房價暴漲后賣家毀約？買方成功強制過戶｜借名買房律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2015年底，陳明遠通過甲公司看中一套位于海淀區的住宅。該房產特殊之處在于：一套實際打通的住房，卻被分割登記為兩本房產證——

一號房屋（A室） 登記在趙志剛名下；

二號房屋（B室） 登記在錢建國名下。

兩套房共用一個大門，內部隔墻已拆除，A室甚至沒有獨立廚房和對外出口，完全依賴B室通行。這種“一房兩證”結構，在業內并不罕見。

當時，孫麗華（趙志剛、錢建國的共同朋友）持兩套房產證原件及二人身份證，以業主身份與甲公司簽訂《獨家委托出售協議》，整體報價980萬元。

2016年1月6日，陳明遠與趙志剛本人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定以460萬元購買一號房屋（A室）。同日，孫麗華代表錢建國與陳明遠簽署二號房屋買賣合同。

陳明遠依約支付定金86萬元，并配合將付款方式由全款變更為商業貸款。甲公司也于2016年1月29日完成網簽。

但春節后，北京房價暴漲。趙志剛突然停止履約：

未按約在1月30日前辦理解押；

拒絕配合辦理貸款面簽；

更令人意外的是，將已售出的一號房屋作為他人訴訟的擔保財產，導致房屋被法院查封！

陳明遠無奈起訴，要求繼續履行合同、過戶交房，并索賠違約金。

趙志剛則辯稱：

陳明遠變更付款方式構成違約，他有權行使抗辯權；

一號、二號房屋實為“按份共有”，他無權單獨處分；

共有人錢建國未同意出售，且主張優先購買權，合同應無效。

一審法院曾駁回陳明遠全部訴求（A號判決）。陳明遠上訴后，二審法院以事實不清為由發回重審（B號裁定）。重審中，陳明遠明確表示：愿一次性付清剩余房款374萬元。

裁判結果

法院最終判決：

? 陳明遠于判決生效后30日內支付剩余房款374萬元；

? 趙志剛在收款后3日內交付一號房屋，7日內協助辦理過戶。

守約買家成功“奪回”已簽約房產！

法院說理

本案核心爭議有三，法院逐一駁斥賣方抗辯：

一、合同是否有效？

法院指出：

一號房屋登記權利人為趙志剛，其本人簽署買賣合同，系真實意思表示；

雖然孫麗華參與交易，但無證據證明趙志剛僅為“代持”，不動產登記具有公示公信效力；

合同內容不違反法律強制性規定，合法有效。

二、“一房兩證”是否影響單獨處分？

趙志剛主張兩套房實為共有，需共有人同意。但法院查明：

兩套房屋各自持有獨立產權證；

趙志剛與錢建國未提供任何共有協議或權屬約定；

錢建國從未在房屋內居住，亦未參與交易過程。

→ 趙志剛有權單獨處分其名下的一號房屋，無需錢建國同意，更不涉及優先購買權。

三、買方變更付款方式是否構成違約？

雙方兩次簽署《合同變更申請單》，將付款方式由全款改為商貸，并調整首付款金額及支付節點。

法院認為：變更系雙方合意，對原合同條款具有替代效力。趙志剛在買方準備付款時拒絕配合解押、面簽，才是根本違約行為。

此外，法院特別指出：趙志剛在糾紛期間將已售房屋用于他人訴訟擔保，明顯具有惡意，不應因此阻礙合同履行。

鑒于房屋查封已解除，且買方具備全額付款能力，繼續履行合同既合法，也符合誠信原則。

勝訴辦案心得

本案歷經一審敗訴、二審發回、重審勝訴，關鍵在于三點策略：

第一，堅持“登記主義”原則，破除“實際控制”干擾。

對方反復強調“房屋實際由孫麗華控制”，試圖否定趙志剛的處分權。我們始終緊扣《民法典》物權編規定：不動產權屬以登記為準。只要登記在趙志剛名下，其本人簽約即有效，無需探究背后資金來源或使用情況。這一立場得到法院完全支持。

第二，精準應對“一房兩證”陷阱，切割共有權抗辯。

“一房兩證”常被賣方利用，以“共有”“優先購買權”為由毀約。我們重點收集：

兩套房產證的獨立性；

共有人從未參與交易、未主張權利的證據；

房屋物理結構雖打通，但法律權屬清晰。

最終使法院認定：A室是趙志剛個人財產，可單獨處分。

第三，以“全額現金支付”破解履約僵局。

原合同約定貸款支付，但因賣方拒不配合，貸款無法推進。我們在重審中主動提出：買方愿一次性付清余款374萬元，并提交銀行存款證明。此舉徹底消除“買方無履約能力”的質疑，掃清繼續履行的最后障礙。

此案警示：房價上漲不是毀約理由。只要合同有效、買方守約，即使賣方惡意抵押、拖延解押，法院仍可強制過戶。而買方在維權中，及時調整策略、展現履約誠意，往往是勝訴關鍵。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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