白蟻入侵毀家，業主拒交7000多元物業費被起訴，法院判了

來源：浙江法治報

“我住這個小區八年了，以前從來沒有拖欠過物業費，不是故意不交，是物業公司太不負責任了！”

法庭上，黃先生情緒激動地說道。

因拒交物業費

他被物業公司告上法庭

讓他堅決拒交近一年物業費的原因，竟是一場持續多年的“白蟻之災”。

近日，廣東省中山市第一人民法院審理了一起物業服務合同糾紛案件，這場糾紛不僅關乎物業費的繳納，更觸及了物業服務的責任邊界。

案件回顧

這是一場持續多年的“白蟻之戰”。業主黃先生自2018年起，便發現小區公共樓梯的木門存在白蟻，并及時向物業公司報告。物業公司兩次派員處理，卻僅使用普通家用殺蟲劑簡單噴灑，草草了事。

2018年物業使用普通殺蟲劑對白蟻進行消殺

2023年，黃先生發現家中白蟻大規模繁殖，木制家具、裝修遭受嚴重破壞，估算損失逾兩萬元。黃先生認為，正是物業對公共區域白蟻消殺的敷衍態度，導致白蟻入侵家中。

其間，黃先生多次通過微信等渠道催促物業聘請專業機構治理，但物業或推諉，或僅再次使用農藥噴灑。為阻止損失擴大，黃先生只得自費2600元請專業公司消殺。

黃先生與物業溝通記錄

因對物業處理白蟻問題的長期不作為感到失望，黃先生自2023年11月起暫停繳納物業費。物業公司遂將黃先生訴至法院，要求支付欠費7064.4元及違約金。

核心焦點

庭審中，雙方圍繞兩大核心問題展開激烈辯論：

焦點一：白蟻來源與責任歸屬

物業主張：黃先生家中的白蟻不屬于物業服務范圍。公共區域雖有白蟻，但無證據證明其“爬”入了業主家中。2018年的事件與2023年的結果間隔5年，因果關系無法認定。

黃先生則提供了完整的證據鏈：2018年發現白蟻的通知記錄、物業人員用家用殺蟲劑處理的視頻、處理后白蟻逃竄至家門口的視頻、2023年家中財物被蛀蝕的照片、多次催促物業專業處理的微信聊天記錄、自行消殺的費用發票。證明白蟻問題持續存在，且物業處理方式不當。

黃先生家中遭白蟻入侵毀掉的家具

焦點二：物業費該不該交？該交多少？

物業公司認為，其提供了保潔、保安等基礎服務，業主享受了服務就應足額繳費。

黃先生則主張，物業在核心的公共區域維護（白蟻防治）上存在重大過錯，并直接導致其財產損失，其拒交行為是行使合同履行中的正當抗辯權。

法院審理

經過審理，法院作出以下認定：

家中的白蟻源自公共區域具有高度可能性

白蟻危害具有隱蔽性、持續性的特點，公共區域與黃先生家相鄰極近，具備遷移條件；黃先生家中此前多年無蟻患，非自身環境產生；破壞程度嚴重，說明白蟻滋生已久。根據日常經驗法則和高度蓋然性原則，法院認定黃先生家中的白蟻與公共區域的白蟻存在直接關聯。

物業服務存在重大瑕疵，構成違約

根據民法典第九百四十二條，物業服務人對共有部分負有維修養護、采取合理措施保護業主財產安全的義務。面對白蟻這種專業性蟲害，物業僅用普通殺蟲劑敷衍了事，未能根治公共區域隱患，導致風險蔓延至業主家中，屬于履行合同義務存在重大瑕疵，構成違約。

支持“有限抗辯”，判決“酌情減免”

法院認為，業主因物業違約拒交物業費，是行使履行抗辯權的行為，具有合理性。但抗辯權的行使范圍應與違約程度相適應。物業雖在白蟻防治上存在重大過錯，但并非完全未提供任何服務。

最終，法院基于物業違約的嚴重程度，判決在總物業費中酌情減免3000元。同時，因業主“事出有因，并非惡意拖欠”，駁回了物業公司關于違約金的訴訟請求。

法官說法

案件承辦法官石慧指出，物業費減免的前提是物業公司服務存在嚴重瑕疵，“質價相符”是核心標尺。

1.權利義務對等原則

物業服務合同是雙務合同，業主支付物業費與物業公司提供符合約定的服務構成對等關系。物業公司不能只收錢不辦事，或敷衍了事。

2.抗辯權的行使邊界

物業費的減免建立在物業公司未履行核心服務義務的基礎上。若僅存在輕微瑕疵，業主不能以此為由拒交物業費，否則可能承擔違約金。

3.減免幅度的綜合考量

減免幅度并非由業主單方決定，而是由法院結合服務瑕疵的嚴重程度、持續時間、對業主生活影響、物業公司過錯程度、補救措施及業主實際損失等多重因素綜合判定。

既不會讓業主為不合格的服務“買單”，也不會過度加重物業公司的責任，保障行業的健康發展。

法官提醒

給業主的理性維權建議

業主應該強化法律意識和證據意識，理性維權。單純拒交物業費并非法律上的最優解，可能面臨被訴、支付違約金（若無合理理由）的風險。

保存好證據是維權基石，包括發現問題、物業不當作為、損害結果、自行止損和持續溝通的證據。

先友好協商，協商不成可以要求相關政府部門協調，也可以理性地進行訴訟。

對物業服務企業的提示建議

敷衍的服務將直接導致收費權利的“打折”，甚至引發更大的信譽危機。

專業問題應交由專業機構：對于白蟻防治、電梯維護、消防設施等專業技術問題，應及時聘請專業機構處理，避免因不當處置導致損失擴大。

溝通渠道必須暢通有效：與業主建立有效的溝通響應機制，是化解矛盾、避免訴訟的前提。

物業服務合同是雙向的契約，權利與義務對等，物業公司不能只收錢不辦事或敷衍了事，業主也需理性維權，用證據說話。

唯有雙方都回歸契約精神，在法律的框架內明晰權責，才能真正構建和諧美好的社區環境。

來源：天平陽光客戶端