住建部新規(guī)！大拆大建已過(guò)去！25年樓齡老房統(tǒng)一處理，真的要賺了

還在盼著老房子拆遷一夜暴富？別再抱著舊想法了！前幾年大拆大建喊停后，不少老房業(yè)主心里犯嘀咕，自家住了二三十年的老破小，難道就只能坐等貶值？答案截然相反！住建部最新定調(diào)，樓齡滿 25 年的房屋統(tǒng)一按新規(guī)處理，舊改成主流、危房有拆遷，這波政策紅利下，不少老房業(yè)主非但不會(huì)虧，反而可能迎來(lái)資產(chǎn)增值的好機(jī)會(huì)。今天就掰開(kāi)揉碎講講，25 年樓齡老房到底該怎么處理，業(yè)主又該怎么抓住這次機(jī)會(huì)。

一、大拆大建已成過(guò)去，舊改才是老房的主流出路

誰(shuí)還記得前些年的拆遷潮？一套老破小拆了，賠個(gè)幾套新房加一筆現(xiàn)金，不少家庭直接實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍遷，那時(shí)候誰(shuí)家房子要拆遷，簡(jiǎn)直是街坊鄰里羨慕的對(duì)象。也正因如此，后來(lái)不少老房業(yè)主都抱著 “等拆遷” 的心態(tài)，哪怕房子漏雨、設(shè)施老化，也不愿意自己花錢修整，就盼著拆遷款從天而降。但從國(guó)家出臺(tái)政策叫停大拆大建開(kāi)始，這個(gè)念想基本就落了空，一時(shí)間不少業(yè)主陷入焦慮，覺(jué)得老房子徹底沒(méi)了盼頭。

其實(shí)大家都想錯(cuò)了，國(guó)家不是不管老房子，而是換了更科學(xué)、更可持續(xù)的方式，那就是城市更新下的老舊小區(qū)改造，也就是咱們常說(shuō)的舊改。從各地把 “住建局” 改名為 “住更局” 就能看出來(lái)，城市發(fā)展的重心早就從 “拆建” 轉(zhuǎn)向了 “更新升級(jí)”，而住建部更是明確，2000 年以前建成的老舊小區(qū)，全部納入改造范圍，這也就意味著，樓齡滿 25 年的房子，剛好踩中了這波政策的紅線，成了舊改的核心對(duì)象。

和大拆大建比起來(lái)，舊改不是簡(jiǎn)單的一拆了之，而是實(shí)打?qū)嵉慕o老房子 “煥新顏”，而且改造的力度一點(diǎn)都不小。不再是只刷刷墻、補(bǔ)補(bǔ)路的表面功夫，而是從基礎(chǔ)生活設(shè)施到小區(qū)環(huán)境，再到社區(qū)公共服務(wù)，進(jìn)行全方位的升級(jí)。這種改造不是為了拆房，而是為了讓老房子能繼續(xù)住、住得好，而對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，房子居住品質(zhì)提升了，資產(chǎn)價(jià)值自然也就跟著漲，這可比單純等拆遷更實(shí)在。

二、舊改不是 “隨便改改”，三類升級(jí)讓老房實(shí)現(xiàn) “逆生長(zhǎng)”

很多人覺(jué)得舊改就是走個(gè)過(guò)場(chǎng)，根本改變不了老破小的本質(zhì)，這種想法真的太片面了。現(xiàn)在的舊改是系統(tǒng)化、全方位的改造，針對(duì)老小區(qū)的痛點(diǎn)精準(zhǔn)發(fā)力，分基礎(chǔ)、完善、提升三大類逐一突破，改造完成后的老小區(qū)，不僅居住體驗(yàn)天差地別，房屋的市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)迎來(lái)明顯提升，真正實(shí)現(xiàn)老房的 “逆生長(zhǎng)”。

基礎(chǔ)類改造是給老房子 “補(bǔ)短板”，解決最核心的居住安全和便利問(wèn)題。老小區(qū)最常見(jiàn)的就是水管老化、下水道堵塞、供電設(shè)備老舊，這些問(wèn)題不僅影響生活，還存在安全隱患，舊改會(huì)把這些老化的基礎(chǔ)設(shè)施全部更換，從根源上解決問(wèn)題。而最讓高層住戶和老年業(yè)主開(kāi)心的，就是符合條件的樓棟會(huì)加裝電梯，以前住六七樓，爬樓爬得腿發(fā)軟，買個(gè)菜拎上樓都費(fèi)勁，裝了電梯之后，出行便利度直接拉滿，這也是老房升值的重要加分項(xiàng)。

