑業(yè)委會合法性

因更換物業(yè)公司一事，業(yè)主們的疑問指向了小區(qū)業(yè)委會的成立。頤明園小區(qū)業(yè)委會成立于2022年7月，其籌備的消息曾在業(yè)主間傳播，但很多人并不了解細則。

林雪華稱其從知情人士處獲得了一份《共同管理權(quán)授權(quán)委托書》（下稱《委托書》），內(nèi)含1000余名業(yè)主的“簽名”，簽署時間為2022年5月。根據(jù)《委托書》，這些“簽名”意味著業(yè)主們將自己的權(quán)利授權(quán)給35名“業(yè)主代表”（另有6名業(yè)主被標注“需重新簽署共同管理授權(quán)委托書名單”）。35名“業(yè)主代表”中，有24人被備注“白藥員工”，另有1人被標注“社區(qū)工作者”。

關(guān)于授權(quán)委托的具體事宜，此《委托書》授予了“業(yè)主代表”在業(yè)主代表大會上行使表決的權(quán)利，同時還包括選舉業(yè)委會或者更換業(yè)委會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等事項。不過，《委托書》也寫明，在業(yè)主代表大會上行使表決權(quán)之前，被授權(quán)委托人“應(yīng)事先告知本人對上述事宜的處理情況，保證本人對以上事項的知情、建議、監(jiān)督和表決的權(quán)利”。記者注意到，此近90頁的《委托書》未加蓋任何公章，難以確定由誰發(fā)起，以及表格后續(xù)被用于何處。

《共同管理權(quán)授權(quán)委托書》中規(guī)定的授權(quán)細則。林雪華說，據(jù)她了解，業(yè)委會籌備初期，曾有一位業(yè)主曾積極參與其中，后來退出。（圖片由受訪者提供）

陳啟民透露，曾有人在業(yè)主群里發(fā)起接龍，約有120名業(yè)主確認自己從未進行任何簽名授權(quán)。關(guān)于從未簽字授權(quán)，或《委托書》中出現(xiàn)過名字但非本人所簽的業(yè)主數(shù)量，林雪華表示還在統(tǒng)計中。她告訴界面新聞：“我在表格里找到了自己的住址和電話，但那不是我的字跡，我也從未授權(quán)‘代簽’，他們把我的名字也寫錯了。”

根據(jù)業(yè)主自發(fā)統(tǒng)計，此《委托書》表格中有超過60個名字向不同“業(yè)主代表”重復(fù)授權(quán)3次，還有超5個名字重復(fù)授權(quán)了4次。“表格中還能看到其他‘錯誤’，如出現(xiàn)了實際并不存在的房號，以及房號對應(yīng)的簽名與真實業(yè)主姓名不符等。”林雪華補充。

2026年1月28日，界面新聞致電頤明園小區(qū)業(yè)委會現(xiàn)任主任賈瑩娜，對方告訴記者，小區(qū)業(yè)委會是在呈貢區(qū)雨花街道辦的指導(dǎo)和幫助下成立的。“小區(qū)業(yè)委會的成立是合法合規(guī)的，是在街道備過案的，住建局也是認可的，所有的手續(xù)也是完備的。”賈瑩娜表示，業(yè)委會的籌備細節(jié)需咨詢雨花街道辦。記者就此事致電昆明市呈貢區(qū)雨花街道黨政綜合辦公室，暫無回應(yīng)。

業(yè)主質(zhì)疑招標流程，業(yè)委會主任則表示“全程合法”

業(yè)委會合法性遭業(yè)主質(zhì)疑，這直接指向了新物業(yè)公司的招標事宜。據(jù)業(yè)委會發(fā)布的公告，小區(qū)原物業(yè)昆明嘉凌物業(yè)服務(wù)有限公司的服務(wù)合同于2025年12月31日到期。

在業(yè)主們的記憶中，更換物業(yè)公司一事最早可追溯至2025年10月左右。有業(yè)主梳理發(fā)現(xiàn)，2025年10月7日，小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)布了《關(guān)于召開業(yè)主大會投票的通知》，以及需業(yè)主簽署的《昆明頤明園小區(qū)業(yè)主大會會議表決票》。后者授權(quán)業(yè)委會進行新物業(yè)的選聘工作。

有業(yè)主回憶，那時小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了幾頂征集投票的宣傳帳篷，同意更換物業(yè)公司并簽字可以得到免費的云南白藥牙膏。陳啟民回憶，部分居民家門口也被張貼了《昆明頤明園小區(qū)業(yè)主大會會議表決票》。

有業(yè)主表示：“會議表決票的核心議題是‘授權(quán)業(yè)主委員會組織公開招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)’。《昆明頤明園小區(qū)業(yè)主大會會議表決票》中第4條顯示，‘授權(quán)業(yè)委會根據(jù)招標結(jié)果，與中標企業(yè)就《物業(yè)服務(wù)合同》核心條款（服務(wù)標準、收費標準、合同期限、履約保證金等）進行談判，并將合同草案再次公示征求業(yè)主意見’是我重點關(guān)注的內(nèi)容。”該業(yè)主認為，業(yè)委會并沒有履行“再次公示征求業(yè)主意見”的工作。2025年12月20日，業(yè)委會秘書在業(yè)主群發(fā)布消息，公示新物業(yè)合同。“仔細閱讀時發(fā)現(xiàn)，此合同是已于當天簽訂的正式合同。”該業(yè)主補充。

2026年1月底，幾百位業(yè)主與業(yè)委會、物業(yè)公司的矛盾持續(xù)發(fā)酵，有業(yè)主拍攝下小區(qū)內(nèi)業(yè)委會發(fā)布的有關(guān)更換物業(yè)的公告，圖為頤明園小區(qū)仍張貼著的《業(yè)主大會會議表決票》和表決票《開箱計票公告》。（圖片由受訪者提供）

