萬科2025年銷售額腰斬式暴跌

萬科2025年的銷售額遭遇了斷崖式、腰斬式的暴跌，同比下降幅度高達45%-47%，從2024年的約2470億元驟降至1300-1400億元的區間。這一降幅不僅遠超行業平均水平，也使其在頭部房企中的排名從第四位滑落至第六位，徹底跌出第一陣營。更為嚴峻的是，銷售端的崩潰直接引爆了全面的財務與債務危機，公司預計2025年凈虧損820億元，刷新A股上市公司年度虧損紀錄，兩年累計虧損超1300億元。

一、銷售數據全面崩盤：從季度到年度的系統性失血

萬科的銷售下滑并非偶發，而是貫穿全年且持續惡化的系統性危機。

分階段表現：

? 第一季度：合同銷售金額349.2億元，同比下降39.8%。

? 上半年：合同銷售金額691.1億元，合同銷售面積538.9萬平方米，同比分別暴跌45.7%和42.6%。這一降幅是TOP10房企加權平均降幅（13.4%）的三倍以上，且是前十中唯一降幅高于20%的企業。

? 前三季度：累計合同銷售金額1004.6億元，同比下降44.6%；營收1613.9億元，同比下降26.61%；凈利潤虧損280.16億元。

? 1-10月累計：合同銷售金額1146.6億元，同比下降43.16%。與2023年同期相比下降63.2%，與2022年同期相比下降66.88%，呈現加速下滑趨勢。

? 10月單月：銷售額143.7億元，同比下降32.28%，雖較9月降幅收窄，但絕對水平依然慘淡。

行業對比凸顯困境：

在2025年房地產行業深度調整的背景下，萬科的降幅顯得尤為刺眼。根據中指研究院數據，2025年銷售額超千億的房企仍有10家。保利發展以2530億元位居第一，綠城中國、中海地產、華潤置地銷售額均超2300億元。而萬科1339億元的銷售額，不僅同比暴跌45.5%，其降幅也遠高于其他頭部房企：保利發展下降21.67%，中海地產下降19.1%，華潤置地下降10.5%，綠城中國和濱江集團降幅均在9%左右。萬科成為TOP10房企中唯一降幅超過40%的企業，其市場份額和行業地位發生了根本性動搖。

二、財務與債務危機：虧損創紀錄，流動性枯竭

銷售端的崩塌迅速傳導至財務報表和現金流量表，將萬科推至懸崖邊緣。

史詩級虧損：

公司2025年度業績預告顯示，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損820億元，上年同期虧損494.78億元；扣非凈利潤預計虧損約800億元。這意味著萬科在2024-2025兩年內累計虧損約1314億元，接近其當前市值（約582億元）的1.4倍，引發了市場對其持續經營能力和退市風險的深切擔憂。

債務高壓與流動性枯竭：

截至2025年三季度末，萬科貨幣資金僅656.8億元，而有息負債高達3629.3億元，資產負債率73.5%。更為致命的是其短期償債能力：一年內到期的有息負債達1513.9億元，現金短債比低至0.43，遠低于1.0的安全線，意味著手頭現金連一半的短期債務都無法覆蓋。公司的經營活動現金流凈額在前三季度為-58.89億元，表明主營業務已無法產生現金流入，反而在持續消耗存量資金。

信用崩潰與展期求生：

巨大的流動性壓力下，萬科在2025年11月首次尋求對“22萬科MTN004”債券（余額20億元）展期，此舉嚴重動搖了市場信心，導致股債雙殺。隨后，標普、惠譽等國際評級機構將其信用評級下調至“CCC”或“C”級，屬于垃圾級中的最低等級，標志著市場認為其違約風險極高。盡管在2026年1月，公司兩筆合計57億元的中期票據展期議案獲債權人通過，暫時避免了即時違約，但這僅是“以時間換空間”，并未從根本上解決償債能力問題。

三、暴跌原因深度剖析：行業寒冬與自身失誤的致命疊加

萬科的危機是外部行業周期性下行與內部歷史戰略失誤共同作用的結果。

1. 行業系統性深度調整：

2025年，中國房地產市場仍處于探底過程。全國新建商品房銷售額8.3937萬億元，同比下降12.6%；銷售面積8.81億平方米，下降8.7%；房地產開發投資更是下降17.2%。行業規模已回落至2015年左右的水平，標志著持續近二十年的高增長“黃金時代”徹底終結。在此背景下，房企普遍承壓，但萬科的表現遠遜于同行，說明其自身問題更為突出。