完善類改造是給小區(qū) “提顏值、優(yōu)秩序”，讓居住環(huán)境更舒適。不少老小區(qū)里私搭亂建的違建隨處可見(jiàn)，綠化被破壞、道路坑洼不平，停車更是老大難問(wèn)題，下班回家找個(gè)車位能繞小區(qū)三圈。舊改會(huì)依法拆除違建，重新規(guī)劃小區(qū)綠化，補(bǔ)種綠植、修整道路，讓小區(qū)的環(huán)境變得整潔美觀。同時(shí)還會(huì)合理增加停車位，規(guī)范停車秩序，更重要的是完善物業(yè)管理體系，以前老小區(qū)大多是無(wú)物業(yè)狀態(tài)，衛(wèi)生沒(méi)人掃、設(shè)施壞了沒(méi)人修，有了專業(yè)的物業(yè)，小區(qū)的管理水平會(huì)大幅提升，居住體驗(yàn)直接上一個(gè)檔次。

提升類改造則是給社區(qū) “加服務(wù)”，讓居民實(shí)現(xiàn) “足不出小區(qū)，盡享便捷生活”。現(xiàn)在的老小區(qū)不僅住著老年人，還有不少年輕家庭，大家對(duì)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、休閑的需求都很高，而舊改會(huì)針對(duì)性地完善這些公共服務(wù)功能。比如引入養(yǎng)老服務(wù)中心、托幼機(jī)構(gòu)，建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、綜合服務(wù)大廳，還有文化休閑廣場(chǎng)、健身區(qū)域，老人在家門口就能享受養(yǎng)老服務(wù)，寶媽們不用跑遠(yuǎn)就能送孩子上托班，居民下樓就能健身、休閑，這樣的老小區(qū)，誰(shuí)能不愛(ài)？

而且舊改帶來(lái)的價(jià)值提升是實(shí)實(shí)在在能看到的，不少城市的老舊小區(qū)完成改造后，二手房掛牌價(jià)都出現(xiàn)了明顯上漲，租金也跟著水漲船高，尤其是加裝了電梯的樓棟，高層房源的升值空間比其他樓層還要大，這對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，不管是自住還是出租，都是穩(wěn)賺不賠的買賣。

三、并非所有老房都能舊改，這兩類房子仍有拆遷機(jī)會(huì)

雖然舊改成了 25 年樓齡老房的主流處理方式，但這并不意味著所有老房子都能通過(guò)舊改 “煥新”，住建部的新規(guī)里也明確了，有兩類老房子，即便滿 25 年樓齡，也不會(huì)走舊改的路子，而是會(huì)被優(yōu)先納入拆遷計(jì)劃，對(duì)于這類業(yè)主來(lái)說(shuō)，依然能迎來(lái)拆遷的機(jī)會(huì)，這也是政策人性化的體現(xiàn)，畢竟不是所有老房子都有改造的價(jià)值。

第一類是經(jīng)專業(yè)鑒定達(dá)到 D 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的危房。房子的核心功能是居住，而安全是第一位的，有些樓齡滿 25 年的老房子，尤其是二三十年前建的預(yù)制板樓房，建筑工藝落后，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性差，經(jīng)過(guò)多年的使用，房屋結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p壞，成了 D 級(jí)危房，存在極大的安全隱患。這類房子即便花大價(jià)錢進(jìn)行舊改修繕，也無(wú)法消除安全隱患，更無(wú)法滿足正常的居住需求，為了保障居民的人身安全，相關(guān)部門會(huì)對(duì)這類房子進(jìn)行專業(yè)鑒定，確認(rèn)符合拆遷標(biāo)準(zhǔn)后，會(huì)優(yōu)先列入拆遷計(jì)劃，及時(shí)拆除重建，這類業(yè)主大概率還是能拿到拆遷補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的變現(xiàn)。

第二類是城市核心區(qū)不適應(yīng)城市發(fā)展的老房子。有些老房子位于城市的核心地段，地段價(jià)值本身很高，但由于建筑功能設(shè)計(jì)嚴(yán)重落后，已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代化城市的發(fā)展需求，甚至影響了城市的整體規(guī)劃和品質(zhì)提升。比如一些老舊的臨街建筑，既沒(méi)有現(xiàn)代化的商業(yè)配套功能，也沒(méi)有符合城市風(fēng)貌的外觀，還占據(jù)了核心的土地資源，對(duì)于這類房子，相關(guān)部門會(huì)先評(píng)估改造的可能性，如果改造無(wú)法解決功能缺失和規(guī)劃沖突的問(wèn)題，就會(huì)進(jìn)行拆除，在原地重建符合城市發(fā)展需求的現(xiàn)代化建筑，這類房子的業(yè)主，也能迎來(lái)拆遷的機(jī)遇。