界面新聞通過中國招標投標公共服務(wù)平臺搜索發(fā)現(xiàn)，頤明園小區(qū)物業(yè)管理招標項目（招標編號YNRD-2025-1202）的公告稱，此招標項目已由項目審批/核準/備案機關(guān)批準，項目資金來源為其他資金業(yè)主交納，招標人為頤明園小區(qū)業(yè)委會。公告顯示，招標項目“已具備招標條件、招標方式為公開招標”，開標時間為2025年12月10日。該項目中標候選人公示顯示，有3家公司成為中標候選人，最終中標人為成都嘉誠新悅物業(yè)管理集團有限公司。

針對原物業(yè)合同到期、啟動選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，賈瑩娜對界面新聞表示：“我們（業(yè)委會）召開的是以書面表決方式進行的業(yè)主大會，因此在小區(qū)里面是設(shè)了書面表決的（投票）點。當時，書面表決持續(xù)了15天的時間，方便業(yè)主進行投票。”

多位業(yè)主向界面新聞表示，目前，一些業(yè)主們的訴求為：召開臨時業(yè)主大會，進行業(yè)委會改選，重新選聘物業(yè)公司，并根據(jù)事實依法追究相關(guān)人員責任。賈瑩娜向界面新聞表示，相關(guān)事項正通過司法途徑解決。

律師：“原子化”社會之下，物業(yè)糾紛或有增多趨勢

北京澤亨律師事務(wù)所律師李陽含告訴界面新聞，業(yè)委會與基層政府（街道/鄉(xiāng)鎮(zhèn)）是一個指導(dǎo)、監(jiān)督與備案的關(guān)系。“根據(jù)《昆明市物業(yè)管理條例》，街道辦或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會的成立和業(yè)委會的選舉、換屆，并辦理備案手續(xù)。同時，街道也有責任調(diào)解物業(yè)糾紛。”他介紹，判斷業(yè)委會是否合法，核心在于其選舉程序是否合法，特別是“業(yè)主代表”的產(chǎn)生方式是否合法。

李陽含介紹，根據(jù)《云南省物業(yè)管理規(guī)定》和《昆明市物業(yè)管理條例》，一個合法的業(yè)委會必須滿足以下法定條件和程序。“首先，最關(guān)鍵的程序要求是業(yè)主大會成立與表決的法定‘雙多數(shù)’門檻，即根據(jù)規(guī)定，選舉業(yè)委會這類事項，必須由專有部分面積占比三分之二以上且業(yè)主人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。在此基礎(chǔ)上，選舉結(jié)果需獲得參與表決的專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的同意。”另外，李陽含還提到，選舉業(yè)委會的合法性還體現(xiàn)在規(guī)范與透明的選舉流程、強制性的備案要求、不得有“虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料”等禁止性行為。

2009至2019年，“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”的民事案件數(shù)量趨勢圖（左圖），以及相關(guān)案件爭議焦點統(tǒng)計（右圖，以2019年為例）。本數(shù)據(jù)基于中國裁判文書網(wǎng)已公開文書進行統(tǒng)計。（圖標來源：中國司法大數(shù)據(jù)服務(wù)網(wǎng)）

李陽含表示，此事件的核心問題是“疑似偽造業(yè)主簽名”，若屬實，那么整個選舉程序的根基就不牢固，業(yè)主共同決定權(quán)可能被侵害。而關(guān)于物業(yè)公司的招標流程，李陽含說，其合法性有一個最關(guān)鍵的前提，即招標必須經(jīng)過合法召開的業(yè)主大會授權(quán)。李陽含表示，如果小區(qū)業(yè)委會選舉和物業(yè)招標過程不合法，根據(jù)其情節(jié)嚴重程度，相關(guān)責任方可能涉及行政、民事甚至刑事責任。“如涉嫌刑事責任，通常需要公安機關(guān)立案偵查。”

李陽含介紹，針對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司的糾紛，目前可進行規(guī)范的法律包括《民法典》《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，另有地方性的《昆明市物業(yè)管理條例》《云南省物業(yè)管理規(guī)定》。根據(jù)實踐經(jīng)驗，他認為，從立法原理來看，物業(yè)治理尚未突破行政法規(guī)的管理范疇。依據(jù)《立法法》確立的 “法律保留” 原則，物業(yè)管理領(lǐng)域的基礎(chǔ)性法律關(guān)系已由《民法典》作出明確規(guī)定，具體實操管理事項則可通過《物業(yè)管理條例》這類行政法規(guī)予以規(guī)范。“目前而言，可通過修訂《物業(yè)管理條例》、加強其與《民法典》的銜接、強化對地方立法的指導(dǎo)，以及完善司法解釋和案例指導(dǎo)等方式，更好地處理相關(guān)問題。”

界面新聞搜索中國司法大數(shù)據(jù)服務(wù)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)公開文書，“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”的民事案件數(shù)量在2009年后的10年間呈增長趨勢。根據(jù)實踐經(jīng)驗，李陽含介紹，業(yè)主與物業(yè)的糾紛較常聚焦于物業(yè)服務(wù)的標準和質(zhì)量、物業(yè)費用糾紛、公共區(qū)域管理和收益、維修資金的使用等。針對頤明園小區(qū)的情況，他認為，其在一定程度上也反映了業(yè)主們此前可能沒有特別強烈的參與公共治理的習(xí)慣。“原子化是城市化的結(jié)果，不同于以前的熟人社會，當今的業(yè)主們可能缺乏共同體的概念。”