“全面拆遷”來了？2026年住建部已明確，這兩類房子或將通通拆遷

文|富爾馬林

編輯|富爾馬林

這輪所謂的全面拆遷，對國人來說，可能比股市、比黃金還刺激。

住建部在 2026 年年初直接拋出一份關于城市更新的新文件，把城中村、老小區、老片區這些地方，重新推上牌桌。

有人立刻興奮：盼拆遷好多年，終于輪到我？

也有人開始緊張：這是要再來一輪炒房嗎，會不會又是割最后一波韭菜？

這次拆遷動真格的地方在哪

過去說拆遷，最頭疼的是兩個字：拖和亂。一個項目從提出到真正動工，層層審批、反復論證、來回博弈，少說兩三年，多的七八年都有。

對普通業主來說，最怕的就是消息滿天飛：今天說要拆，明天說還在研究，后天又傳出方案推倒重來，一折騰就是幾年，房價、生活、工作全被懸在半空，想賣賣不掉，想裝也不敢裝，只能耗著。

這次文件里，住建部直接推出了兩個工具：一張圖，正面清單。

所謂一張圖，說白了就是把整個需要改造的城市片區——尤其是城中村、工業舊地、農村集體建設用地轉成城市建設用地的區域——全部拉到一個統一的規劃平臺里。

過去是零碎審批：你一個村，我一個小區，各找各的部門，跑各自的流程?，F在是先把整個區域拉在同一張底圖上，分層分區全部畫清楚，相關部門在同一套規劃里統一協調。

對普通人來說，關鍵點只有一個：進沒進這張圖。

一旦進了這一張圖，后面發生的事情就完全不一樣。審批流程不會再是那種從街道到區里、從區里到市里，一個章一個章地蓋，而是直接走一站式流程，前期論證集中做，項目打包滾動推進。

之前那種項目卡在某一個環節，誰也不愿意背責任的局面，至少在制度設計上，被一刀切走了一大塊。

城市更新想跑起來，先要把制度里的腳鐐摘了，這一步算是摘得比較徹底。

和一張圖配套的，是正面清單。這個名字聽著不起眼，實際含義很直接：什么項目能干，事先明確列在清單里。

清單里的項目，只要前期規劃、論證、征求意見走完，該走的程序完成后，就不能再動不動推翻重來，不能因為領導換了、風向變了，整個項目又從頭來一輪。

這在過去是很常見的現象，一拖就是幾年，開發商也不敢真投入，老百姓也不敢真相信。

正面清單一旦落地，對城市更新和拆遷最直接的影響，就是節奏。

很多人關心的是一句話：會不會到處大規模拆？

從文件的設計看，中央并不是鼓勵盲目掀桌子，而是用清單把能做、該做的先固定下來，然后集中資源，短時間內推進一批，形成示范效應。

說白了，就是先挑那些條件成熟、利益格局相對好協調、經濟帶動能力強的片區，優先啟動，然后再慢慢擴展。

更值得注意的是時間點安排。按照目前節奏，2026 年一季度是政策出臺、規則明確的階段，從四月開始，各地如果真要發力，節奏很可能會比大家預期快得多。

過去幾年，各種城中村改造方案、老舊小區改造規劃，其實已經討論了很多輪，只是卡在最后執行環節。

現在制度障礙清掉了一大半，各地只要資金、項目、利益協調到位，速度會上一個臺階。

這對誰最敏感？城中村業主、老城核心片區的房東，還有那些手里拿著老舊小區、但一直沒啥人問津的房子。

以前這種房子賣相一般，租金也一般，政策消息時有時無。

現在一旦確定納入一張圖，而且列進正面清單，被改造、被重估的概率就會突然抬高。有人會因此迎來資產翻盤，也有人會發現，自家在圖外，一下子心里就有了落差。

“貼息”和松綁預期

拆遷這件事，從來離不開一個字：錢。你要讓老百姓從幾十年的老房子里搬出來，不管是貨幣補償還是房屋置換，總要有一個說得過去的賬。

而這一輪城市更新，如果想做到既不搞大水漫灌，又要避免市場繼續低迷，政策設計就得在縫里走線。

這次住建部的文件本身，說的是城市更新和拆改規則，但市場很快聯想到另外兩個詞：貼息和限購放松。

財政部在最近的發布會上確實沒有直接說貼息細則，但是從過往經驗看，大規模的城市更新、城中村改造，如果想順利推開，永遠繞不開金融支持。

地方要拿錢推進項目，開發企業要拿錢改造，老百姓要拿錢去買安置房或者改善住房，資金端如果不給一點助力，只靠市場自然恢復，很難撐起這么大一盤棋。

所謂貼息，一般是針對新發放的住房貸款，國家或地方給出一定比例的利息補貼。過去類似操作在棚改、保障性住房建設上都出現過。

現在如果重新啟用這個工具，最有可能的方向，是在某一個時間點之后發放的新房貸，尤其是符合城市更新、保障性住房、合理改善自住需求的房貸，享受一定年限的利率補貼，等于在當前已經下降的貸款利率基礎上，再做一層降成本處理。

