1700名業(yè)主起訴物管索車位收益，經(jīng)調(diào)解物管返還九成收益

南都訊 記者劉嫚 發(fā)自北京 因公共車位受益歸屬、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題存在分歧，某小區(qū)1700余名業(yè)主將物業(yè)公司訴至法院，要求返還車位收益、賠償綠化損失、退還超標(biāo)準(zhǔn)收取的物業(yè)費(fèi)、支付專項(xiàng)維修資金等約700萬(wàn)元，“法院+住建+N”四方聯(lián)動(dòng)紓解這一積怨。1月30日，最高人民法院發(fā)布多元解紛案例庫(kù)上線一周年入庫(kù)典型案例，上述案例入選。

典型案例顯示，某物業(yè)公司為小區(qū)服務(wù)8年，因公共車位收益歸屬、綠化設(shè)計(jì)、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、電梯維修費(fèi)承擔(dān)等問(wèn)題，與1700余名業(yè)主矛盾不斷。2024年12月，業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主訴至湖北省建始縣人民法院，要求返還車位收益、賠償綠化損失、退還超標(biāo)準(zhǔn)收取的物業(yè)費(fèi)、支付專項(xiàng)維修資金等約700萬(wàn)元。

法院收到起訴材料后，認(rèn)為案件涉及面廣、利益糾葛深，直接關(guān)系千余名業(yè)主的切身利益和民生福祉，為促推糾紛源頭化解、實(shí)質(zhì)化解，征得當(dāng)事人同意后，依托最高人民法院與住建部建立的“總對(duì)總”在線訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，委托“法院+住建”訴調(diào)工作室，聯(lián)合住建部門、鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會(huì)共同組建“法院+住建+N”調(diào)解團(tuán)隊(duì)，開(kāi)展聯(lián)動(dòng)化解工作。

一是深入調(diào)查走訪，厘清爭(zhēng)議核心。調(diào)解員兩次前往小區(qū)實(shí)地走訪調(diào)查，耐心聽(tīng)取雙方意見(jiàn)和訴求，業(yè)委會(huì)表示業(yè)主普遍認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，且物業(yè)服務(wù)未完全達(dá)到預(yù)期，因而想更換物業(yè)公司。調(diào)解員認(rèn)為雙方主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.物業(yè)公司利用共有部分產(chǎn)生的停車收益歸屬問(wèn)題；2.物業(yè)公司是否具有優(yōu)化特定區(qū)域綠化設(shè)計(jì)義務(wù)；3.物業(yè)費(fèi)是否超標(biāo)準(zhǔn)收??；4.電梯維修費(fèi)是否屬于專項(xiàng)維修資金范圍以及承擔(dān)主體問(wèn)題。

二是“以案釋法”賦能，促進(jìn)理解互信。在了解基本事實(shí)基礎(chǔ)上，調(diào)解員制定“背對(duì)背”溝通策略。一方面，與業(yè)委會(huì)分步溝通、個(gè)別交流，以“人民法院案例庫(kù)”入庫(kù)案例（入庫(kù)編號(hào)：2023-07-2-121-004）為參考，耐心解釋相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定，引導(dǎo)其全面客觀看待物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況與小區(qū)整體利益的關(guān)系。另一方面，積極與物業(yè)公司溝通，指出物業(yè)公司存在對(duì)小區(qū)的設(shè)備及環(huán)境維護(hù)不主動(dòng)、車位收益未按程序公開(kāi)等影響業(yè)主權(quán)益的行為。通過(guò)反復(fù)溝通，逐步彌合雙方分歧、凝聚共識(shí)，為后續(xù)集中調(diào)解奠定基礎(chǔ)。

三是四方協(xié)同聯(lián)動(dòng)，靶向精準(zhǔn)發(fā)力。在前期與雙方充分溝通基礎(chǔ)上，法院根據(jù)雙方問(wèn)題癥結(jié)，邀請(qǐng)住建部門、鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會(huì)共同參與，聯(lián)合“破題”。共同組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行“面對(duì)面”調(diào)解，為雙方創(chuàng)造平等對(duì)話、理性協(xié)商的平臺(tái)。首先，由指導(dǎo)法官?gòu)膶I(yè)角度明確法律適用，指出物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的停車收益，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有，對(duì)公共收益部分應(yīng)予公開(kāi)；關(guān)于物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，雙方簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方應(yīng)按照合同內(nèi)容履行。其次，住建部門詳細(xì)講解專項(xiàng)維修資金的用途及申報(bào)流程，指出物業(yè)公司因業(yè)主共同利益墊付的電梯維修費(fèi)屬于專項(xiàng)維修資金的范疇，業(yè)委會(huì)應(yīng)經(jīng)全體業(yè)主同意后將申報(bào)的專項(xiàng)維修資金支付給物業(yè)公司；同時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行充分說(shuō)明，讓業(yè)委會(huì)理性評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。再次，鎮(zhèn)政府通過(guò)講道理、擺事實(shí)，說(shuō)明小區(qū)穩(wěn)定與社會(huì)和諧的依存關(guān)系，引導(dǎo)雙方互諒互讓。最后，社區(qū)居委會(huì)從家園共建的角度，耐心安撫雙方的情緒，引導(dǎo)雙方疏解“心結(jié)”。

從清晨到深夜，經(jīng)過(guò)10余小時(shí)的反復(fù)協(xié)商，雙方最終握手言和，達(dá)成調(diào)解協(xié)議：物業(yè)公司將90%的公共車位收益交由業(yè)委會(huì)管理，聘請(qǐng)第三方優(yōu)化綠化設(shè)計(jì)并承擔(dān)費(fèi)用，業(yè)委會(huì)按流程為物業(yè)公司申報(bào)墊付的專項(xiàng)維修資金。

最高法院表示，本案是物業(yè)服務(wù)不到位引發(fā)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，具有涉及面廣、矛盾深、易反復(fù)的特點(diǎn)。本案中，湖北省建始縣人民法院依托最高人民法院與住建部“總對(duì)總”在線訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，結(jié)合本地區(qū)特點(diǎn)，建立法院與住建部門為主體的四方聯(lián)動(dòng)化解機(jī)制，成功化解涉千名業(yè)主物管糾紛，實(shí)現(xiàn)民生保障和行業(yè)發(fā)展雙贏。一是用好“總對(duì)總”資源優(yōu)勢(shì)，高效聚合多元解紛力量。法院精準(zhǔn)識(shí)別糾紛情況后，依托最高人民法院“總對(duì)總”在線訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，迅速聯(lián)動(dòng)相關(guān)部門，整合司法指導(dǎo)、行政監(jiān)管、屬地管理與基層群眾工作等多方資源，有效突破傳統(tǒng)單一部門調(diào)處的局限，形成目標(biāo)協(xié)同、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、信息共享的一體化解紛格局，凝聚解紛合力，為化解此類涉及面廣、專業(yè)性強(qiáng)的復(fù)合型民生糾紛提供有力支撐。二是創(chuàng)新“四方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，合力破解關(guān)鍵核心難題。 針對(duì)本案中交織的法律爭(zhēng)議、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)治理與利益平衡等多重難題，四方聯(lián)動(dòng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)了精準(zhǔn)拆解與靶向發(fā)力。