萬(wàn)科虧損加劇2025年預(yù)虧820億 68億債券展期深鐵再輸血23.6億馳援

長(zhǎng)江商報(bào)消息●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

萬(wàn)科（萬(wàn)科A，000002.SZ）虧損加劇。

1月30日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)預(yù)告，公司預(yù)計(jì)2025年歸屬于上市公司股東的凈虧損約820億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損約800億元，較上年同期的虧損額進(jìn)一步擴(kuò)大。

值得注意的是，在業(yè)績(jī)預(yù)告發(fā)布前幾日，萬(wàn)科剛完成三筆合計(jì)68億元債券的展期工作，大股東深鐵集團(tuán)亦持續(xù)加碼資金支持，為公司化解債務(wù)危機(jī)贏得喘息空間。但業(yè)績(jī)承壓、流動(dòng)性缺口高企、資產(chǎn)盤(pán)活遇阻等多重難題，仍讓萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型化債之路充滿挑戰(zhàn)。

已完成近兩年需交付量的70%

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，萬(wàn)科2025年的經(jīng)營(yíng)基本面承受著前所未有的壓力。

1月30日，萬(wàn)科發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)預(yù)告，公司預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈虧損約820億元，較上年494.78億元的虧損額進(jìn)一步擴(kuò)大；預(yù)計(jì)扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損約800億元。

萬(wàn)科在公告中披露，此次業(yè)績(jī)虧損主要源于四大方面。其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降且毛利率持續(xù)低位。2025年公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2023—2024年銷(xiāo)售項(xiàng)目及現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存消化，而這些項(xiàng)目均面臨地價(jià)獲取成本較高的問(wèn)題，直接導(dǎo)致結(jié)算毛利總額大幅縮水，成為拖累業(yè)績(jī)的主因。其二，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口上升倒逼公司新增計(jì)提信用減值和資產(chǎn)減值，進(jìn)一步侵蝕利潤(rùn)。其三，部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷(xiāo)后陷入整體虧損，同時(shí)非主業(yè)財(cái)務(wù)投資也未能實(shí)現(xiàn)盈利，多元化布局的短期效益尚未顯現(xiàn)。其四，行業(yè)調(diào)整周期下，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值，形成資產(chǎn)處置損失。

盡管業(yè)績(jī)大幅虧損，但萬(wàn)科在保交付、降本增效和多元化業(yè)務(wù)布局上仍取得階段性成果。2025年公司全年保質(zhì)交付房屋11.7萬(wàn)套，其中1.6萬(wàn)套提前30天交付、約5000套實(shí)現(xiàn)跨年提前交付，濟(jì)南、鄭州、南昌等多地項(xiàng)目更是實(shí)現(xiàn)100%收房，且已完成近兩年需交付量的70%，交付高峰期基本度過(guò)，后續(xù)交付壓力顯著下降。為保障交付質(zhì)量，萬(wàn)科還推出“城市興交付”行動(dòng)，將360°攝像頭、無(wú)人機(jī)巡場(chǎng)等智慧技術(shù)應(yīng)用于工地管理，同時(shí)開(kāi)展“交付即辦證”服務(wù)，構(gòu)建起標(biāo)準(zhǔn)化的交付體系。降本增效方面，公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩年下降，成本管控成效初顯。

作為業(yè)內(nèi)較早布局轉(zhuǎn)型的房企，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)成為業(yè)績(jī)寒冬中的一抹亮色。截至2025年三季度，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入435.7億元，同比保持平穩(wěn)。其中長(zhǎng)租業(yè)務(wù)管理規(guī)模突破20萬(wàn)間，出租率穩(wěn)定在94%，規(guī)模、效率均居行業(yè)首位；物業(yè)業(yè)務(wù)上半年在管住宅項(xiàng)目超4400個(gè)、商企項(xiàng)目超2500個(gè)，綜合服務(wù)能力業(yè)內(nèi)領(lǐng)先；物流業(yè)務(wù)可租賃倉(cāng)儲(chǔ)面積超1000萬(wàn)平方米，冷鏈業(yè)務(wù)規(guī)模行業(yè)第一，高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)穩(wěn)定期出租率達(dá)86%；商業(yè)業(yè)務(wù)客流與銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)，整體出租率維持在92%的較高水平。多元業(yè)務(wù)的穩(wěn)健表現(xiàn)，為萬(wàn)科后續(xù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。

