北京買房：理清思路，購房建議1790

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們23年入手了東城本家潤園的回遷（算是次新的電梯房，中高樓層，東向），60平左右的一居，用于上學（廣渠門中學九年一貫）。現在老大上小學了，老二28年上一年級。

現在有個問題，貸款滿三年要歸本或者直接續了，因為房價降了，如果直接續的話，也要還一部分本金，還面臨房價繼續下行。

所以我們有三個問題：第一選擇重新貸還是續貸。第二，距離28年還有幾年，房價下行，有必要考慮賣掉么？第三，考慮自住的話，在廣渠門這邊換個大點的，但是總價不會高太多的（老破小，比我們現在的房子流通性差點的）有必要么？

A：

1、用的是抵押經營貸嗎？如果是的話，那常規建議是重新貸款換成正規房貸，避免違規的風險。只能經營貸的話那就算算續貸和重新貸的成本了，找助貸的問問就行，各家費用都差不多。

2、房子是用來住的，就算不考慮二寶上學的問題，也得考慮自家是否需要這套房自住啊。需要自住就留著，能接受換到朝陽區的通勤再考慮是否換？

我建議是先算清楚自己這套房的真正價值。分成兩部分，一是基礎價值，二是附加的學區溢價。有了這個數值后能得出居住的性價比，自己感受一下值不值？然后也能知道溢價率的高低（東城平均25%），評估一下保值的風險。我認為基礎部分是沒什么下降的空間了，溢價說不好，得看政策和人口趨勢。

如果溢價不高就留著唄，溢價太高覺得性價比不劃算+保值風險大的再考慮賣掉。朝陽是大多數沒有溢價的，雙井離的也不遠。

另外如果賣掉的話，最好能保住戶口，這樣二寶上學能確保“多孩同校”，否則萬一政策有變化就又得折騰了。戶口的事兒可以跟接盤買房的協商，先留著然后轉到派出所公共戶。但這也挺麻煩的，自己考慮是否值得吧？

3、大戶型總價不太高的，那就是老破大了，另外老公寓也可以算老破大。這就是典型的自住為主了，自己覺得合適就行。流通性差點兒也無所謂，反正是長期自住不輕易賣。

廣渠門外最典型的老公寓就是雙井的九龍花園，大戶型單價才5萬多，居住的性價比很高，就是價格走勢比較弱，十多年了不太好逆轉。所以看自己重視哪方面吧，各有優劣。

再有就是向南的勁松+老虎洞+潘家園一帶有不少老公寓，都跟九龍花園差不多情況。也就是居住的性價比高，但流動性和價格走勢弱點兒。

僅供參考。

二

Q:

我問的主要是買房存戶口的問題。我兒之前是在北京國企工作，有了北京集體戶，但因為各方面原因離職了，目前在老家國企工作。原單位雖然沒有其他的后續問題，但一直催促讓把戶口遷走，而我們在北京沒有親戚關系，只能是找掛靠公司托管，費用不低，所以想索性買一套房。

我們財力有限，而且還要為兒子在老家的房子做準備，所以在北京只能買遠郊的便宜房子。可幾乎所有親戚朋友都說這種房最好別買，以后砸手里。比如我們關注的基本都是50萬左右的，能貸款的，其中房山的離地鐵近，平谷的快開通了，懷柔的據說有規劃。我想去看看平谷的，不知是否合適？

A：

1、是否合適？我建議是問問當地中介吧，如果確定能租的出去，而且是能間隔期或空置期不太長的租出去，那就算還合適。

但如果是只能以很低價格，比如幾百一個月就不劃算了。或者是空置期很長，那也就不太合適了。因為房子是用來住的，甭管是自己住還是租給別人住，只有能不間斷有人住的房子，或者是收到和銀行存款差不多的利息，才有真正的市場價值。

2、這幾個小區除了燕山的之外，其他的我都沒去過，完全沒了解，不敢瞎說。但在我的認知中，認為燕山是相對合適的。理由是不僅有地鐵，當地的配套也齊全，老工業基地+超大型資源類國企，趕不上新興產業但也不至于衰敗，所以買在這里能圖個穩妥吧。

而且我印象中燕山還有更便宜的呢，前些天看的時候有40多萬的呢，能貸款的話首付也就10多萬，應該算是成本最低+相對穩妥的。

3、另外我不太理解這單位非得讓遷戶口的行為，也不知道您家當年怎么簽的合同。按說戶口如果自己不遷的話單位不會強行遷走，就算遷走也是遷到派出所的公共戶上。除非是合同有約定，否則不至于給遷出北京。

這看您家具體情況吧，如果沒有強制遷戶的條款，那也就沒必要買房了。這種遠郊的房倒不至于砸手里沒人要，但也肯定是各項不占優嗎，否則能這么便宜嗎？

僅供參考。

三

Q:

我們現在住世界名園，房山竇店，2010年買的，有點后悔了，當時長陽的也不過是一萬多點，我們的買下來也9000多，現在的差距太大了。但現在我們如果換到長陽還合適嗎？萬科的都四萬多了，中介說長陽的抗跌，但對我們想買房的就不是好事了。主要是我孫女在西三環工作，回竇店太遠了。

A：

1、2010年的竇店9000多，那您買在高位了，年中之后就應該降到8000左右。長陽的也都是夏天開始降價的，第二年的長陽國際城限價12500。

2、您這問題我好像不知道說什么似的，房子是用來住的，如果住的舒服就沒必要換唄。當年多花幾十萬能解決的，現在得至少200萬了，擱誰家身上都不太舒服。

要不就甭換了，索性給孫女買個小戶型，這也省的搬家裝修的折騰了。長陽的抗跌分跟誰比，在房山或者說在北京近郊里算是很不錯的。要不就看看國際城吧，北京第一個限競房的試點兒，質量和業主氛圍都挺不錯的，接近于純商品房小區。

3、其他的我真不知道說什么，還是自己決定吧。

僅供參考。

四

Q:

網上很多人說北京房價漲了，有中介有不像中介的，您怎么看？真實情況如何？

A：

1、我怎么看？我閉上眼睛假裝看不見唄，眼不見心不煩，我是下跌的時候不唱衰，但行情有點兒波動的話我也不唱漲。頂多說是有成交量增加+房價上漲的可能，但還不能確定趨勢真正逆轉了。

2、以往歷次行情都有幾個規律。一是北京從來沒有領漲過，每次都是先從南方開始的。最早是上海長三角，后來是深圳珠三角，這次很像是從香港領頭的。但既然上海和深圳都沒確定上漲多少呢，北京我就更不敢說什么了。

再一點是時間段，歷次行情多數都是春天或秋天開始，年底開始的只有2015-2017這次。但前提也是已經確定深圳上海漲過一輪兒，所以這次既然還沒確定南方的，非說北京開始行情了我不敢確定。

3、真實情況就這樣兒唄，跟您看到聽到的差不多，相當于“小陽春”提前到年底了。

僅供參考。

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