2026年1月北京二手房市場：暖冬延續(xù)，修復(fù)進(jìn)程仍存波折

進(jìn)入2026年第一個(gè)月，北京二手房市場以15082套的網(wǎng)簽量收官，這份數(shù)據(jù)既未觸發(fā)“小陽春”的樂觀預(yù)期，也未陷入寒冬的悲觀情緒，更像是一輪暖意尚存但力度有限的“暖冬行情”。在政策托底與市場預(yù)期反復(fù)博弈的背景下，北京二手房市場正以溫和修復(fù)的節(jié)奏，勾勒出2026年樓市開局的真實(shí)輪廓。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，1月15082套的成績環(huán)比2025年12月的17200套下跌約12.3%，這一跌幅看似顯著，實(shí)則包含多重特殊因素。一方面，1月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期前的交易淡季，部分購房需求選擇延后至節(jié)后釋放，季節(jié)性波動(dòng)特征明顯；另一方面，2025年12月市場受年底沖刺效應(yīng)影響，成交量存在階段性透支，進(jìn)一步放大了1月的環(huán)比降幅。若以更貼近真實(shí)成交的口徑測算，1月實(shí)際成交量約為1.6萬套，較網(wǎng)簽數(shù)據(jù)高出2%左右，但這一規(guī)模仍遠(yuǎn)低于2024年11月2.4萬套、12月2.1556萬套的爆發(fā)式成交水平，反映出市場熱度在經(jīng)歷短期沖高后已回歸理性。

與環(huán)比數(shù)據(jù)的波動(dòng)相比，同比指標(biāo)的參考價(jià)值相對(duì)有限。2025年1月恰逢春節(jié)假期，網(wǎng)簽量僅為12480套，今年1月數(shù)據(jù)雖同比上漲20.9%，但這種“低基數(shù)”下的增長更多是季節(jié)性錯(cuò)位導(dǎo)致的統(tǒng)計(jì)現(xiàn)象，難以真實(shí)反映市場的復(fù)蘇力度。若拉長時(shí)間維度觀察，當(dāng)前成交量仍處于2024年四季度以來的回落通道，市場尚未形成持續(xù)向上的動(dòng)能。這種修復(fù)節(jié)奏的波折，本質(zhì)上是購房者信心與政策預(yù)期動(dòng)態(tài)平衡的結(jié)果——盡管“認(rèn)房不認(rèn)貸”、房貸利率下調(diào)等政策持續(xù)釋放利好，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的漸進(jìn)性、收入預(yù)期的不確定性，仍讓部分購房者保持觀望態(tài)度。

值得注意的是，1月北京二手房掛牌量較上月減少7000套，但這一變化并未對(duì)成交形成直接影響。掛牌量的短期波動(dòng)，更多源于業(yè)主心態(tài)的分化：部分業(yè)主因?qū)笫蓄A(yù)期謹(jǐn)慎選擇暫時(shí)撤牌，另一部分則在政策暖風(fēng)下調(diào)整報(bào)價(jià)策略，而非供應(yīng)端出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性收縮。從市場結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前供需關(guān)系仍處于相對(duì)寬松的狀態(tài)，購房者的議價(jià)空間并未明顯收窄，這也在一定程度上抑制了成交量的快速反彈。

展望2026年全年，北京二手房市場的修復(fù)進(jìn)程將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有進(jìn)、節(jié)奏溫和”的特征。支撐市場韌性的底層邏輯并未改變：作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京擁有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、持續(xù)的人口流入和旺盛的改善型需求，這些基本面因素決定了市場不會(huì)出現(xiàn)深度調(diào)整。隨著春節(jié)后積壓需求的逐步釋放，疊加后續(xù)可能出臺(tái)的增量政策，二季度市場有望迎來階段性回暖。但同時(shí)也需看到，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚不牢固，購房者信心的重建仍需時(shí)間，疊加2024年四季度高成交基數(shù)的對(duì)比壓力，市場很難重現(xiàn)去年年底的爆發(fā)式增長，更可能以“小步快走”的方式完成筑底修復(fù)。

對(duì)于購房者而言，當(dāng)前市場環(huán)境提供了相對(duì)從容的決策窗口。建議剛需群體可重點(diǎn)關(guān)注配套成熟的次新房源，把握議價(jià)空間充足的時(shí)機(jī)；改善型購房者則可優(yōu)先選擇戶型優(yōu)質(zhì)、物業(yè)完善的中高端項(xiàng)目，以應(yīng)對(duì)長期居住需求。對(duì)于業(yè)主來說，合理預(yù)期報(bào)價(jià)、優(yōu)化房源展示將是提升成交效率的關(guān)鍵。在政策與市場的雙重作用下，北京二手房市場正逐步回歸“居住屬性”的本質(zhì)，唯有順應(yīng)這一趨勢，才能在復(fù)雜的市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)健配置。