親屬出錢住我家20年，起訴要房？法院不支持｜北京房產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

林國強是某單位職工。1999年，單位分配公租房時，因其與配偶合計49年工齡，獲得承租位于朝陽區的一套一居室（以下簡稱一號房屋）。因已有其他住房，他同意由無房的妹妹林秀芳及其丈夫王建國暫時居住。

2002年，單位通知可按成本價購買承租公房。林國強無意購買，但妹妹一家表示愿意承擔購房款。隨后，王建國以林國強名義向單位支付14,305元購房款。2004年，房屋完成房改，取得不動產權證，登記在林國強一人名下。考慮到妹妹長期居住，林國強將房產證原件交其保管，未收取任何租金或使用費。

此后二十余年，房屋由林秀芳夫婦實際使用。近年，林國強得知對方已另有住房，遂提出收回房屋。林秀芳夫婦則提起訴訟，主張雙方存在口頭借名買房關系，要求確認房屋歸其所有，并判令林國強配合過戶。

林國強答辯稱：

一號房屋系基于其本人及配偶工齡享受的單位福利分房，具有特定身份屬性；

雙方從未就借名買房達成合意，購房款僅為代付性質；

其曾多次提出返還購房款，對方予以拒絕；

林秀芳本人亦為該單位職工，具備獨立申請福利分房的資格，無需借用他人名義。

裁判結果

法院經審理后判決：

? 駁回原告林秀芳、王建國的全部訴訟請求。

房屋權屬維持登記狀態，林國強勝訴。

法院說理

法院圍繞借名買房是否成立進行審查，重點指出：

第一，缺乏借名合意的直接證據。

原告雖提交了付款憑證及長期居住證明，但未能提供任何書面或口頭協議證明雙方曾約定“借名登記、實際權屬歸出資人”。被告始終否認存在此類約定，且其陳述與房屋來源、工齡使用等客觀事實相符。

第二，房改房的政策屬性決定權屬認定標準不同。

一號房屋系按成本價購買的房改房，購房價格中折算了林國強及其配偶共49年工齡。法院明確：工齡優惠屬于具有人身依附性的財產性權益，不能當然視為可無償轉讓。原告既未就該部分權益支付對價，也無證據證明權利人同意讓渡。

第三，出資與居住不等于所有權。

法院援引《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十五條：

“當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求辦理過戶的，不予支持。”

因此，在涉及政策性住房且無明確借名合意的情況下，不動產登記簿記載的權利人應受法律保護。

辦案體會

本案反映出房改房借名糾紛中的典型風險點，也為登記權利人提供了重要參考：

首先，房改房的權屬基礎不僅在于出資，更在于身份資格。

國家推行房改政策，旨在解決特定職工群體的住房問題。工齡、職級、單位服務年限等構成購房資格的核心要素。即使他人代付現金，若未就資格權益的轉移作出明確約定，法院通常不會否定原始權利人的地位。

其次，長期居住和持有證件不必然推翻登記效力。

實踐中，親屬間因信任將房產證交由實際使用人保管較為常見。但這僅能證明占有狀態，不能替代權屬合意。法院更關注購房時的真實意思表示，而非事后的使用事實。

最后，及時主張權利有助于鞏固權屬地位。

林國強在發現對方意圖主張產權后，及時補辦新房產證，并明確提出騰房要求，這一系列行為與其作為產權人的身份一致，增強了其抗辯的可信度。

此案表明：對于基于特定身份取得的政策性住房，登記權利人在無明確權屬讓渡協議的情況下，有權拒絕過戶請求。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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