2. 歷史激進擴張的“高價地”反噬：

這是虧損的核心根源。萬科在2019-2021年行業高點時期進行了激進擴張，累計拿地金額高達約6549億元，獲取了大量高價地塊。2025年結算的項目主要對應2023、2024年銷售的項目及消化的現房庫存，這些項目地價成本極高，在房價下行市場中毛利率驟降。公告顯示，房地產開發業務結算規模顯著下降，毛利率仍處低位，直接導致毛利總額大幅減少。簡單來說，過去高價買的面粉，現在只能低價賣面包。

3. 資產大幅減值與業務拖累：

因市場風險加劇，公司新增計提了巨額的信用減值和資產減值。前三季度已計提各類減值準備合計94億元，其中存貨跌價準備新增143.4億元。同時，部分經營性業務如長租公寓（泊寓）在扣除折舊攤銷后整體虧損，一些非主業財務投資也出現虧損，加之部分大宗資產和股權交易價格低于賬面值，進一步加劇了虧損。

4. 融資困境與民企身份桎梏：

在“三道紅線”和行業風險出清過程中，金融機構的風險偏好明顯轉向，民企融資環境急劇惡化。萬科的平均融資成本遠高于國資背景的房企，且新增融資渠道幾乎枯竭。盡管大股東深鐵集團在2025年累計提供了超300億元的股東借款，利率優惠，但這種輸血式救助已觸及瓶頸，無法替代企業自身的造血功能。

5. 管理層動蕩與戰略搖擺：

2025年1月，以董事會主席郁亮、總裁祝九勝為代表的核心管理層集體辭任，由大股東深鐵集團全面接管，董事長職務在年內兩度更迭。同時，公司告別了近20年的“集團-區域-城市”三級架構，轉向總部直管地區的扁平化兩級架構。管理層和組織的劇烈動蕩，在危機時刻無疑影響了戰略執行的連續性和穩定性。

四、艱難自救：保交付底線與資產變現求生

面對絕境，萬科采取了一系列措施試圖穩住陣腳，其核心是“保交付”和“換現金”。

堅守“保交樓”生命線：

這是萬科2025年為數不多的亮點，也是其履行社會責任、維持市場信心的底線。全年保質交付房屋11.7萬套，其中1.6萬套提前30天交付，約5000套實現跨年提前交付。公司表示已完成近兩年需交付量的約70%，后續交付壓力將顯著下降。這得益于國家“保交樓”專項政策、融資“白名單”機制以及公司自身的工程管控體系。

加速資產盤活與“瘦身健體”：

為回籠現金應對債務，萬科不得不“斷臂求生”。2025年1-9月，通過大宗交易簽約金額超64億元，累計盤活可售貨值超700億元。出售的資產包括上海七寶萬科廣場等核心商業項目，以及冰雪事業部等非核心業務。公司戰略上全面“收斂聚焦”，砍掉非主業，全力保障開發業務和經營服務業務。

依賴股東持續輸血：

大股東深鐵集團的堅定支持是萬科至今未發生公開違約的關鍵。2025年以來，深鐵累計向萬科提供了超300億元的股東借款，且借款條件優于市場水平。然而，這種支持并非無限，市場擔憂一旦深鐵資源耗盡，萬科將直面最嚴峻的考驗。

五、行業鏡鑒與未來迷途

萬科的暴跌并非孤例，而是整個房地產行業范式轉換的縮影。行業正從“高杠桿、高周轉、高增長”的舊模式，轉向“控增量、去庫存、優供給”的新常態，市場規模收縮，競爭格局重塑，國企主導地位加強。

對于萬科而言，未來之路布滿荊棘：

1. 銷售能否企穩：市場信心恢復緩慢，購房者預期偏弱，銷售回款這一核心造血功能短期內難以根本改善。

2. 債務重組壓力：展期只是延遲了違約時間，龐大的債務本金和利息仍需償還，市場化債務重組可能是不得不面對的選項。

3. 資產變現難度：在買方市場下，出售資產難免折價，如何平衡變現速度與資產價值是一大難題。

4. 轉型陣痛持續：從開發商向“不動產運營服務商”的轉型遠未完成，經營服務業務雖營收穩健，但利潤規模尚不足以對沖開發業務的巨虧。

總結而言，萬科2025年的銷售額暴跌是一場由行業冰山撞擊和企業自身船體銹蝕共同引發的海難。 它用殘酷的數據宣告了房地產舊模式的終結，也警示所有企業：依賴土地紅利和金融杠桿的擴張路徑已不可持續。未來，萬科能否“活下去”并走出低谷，不僅取決于宏觀市場的回暖，更取決于其能否真正刮骨療毒，完成痛苦而深刻的戰略與業務重構。這個過程，注定漫長而艱難。