房改房借名買房，工齡優惠不是白用的｜房地產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2001年，張秀蘭作為甲建設集團職工，以成本價購買了一號房屋。購房時，她使用了自己16年的工齡優惠，房款從9.3萬元降至6.8萬元，工齡折抵了約13.5%的總價。

但房子其實不是她買的——早在2001年，她就寫下一份《證明》：“房款由弟弟張澤明支付，房子歸他所有?！贝撕?，張澤明一直住在一號房屋，張秀蘭則搬離多年。

2020年，張澤明起訴要求姐姐配合過戶。法院在A號判決中認定雙方存在借名買房關系，判令房屋歸張澤明所有，同時明確指出：“工齡優惠對應的利益，可另行主張?！?/strong>

于是，張秀蘭提起本案訴訟，要求弟弟支付工齡折價款70萬余元——按當前房屋市值520萬元計算，她應得其中13.5%的份額。

張澤明不同意：

“借名買房本來就是用你名義買，包括工齡。我們是親姐弟，沒說要給錢，就是無償幫忙。”

他還強調，雙方從未就工齡補償達成任何約定，且工齡優惠不能脫離房屋單獨變現。

裁判結果

法院判決：

? 張澤明向張秀蘭支付工齡優惠折價補償款23.6萬元；

? 駁回張秀蘭其余過高訴求。

張秀蘭成功主張了自己工齡對應的財產價值。

法院說理

法院首先確認：工齡優惠具有人身屬性和財產價值。

房改政策明確規定，工齡是職工長期勞動貢獻的體現，其折抵的房款部分，屬于個人合法財產權益，不因房屋登記或借名安排而自動放棄。

關鍵在于：雙方是否約定無償使用？

張澤明承認，借名買房時未就工齡使用達成書面或口頭補償協議；

他也無法證明姐姐明確表示“免費提供工齡”；

雖然兩人是姐弟，但親情不能替代法律上的權利處分。

法院指出：

“許可使用工齡 ≠ 放棄財產權益。在無明確無償約定的情況下，實際取得房屋所有權的一方，應就工齡優惠給予合理補償?！?/strong>

至于金額，法院綜合考慮：

購房時工齡折抵比例（13.54%）；

當時房屋市場價值；

當前房屋估值；

雙方未約定補償的過錯程度；

最終酌定23.6萬元，既體現工齡價值，也避免顯失公平。

律師提示

這個案子澄清了一個重要誤區：“借名買房用了我的資格，是不是就白用了？”

答案是否定的。尤其在房改房中，以下三類“資格”具有獨立財產價值，即使借名成立，出名人仍可主張補償：

工齡優惠：源于個人工作年限，具人身專屬性；

購房指標：如經適房、限價房資格，本身具稀缺性；

公積金/貸款資格：若實際出資人借用他人貸款資質，可能涉及利息差補償。

對出名人（如張秀蘭）：

即使同意借名，也應明確是否收費；

若未約定，事后仍可主張合理補償；

保留購房合同、工齡計算表等原始文件至關重要。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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