母親反悔不認賬？法院確認借名買房成立｜借名買房律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

李文濤早年單位分配了一套公房——一號房屋（位于西城區），后來房改時他買下產權，成為唯一權利人。2016年，這套房子被納入棚戶區改造項目。李文濤選擇貨幣補償，共拿到670多萬元拆遷款。

根據當時的安置政策，因一號房屋戶籍中有三人（李文濤、他兒子、他母親李秀蘭），且面積超過45平方米，可以申請購買兩套定向安置房：一套三居室（由李文濤本人購買），另一套兩居室則需以符合資格的家庭成員名義申請。

由于李文濤已用完自己的購房指標，而母親李秀蘭作為戶籍人口，具備單獨申請兩居室的資格，母子商量后決定：由李文濤出全部錢，用李秀蘭的名義買下這套兩居室——即二號房屋（位于豐臺區）。

2019年12月，李秀蘭與甲置業公司簽訂《北京市定向安置房銷售合同》，總價176萬余元。所有款項——包括購房款、維修基金、物業費、代辦費等，合計約179萬元——都是李文濤先打到李秀蘭賬戶，再由她轉付給開發商。

2021年，二號房屋辦下不動產權證，登記在李秀蘭名下，房屋性質為“按經濟適用住房管理”。

為避免日后爭議，母子二人在2019年簽了一份《二號房屋相關說明》，寫明：

房屋是李文濤借用母親名義購買；

所有費用由李文濤承擔；

裝修和家具也由李文濤出資。

2021年，李秀蘭又手寫一份《承諾》，內容大意是：“我去世后，這套房歸李文濤，但他在我生前不能賣、不能趕我走。”李文濤也在上面簽了字。

但后來，李秀蘭把房產證和購房合同收走，還多次說：“房子寫我名字，就是我的，我想給誰就給誰。”李文濤擔心母親會把房子過戶給姐姐李文靜，于是起訴到法院，請求：

確認雙方存在借名買房關系；

判令李秀蘭配合將二號房屋過戶到自己名下。

李秀蘭不同意，理由包括：

雙方沒有借名約定，《說明》其實是贈與；

房子能低價買到，全靠她的安置資格，她理應擁有產權；

《承諾》寫明“我死后才歸你”，現在過戶違反約定；

如果強制過戶，她晚年住哪兒？

裁判結果

法院最終判決：

? 確認李文濤與李秀蘭之間就二號房屋的借名買房關系成立；

? 駁回李文濤要求立即過戶的訴訟請求。

也就是說，法院認可房子實際是李文濤買的，但目前還不能過戶。

法院說理

法院主要從三方面分析：

第一，有沒有借名買房的合意？

關鍵證據是那份《說明》。里面清楚寫著：“李文濤購買二號房屋，是以母親李秀蘭名義簽訂合同……全部費用由李文濤出資。”

這種表述直接說明：李秀蘭只是“掛名”，李文濤才是實際購房人。

李秀蘭說這是“贈與”，但既沒有贈與的意思表示，也沒有把房子實際交付給他使用（她自己住著），法院沒采信。

第二，借名買安置房是否無效？

李秀蘭主張：定向安置房不能借名買。

法院認為：二號房屋雖然享受了政策優惠，但性質是“按經濟適用住房管理”，不屬于法律禁止交易的類型。而且，這個購房資格本身來源于李文濤原有房屋的拆遷利益，用母親名義購買，是家庭內部對政策資源的安排，不違反強制性法律規定，借名關系有效。

第三，為什么現在不能過戶？

法院注意到，雙方后來簽了《承諾》，明確寫“母親去世后，房屋歸李文濤”。李文濤也簽字了。

這不再是單方面的聲明，而是雙方達成的新約定：過戶是有條件的——要等到李秀蘭去世，且李文濤履行贍養義務。

目前李秀蘭健在，也沒有證據證明她打算擅自處分房屋，所以過戶條件還沒滿足，法院不能強制現在過戶。

辦案體會

這個案子給我們幾點提醒：

第一，書面說明比口頭約定管用得多。

很多家庭覺得“母子之間不用寫那么清楚”，但一旦發生分歧，口說無憑。本案中，正是因為有那份措辭清晰的《說明》，法院才能認定借名關系。建議：即使是親屬間借名，也要寫清楚“誰出錢、誰是實際權利人、登記在誰名下”。

第二，購房資格不等于房屋產權。

對方強調“沒有我的資格，你買不到這房”。但法院區分得很清楚：資格只是獲取優惠的條件，不是產權來源。真正決定權屬的是出資、占有、使用和雙方的真實意思。全部房款、裝修、稅費都是李文濤出的，風險也是他在承擔，產權自然應歸他。

第三，后續承諾可能改變履行方式。

《承諾》雖然讓過戶暫時無法實現，但它也是一把“雙刃劍”：一方面限制了李文濤現在確權，另一方面也約束了李秀蘭不得在生前擅自賣房或贈與他人。如果未來她真把房子過戶給姐姐，李文濤就可以憑這份《承諾》主張她違約，并要求提前確權。

總的來說，這個結果不算完美，但確認借名關系成立，已經解決了最核心的權屬爭議。只要李文濤繼續保障母親居住，同時留意房屋狀態，未來過戶的可能性很大。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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