這對剛需家庭的刺激是很直接的。

如果疊加貼息，實際每個月要還的金額再往下降，對比租金和房貸的差距會重新縮小甚至反轉，心理上更容易做決策。

而城中村改造、拆遷安置帶來的新需求，也需要這一類政策兜底。不然，補償款發到手，大家寧可先存著，也不愿意馬上沖進樓市。

和貼息一起被市場高度關注的，是限購政策的松動預期。

在 2026 年四月全國拆遷項目加速前，三月是否會成為一線和強二線城市調整樓市政策的關鍵窗口。

調整的方向，不會是粗暴的大放水，而更可能是有節奏地松綁，比如對符合一定條件的改善型需求放寬限制，對某些重點區域的限購、限貸做精細化調整，讓有支付能力、又有真實居住或改善需求的人重新進場。

這里面有一個很現實的問題：中央現在對樓市的基調，是穩，不是再搞一輪暴漲。所以，這類政策的設計，既要給人希望，又要避免重演高杠桿、高房價的老路。

貼息如果上來就把成本打太低，容易形成新一波賭漲情緒；限購如果放得太快，資金沖進少數核心城市，又會引發輿論反彈。

所以可以預期的是，政策節奏會偏克制，先讓優質城市、有真實產業支撐的區域恢復一些溫度，再看效果逐步調整。

從普通人的角度，看這輪城市更新，千萬不要只盯著拆遷兩個字，更要看背后的金融安排。有沒有貼息，限購松到什么程度，決定的不是政策是不是“利好”，而是誰真正能從中獲益。

比如，剛需家庭如果在一線、強二線仍處于房價高位區域，哪怕有貼息，如果首付壓力依然過大，最后接盤的還是一部分中高收入群體；而手里握著老舊房源卻在非核心地段的人，可能并不會因為這一輪政策就迎來大漲。

老舊房、城中村和“結構性機會”

很多人看到“這兩類房子或將通通拆遷”這句話，心里第一個反應是把自己家的房產清單過一遍：老舊小區？城中村？城邊上的小房子？能不能趕上一輪拆遷補償，成不成都算一回翻身。

現實是，機會確實存在，但不是所有看著舊的、老的、小的房子，都能搭上這趟車。

先看第一類：城中村和類似性質的片區。過去十幾年，城中村改造在很多城市已經唱了很久，尤其是一線城市和部分強二線，城中村幾乎就是城市發展縫隙里的灰色空間：地段往往不差，離主城并不遠，租客多、流動大，房屋質量參差不齊，消防、配套問題長期存在。

對城市管理來說，是又想盡快整治，又怕一動就牽扯出大量利益糾紛，最后一拖再拖。

這次在城市更新文件中，城中村被單獨點名強調。配合一張圖的統籌規劃和正面清單的項目鎖定，很多原本擺在桌面上反復拉扯的城中村改造方案，有機會被一次性推上快車道。

對城中村的房東來說，真正決定命運的關鍵，不在于“城中村”這三個字，而在于所在片區在整個城市里的功能定位：是不是未來產業、交通、公共服務的重點區域之一。

如果是，那進一張圖、列清單的概率就明顯更高，改造時資金、資源也會更多向這里傾斜。

第二類，是大量的老舊小區，尤其是那些建成年代久、沒有電梯、停車難、公共空間破敗的小區。之前不少地方搞老舊小區改造，多數是“補丁式”改造：刷個墻、換個門禁、改下管道，做完拍個照，項目算結束。

老百姓真正關心的幾件事——上樓難、停車難、充電難、出門遛彎沒地方——往往是最難動的部分，因為只要動，就牽扯到規劃審批、產權分配、利益協調，一動就是一堆部門、一堆表、一堆會。

而這次文件里，直接對加裝電梯、增設停車和充電設施、建設健身步道等這些具體的“微更新”，給出了規劃許可豁免。

什么意思？就是說，只要符合基本的技術規范、安全要求，這類小改小造的項目，原則上不再被層層審批卡住。

原來很多地方想裝電梯拖了三四年，從設計到審批，意見來回修改；現在少了一道最硬的門檻，時間成本直接砍掉一大截。

一旦進了整體規劃，就算短期內不拆，后續小改也會加速，居住體驗會改善，房子的市場接受度會明顯抬升。

真正有機會被全面重估的，是處在城市發展軸線上的那部分老城片區和城中村，它們就像城市體檢時查出來的重點部位，既是隱患，也是潛在的突破口。

參考資料：環球房產周報：住建部鼓勵原拆原建，居民換房退個稅政策延續，央行下調商用房首付……
2026-01-19 09:22·環球網