女方依離婚協議取得房產，男方親屬無權撤銷｜房地產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2012年，李國棟為解決兩個兒子在京住房問題，全額出資667萬余元，購買了位于朝陽區的一號房屋和二號房屋（戶型、面積完全相同）。

按家庭約定：一號房屋歸長子李志遠，二號房屋歸次子李志明。

但因李志明當時無北京購房資格，兩套房屋暫時均登記在李志遠一人名下。2013年2月，父子三人簽署《房屋產權歸屬說明》，明確：“二號房屋系李志明所有，待其具備資格后過戶?！?/strong>

2014年，兩套房屋完成初始登記，仍登記在李志遠名下。

然而，2017年起，李志遠開始試圖出售二號房屋，并否認該協議效力。2018年11月，李國棟與李志明提起訴訟，要求確認《房屋產權歸屬說明》有效。2019年，法院作出A號判決，確認該協議合法有效。

但就在該案審理期間——2018年12月，李志遠與妻子王靜協議離婚?！峨x婚協議書》約定：

一號房屋歸李志遠；

二號房屋歸王靜；

女兒由王靜撫養，李志遠無需支付撫養費。

隨后，二號房屋迅速過戶至王靜名下。

李國棟與李志明認為：此舉系李志遠惡意轉移財產，損害次子權益，遂以“債權人撤銷權”為由起訴，請求撤銷離婚協議中關于二號房屋的分割條款，并將房屋恢復登記至李志遠名下。

李志遠當庭表示：“我同意父母訴求，當初就是為了躲官司才離婚分房?！?/strong>

王靜堅決反對，辯稱：

離婚是因家庭矛盾，非為轉移財產；

二號房屋登記在夫妻名下多年，她有理由相信屬于共同財產；

離婚時她承擔全部撫養義務，房屋分割具有對價；

李志遠名下仍有一號房屋，足以履行對弟弟的過戶義務；

原告提起撤銷權已超法定期限。

裁判結果

法院判決：

? 駁回李國棟、李志明的全部訴訟請求。

王靜勝訴，二號房屋歸屬維持不變。

法院說理

法院圍繞“能否行使債權人撤銷權”進行審查，重點指出：

第一，原告享有的是“特定物交付請求權”，非金錢債權。

雖然A號判決確認《房屋產權歸屬說明》有效，李志遠負有將二號房屋過戶給李志明的合同義務，但該債權屬于“行為之債”，不等同于可撤銷權制度保護的金錢債權。

第二，債務人仍有足夠責任財產履行債務。

李志遠名下仍持有與二號房屋同小區、同戶型、同面積的一號房屋，其整體償債能力未因處分二號房屋而喪失?，F有證據不足以證明其“已無資力”履行對李志明的合同義務。

第三，離婚財產分割具有復合性，非單純無償轉讓。

《離婚協議書》是夫妻對婚姻解除、子女撫養、財產分配的一攬子安排。王靜獨自撫養女兒且放棄撫養費，二號房屋的歸屬具有家庭生活對價，不宜簡單認定為“無償轉讓”。

第四，撤銷權行使條件未滿足。

債權人撤銷權的核心在于“債務人行為損害債權實現”。本案中，李志遠仍有替代履行能力，原告的合同目的可通過其他方式救濟（如主張違約賠償），故不符合撤銷權的法定要件。

法院同時指出：李志遠在訴訟期間轉移房產，有違誠信原則，李志明可另案追究其違約責任，但不能因此否定離婚協議中對善意配偶的財產安排。

辦案心得

本案為家庭內部房產安排與離婚財產分割的沖突提供了重要參考：

首先，借名買房協議不能對抗善意第三人。

即使家庭內部有明確約定，若房屋長期登記在他人名下，且該人將其作為夫妻共同財產處分，配偶在不知情情況下取得產權，可能受法律保護。

其次，債權人撤銷權有嚴格適用邊界。

該制度主要用于保全金錢債權。對于“要求過戶特定房屋”的合同之債，除非債務人完全喪失履行能力，否則難以啟動撤銷程序。

再次，離婚協議不是普通贈與合同。

法院會綜合考量子女撫養、情感補償、生活保障等因素?！胺课輾w一方+放棄撫養費”通常被視為有對價的安排，不構成無償轉讓。

此案表明：即使存在有效的借名協議，若名義人通過合法離婚程序將房屋分割給配偶，且該配偶無惡意，實際權利人也難以通過撤銷權追回房產。及時確權，才是最有效的風險防范。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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