當(dāng)然，這兩類能拆遷的老房子，都有明確的鑒定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃要求，不是業(yè)主自己覺(jué)得房子舊、想拆遷就能拆的，一切都要以專業(yè)鑒定和城市規(guī)劃為準(zhǔn)，這也避免了盲目拆遷造成的資源浪費(fèi)，讓城市更新更具科學(xué)性。

四、抓住舊改紅利有技巧，三點(diǎn)做好實(shí)現(xiàn)收益最大化

對(duì)于大多數(shù)符合條件的老房業(yè)主來(lái)說(shuō)，舊改是這次政策紅利的核心，與其被動(dòng)等待改造，不如主動(dòng)參與，掌握正確的方法，才能讓自己的收益實(shí)現(xiàn)最大化。其實(shí)想要抓住舊改紅利并不難，關(guān)鍵就做好這三點(diǎn)，不僅能讓改造更貼合自己的需求，還能有效減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，讓老房子的價(jià)值得到最大程度的提升。

首先，先確認(rèn)自家房屋是否符合改造的年份要求。住建部的新規(guī)明確針對(duì) 2000 年以前建成的小區(qū)，樓齡滿 25 年是核心指標(biāo)，所以業(yè)主首先要做的，就是查清楚自家房子的建成年份，確認(rèn)是否在改造范圍之內(nèi)，這是參與舊改的基礎(chǔ)。如果房子符合要求，就要及時(shí)關(guān)注社區(qū)和街道發(fā)布的舊改通知，了解改造的時(shí)間、范圍和具體項(xiàng)目，做到心中有數(shù)，避免錯(cuò)過(guò)相關(guān)的信息。

其次，積極參與業(yè)主委員會(huì)的決策，凝聚鄰里共識(shí)。舊改不是單方面的工程，而是涉及到全體業(yè)主的利益，改造方案的制定、施工的推進(jìn)、相關(guān)費(fèi)用的分?jǐn)偅夹枰?jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的投票表決才能落地。作為業(yè)主，一定要積極參與業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)決策，主動(dòng)表達(dá)自己的合理訴求，比如希望優(yōu)先加裝電梯、增加停車位，或者完善養(yǎng)老設(shè)施等。同時(shí)，也要和鄰居多溝通協(xié)商，畢竟眾口難調(diào)，只有凝聚了全體業(yè)主的共識(shí)，舊改項(xiàng)目才能順利推進(jìn)，避免因?yàn)橐庖?jiàn)不合導(dǎo)致改造停工，耽誤改造進(jìn)度。

最后，主動(dòng)了解并申請(qǐng)相關(guān)的改造補(bǔ)貼，減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。為了推動(dòng)舊改工作的順利開(kāi)展，各地政府都出臺(tái)了相應(yīng)的補(bǔ)貼政策，從基礎(chǔ)設(shè)施改造到加裝電梯，都有不同程度的資金補(bǔ)貼，比如不少地區(qū)加裝電梯的補(bǔ)貼最高能達(dá)到幾十萬(wàn)元，這能為業(yè)主節(jié)省一大筆開(kāi)支。但這些補(bǔ)貼不是自動(dòng)發(fā)放的，需要業(yè)主主動(dòng)去了解當(dāng)?shù)氐恼撸凑障嚓P(guān)流程提交申請(qǐng)，所以業(yè)主一定要多關(guān)注當(dāng)?shù)刈〗ú块T和社區(qū)發(fā)布的補(bǔ)貼信息，及時(shí)準(zhǔn)備相關(guān)材料，申請(qǐng)相應(yīng)的補(bǔ)貼，讓政府的政策紅利真正落到實(shí)處。

結(jié)論

住建部對(duì) 25 年樓齡老房的新定調(diào)，徹底打破了老房業(yè)主 “等拆遷” 的固有思維，也讓老房子的價(jià)值重新被定義。大拆大建的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，精細(xì)化的舊改成了主流，這不僅讓城市更新更可持續(xù)，也讓老房業(yè)主能實(shí)實(shí)在在享受到政策紅利，居住品質(zhì)提升的同時(shí)，資產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)了增值。而少數(shù)符合條件的危房和城市核心區(qū)的老舊建筑，依然有拆遷的機(jī)會(huì)，兼顧了安全和城市發(fā)展的需求。對(duì)于老房業(yè)主來(lái)說(shuō)，與其被動(dòng)等待，不如主動(dòng)參與，抓住這次舊改的機(jī)遇，讓自家的老房子迎來(lái)新的生機(jī)。

互動(dòng)問(wèn)題

你家的房子樓齡滿 25 年了嗎？是否已經(jīng)納入舊改范圍？

對(duì)于老舊小區(qū)改造，你最期待的是哪項(xiàng)改造項(xiàng)目？

你覺(jué)得舊改之后，老破小的價(jià)值會(huì)迎來(lái)大幅提升嗎？