68億債券展期落地

就在業(yè)績(jī)預(yù)告發(fā)布前，萬(wàn)科在債務(wù)化解上接連取得關(guān)鍵進(jìn)展，成為公司緩解短期流動(dòng)性壓力的重要舉措。

1月21日至27日，萬(wàn)科先后完成“21萬(wàn)科02”公司債及“22萬(wàn)科MTN004”“22萬(wàn)科MTN005”兩筆中期票據(jù)的展期，三筆債券合計(jì)規(guī)模68億元，且均獲得債權(quán)人高票支持，其中兩筆中票更是實(shí)現(xiàn)100%同意率，暫時(shí)解除了公司公開(kāi)市場(chǎng)的違約危機(jī)。

此次債券展期的順利落地，得益于萬(wàn)科設(shè)計(jì)的“部分即時(shí)現(xiàn)金兌付+分期展期+資產(chǎn)增信”組合方案。具體來(lái)看，“21萬(wàn)科02”對(duì)回售部分本金先行兌付40%，剩余60%展期至2027年；兩筆中票則先實(shí)施10萬(wàn)元固定兌付，再對(duì)剩余本金兌付40%，其余60%展期一年。按照方案，萬(wàn)科需在短期內(nèi)完成小額兌付、現(xiàn)金首付及部分未付利息，合計(jì)金額約28.7億元。分析人士認(rèn)為，這一組合方案兼顧了債權(quán)人的資金回收需求和公司的短期流動(dòng)性壓力，成為議案獲高票通過(guò)的關(guān)鍵，也為萬(wàn)科后續(xù)處理到期債務(wù)提供了可復(fù)制的化債范本。

大股東深圳地鐵集團(tuán)的持續(xù)加碼支持，是萬(wàn)科債務(wù)化解的堅(jiān)強(qiáng)后盾。1月27日，深鐵集團(tuán)宣布向萬(wàn)科提供不超過(guò)23.6億元股東借款，專(zhuān)項(xiàng)用于償還公司公開(kāi)市場(chǎng)債券本金與利息，借款期限3年、利率2.34%，條件優(yōu)于市場(chǎng)水平，這也是2026年以來(lái)深鐵對(duì)萬(wàn)科的首次資金“輸血”。事實(shí)上，自2025年萬(wàn)科風(fēng)險(xiǎn)顯化以來(lái)，深鐵集團(tuán)累計(jì)提供的股東借款已超300億元，同時(shí)雙方還在住房租賃、智慧物流等領(lǐng)域深化業(yè)務(wù)協(xié)同，不僅為萬(wàn)科緩解了流動(dòng)性壓力，更向市場(chǎng)傳遞了堅(jiān)定的支持信號(hào)。

不過(guò)，債券展期落地僅解燃眉之急，萬(wàn)科面臨的流動(dòng)性壓力依然嚴(yán)峻。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年三季度末，萬(wàn)科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅603.88億元，而短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)1514億元，賬面資金缺口超900億元。從境內(nèi)債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司目前有217.96億元境內(nèi)債務(wù)，其中一年以內(nèi)到期的占比達(dá)80.1%、金額134.86億元，2026年7月還將迎來(lái)48.66億元的兌付高峰，短期償債壓力巨大。

而萬(wàn)科近期還撤回了旗下萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs的上市申請(qǐng)，資產(chǎn)盤(pán)活計(jì)劃遭遇挫折。作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的物流服務(wù)商，萬(wàn)緯物流的倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模超1100萬(wàn)平方米，其REITs項(xiàng)目原本是萬(wàn)科盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、回籠現(xiàn)金流的重要抓手。此次撤回與公募REITs市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好轉(zhuǎn)變密切相關(guān)，盡管萬(wàn)科表示將待條件成熟時(shí)擇機(jī)重啟申報(bào)，但短期內(nèi)預(yù)期現(xiàn)金流入的推遲，無(wú)疑加劇了公司的流動(dòng)性管理難度。

面對(duì)多重挑戰(zhàn)，萬(wàn)科在業(yè)績(jī)預(yù)告中明確了后續(xù)發(fā)展方向，公司將通過(guò)戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運(yùn)作和科技賦能，推動(dòng)業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升多場(chǎng)景開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)能力，同時(shí)凝心聚力有序化解風(fēng)險(xiǎn)。