借親戚名字買(mǎi)房又賣(mài)房，房款被截留？律師幫你要回｜房地產(chǎn)律師解讀案例

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2012年，周玉梅所在村啟動(dòng)拆遷，她作為被安置人，獲得了購(gòu)買(mǎi)回遷房的資格。但因個(gè)人原因，她決定借用親戚周建國(guó)的名義辦理購(gòu)房手續(xù)。

2015年12月，周建國(guó)以自己名義與甲置業(yè)公司簽訂購(gòu)房確認(rèn)單，選購(gòu)了一號(hào)房屋（建筑面積54.41平方米），總價(jià)135,656.80元。全部房款由周玉梅直接支付，購(gòu)房確認(rèn)單上也明確寫(xiě)明“被拆遷人為周玉梅”。

此后多年，房屋一直由周玉梅實(shí)際控制，但因政策原因，遲遲未辦理產(chǎn)權(quán)證。

到了2022年，房屋具備交易條件。為徹底解決權(quán)屬問(wèn)題，周玉梅與周建國(guó)于2022年3月11日補(bǔ)簽《借名買(mǎi)房協(xié)議書(shū)》，明確約定：

一號(hào)房屋系周玉梅借用周建國(guó)名義購(gòu)買(mǎi)；

房屋所有權(quán)歸周玉梅所有；

周玉梅向周建國(guó)支付5萬(wàn)元“配合勞務(wù)費(fèi)”，用于后續(xù)過(guò)戶(hù)及交易協(xié)助。

協(xié)議簽訂當(dāng)日，周玉梅如約支付5萬(wàn)元。

隨后，周玉梅決定出售一號(hào)房屋。2022年3月26日，由周建國(guó)出面，與買(mǎi)家吳志遠(yuǎn)簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，總售價(jià)119萬(wàn)元（含裝修折價(jià)）。房款全部打入周建國(guó)賬戶(hù)。

按約定，周建國(guó)應(yīng)在收到售房款后，將全部款項(xiàng)轉(zhuǎn)交周玉梅。但他僅在2022年3月26日轉(zhuǎn)交10萬(wàn)元定金，又于4月25日支付89萬(wàn)元，剩余30萬(wàn)元始終拒絕支付。

周建國(guó)辯稱(chēng)：

這30萬(wàn)元是周玉梅同意用來(lái)支付他“因出售此房導(dǎo)致其他房產(chǎn)稅費(fèi)增加”的損失；

據(jù)建委工作人員說(shuō)，他要為此繳稅18萬(wàn)元。

但周玉梅否認(rèn)曾有此類(lèi)約定。雙方協(xié)商無(wú)果，周玉梅遂起訴至法院，要求周建國(guó)返還30萬(wàn)元售房款及利息。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 周建國(guó)于判決生效后十日內(nèi)支付周玉梅售房款30萬(wàn)元，并支付利息；

實(shí)際出資人成功追回全部售房尾款。

法院說(shuō)理

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：周建國(guó)是否有權(quán)扣留30萬(wàn)元售房款？

法院認(rèn)為：

雙方簽署的《借名買(mǎi)房協(xié)議書(shū)》合法有效，明確約定房屋歸周玉梅所有，售房所得應(yīng)歸其支配；

周建國(guó)主張“周玉梅同意用30萬(wàn)元補(bǔ)償其稅費(fèi)損失”，但未能提供任何書(shū)面或口頭證據(jù)予以證明；

經(jīng)法院核實(shí)，周建國(guó)名下其他房產(chǎn)并未因本次交易產(chǎn)生額外稅費(fèi)，“稅費(fèi)提高”的前提根本不存在；

在無(wú)約定、無(wú)損失、無(wú)依據(jù)的情況下，扣留售房款缺乏法律和事實(shí)基礎(chǔ)。

此外，法院指出：即使存在稅費(fèi)爭(zhēng)議，也應(yīng)另行主張，不能擅自抵扣屬于他人的售房款。

鑒于周建國(guó)已收取全部119萬(wàn)元房款，扣除已支付的99萬(wàn)元，剩余30萬(wàn)元應(yīng)全額返還。

辦案體會(huì)

這個(gè)案子看似簡(jiǎn)單，但暴露出借名買(mǎi)房中的一個(gè)典型風(fēng)險(xiǎn)：名義人控制收款賬戶(hù)后，可能以各種理由截留資金。幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值得分享：

第一，事后補(bǔ)簽協(xié)議仍有法律效力，但越早越好。

本案中，借名行為發(fā)生在2015年，協(xié)議直到2022年才補(bǔ)簽。好在內(nèi)容清晰、雙方簽字，法院予以采信。但若周建國(guó)拒簽，周玉梅將面臨更大舉證難度。建議：一旦借名，盡快簽署書(shū)面協(xié)議，哪怕簡(jiǎn)單一頁(yè)紙，也要寫(xiě)清“誰(shuí)出錢(qián)、誰(shuí)所有、登記在誰(shuí)名下”。

第二，售房時(shí)務(wù)必控制資金流向。

理想做法是由實(shí)際權(quán)利人直接收取房款，或設(shè)立共管賬戶(hù)。若必須通過(guò)名義人收款，應(yīng)在協(xié)議中明確付款時(shí)限、違約責(zé)任，并保留全程溝通記錄。本案中，周玉梅雖未控制賬戶(hù)，但因有協(xié)議+付款記錄+對(duì)方自認(rèn)收款，仍能勝訴。

第三，對(duì)方提出的“抵扣”主張，必須有證據(jù)支撐。

周建國(guó)稱(chēng)“你答應(yīng)給我30萬(wàn)付稅”，聽(tīng)起來(lái)合理，但拿不出任何證據(jù)。法院不會(huì)僅憑口頭說(shuō)法就支持扣款。這也提醒我們：涉及金錢(qián)往來(lái)，無(wú)論多熟的關(guān)系，都要留痕。

此案說(shuō)明，只要出資事實(shí)清楚、權(quán)屬約定明確，即使名義人試圖截留售房款，法院也會(huì)依法保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的利益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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