借名買房，出名人要求返還房屋，實際出資人反訴確權成功

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2004年，劉振國看中一套房，但當時他在北京沒有購房資格。情急之下，他找到好友趙明遠商量：“能不能用你的名字買？錢我來出?！?/strong>

趙明遠答應了。于是，購房合同簽了趙明遠的名字，貸款也以他的名義辦，但首付是劉振國掏的，月供是劉振國還的，房子一交付，也是劉振國裝修入住。

這一住，就是將近二十年。物業費、水電費、取暖費，從來都是劉振國交；購房發票、貸款合同、繳費單據，也一直由他保管。

趙明遠呢？除了名字在房產證上，從未踏進這套房子一步。

可到了2021年，趙明遠突然變了態度，一紙訴狀把劉振國告上法庭：“房子是我的，當初只是借你住，現在請你搬走?！?/strong>

劉振國懵了：“這房從頭到尾都是我買的，怎么就成了‘借住’？”

他當即提起反訴：“請法院判令趙明遠配合過戶——這房子，本來就該是我的。”

裁判結果

法院判決：

? 趙明遠十日內協助劉振國辦理一號房屋過戶手續；

? 駁回趙明遠全部騰房請求。

法院說理

法院指出，誰主張，誰舉證。

趙明遠主張“借住”，但：

沒有借住協議；

沒有約定居住期限；

沒收過一分錢租金；

甚至無法解釋為何允許他人白住近二十年。

而劉振國雖無書面借名協議，卻提供了完整的證據閉環：

出資證據：首付款收據 + 近十年房貸還款記錄；

占有證據：自2004年起持續居住至今；

票據持有：購房合同、貸款合同、稅費發票原件均在其處；

合理解釋：因當時在京無購房資格，故借用朋友名義。

法院認為，這四點已形成高度蓋然性，足以認定雙方存在借名買房合意。

至于趙明遠2013年一次性還清尾款的行為，法院指出：

“該行為發生在長期由劉振國承擔主要購房成本之后，不足以推翻借名關系的本質?！?/strong>

更重要的是，房屋購于2004年，現已具備上市交易條件，借名買房合同不違反法律強制性規定，合法有效，趙明遠作為出名人，有義務配合過戶。

律師提示

這個案子揭示了一個現實。

對登記人（出名人） 而言：

若主張“借住”，必須保留協議、催還記錄、費用結算等證據；

否則，當對方拿出完整出資和占有證據時，僅憑“名字在證上”很難勝訴。

對實際出資人（借名人） 而言：

雖本案勝訴，但風險極高；

務必做到：付款備注用途、保留所有票據、定期留存溝通記錄；

最佳方案仍是簽署書面借名協議，哪怕只有一頁紙。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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