萬科820億巨虧創紀錄，這難道不是輕裝上陣的開始？

出品|中訪網

審核|李曉燕

1月30日，萬科發布2025年業績預告，全年歸屬母公司凈利潤預虧820億元，創下A股房企歷史最大虧損紀錄，這一數據不僅遠超公司582億元總市值，更疊加2024年494.8億元虧損，兩年累計虧損達1314.8億元，引發行業廣泛關注。在房地產行業深度調整的大背景下，萬科的業績承壓既是行業周期陣痛的集中體現，其背后風險出清的決心、債務化解的突破與大股東強力背書，更成為行業筑底階段的關鍵穩定信號，為企業后續突圍奠定基礎。

此次業績預虧，萬科明確四大核心原因，本質是行業下行周期中歷史包袱的集中釋放，而非企業經營能力的根本性衰退。首要原因是房地產開發業務結算承壓，2025年結算項目多對應2023-2024年銷售及現房庫存，均為行業高點拿地項目，地價成本高企疊加銷售低迷形成價格倒掛，導致結算規模與毛利率雙雙走低，這是房企普遍面臨的行業性難題，并非萬科個案。其次，業務風險敞口下的信用減值與資產減值計提、經營性業務短期承壓、大宗資產折價交易帶來的賬面損失，均是企業主動剝離風險、輕裝上陣的選擇。相較于部分企業掩蓋風險、拖延暴露，萬科直面問題進行全額計提，實則是對投資者負責的表現，通過一次性風險出清，避免后續隱患持續發酵，為未來經營掃清障礙。

回顧過往，萬科在2019-2021年行業高點連續三年拿地超千億元、開展多元化收并購的戰略選擇，確實因對周期判斷偏差形成一定歷史包袱，疊加商業、物流、長租公寓等經營性業務尚處培育期，扣除折舊攤銷后短期虧損，對業績形成一定拖累。但需客觀看待的是，這些布局均指向房地產行業從高周轉開發向重運營服務轉型的長期趨勢，經營性業務具備穩定現金流潛力，只是在行業下行期的短期投入與回報尚未匹配，隨著后續運營效率提升，有望成為企業第二增長曲線。

盡管業績承壓，但萬科在2025年的風險化解動作成效顯著，債務端的突破性進展為企業贏得關鍵緩沖期，成為全年最大亮點。2026年一季度前，萬科共有3筆境內債到期或行權，合計余額68億元，自2025年11月底啟動展期談判以來，歷經多輪調整優化方案，最終以“40%首付+10萬元小額兌付+項目應收款質押”的誠意方案，先后推動“21萬科02”“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”三筆債券展期高票通過，其中兩筆中票更是實現100%投票通過，成功規避實質性違約風險。相較于行業內部分企業債務展期的被動拖延，萬科的方案兼顧債權人流動性需求與自身實際，既通過首付兌付展現償債誠意，又以項目應收款質押提供增信保障，為行業債務化解提供了可復制的“萬科模板”，有效穩定了市場信心。

大股東深鐵集團的持續馳援，更成為萬科抵御風險的堅實后盾，彰顯國企背景下的信用優勢與抗風險能力。1月27日，深鐵集團再次向萬科提供不超過23.6億元低息借款，利率僅2.34%，專款用于債券本息兌付，至此深鐵累計對萬科流動性支持已超300億元。從多次借款輸血到深度參與公司治理，深鐵集團的強力背書不僅為萬科補充了關鍵現金流，解決債券展期首付兌付的燃眉之急，更傳遞出國資對優質龍頭房企的堅定支持，打破了市場對萬科信用風險的擔憂，筑牢企業信用底線。在行業信用分層加劇的當下，這種股東層面的穩定支撐，是萬科區別于多數民營房企的核心優勢，為其應對后續挑戰提供了關鍵保障。

從經營基本面來看，萬科仍具備穿越周期的核心底氣。盡管銷售端面臨短期壓力，但企業始終將保交付作為底線任務，2025年已保質交付房屋11.7萬套，完成近兩年需交付量的70%，交付高峰期已過，后續交付壓力顯著下降，既保障了購房者權益，也為銷售回款企穩奠定基礎。同時，萬科持續推進降本增效，開發業務管理費用連續兩年下降，在行業寒冬中展現出扎實的精細化運營能力，為后續盈利修復積蓄力量。

當然，萬科當前仍面臨不容忽視的壓力，短期償債缺口依然較大。截至2025年三季度末，公司短期借款及一年內到期非流動負債達1514億元，現金及等價物僅603.88億元，資金缺口超900億元；境內16筆存量債務、境外2筆美元債待償，2026年二季度還有65億元債務到期，若后續每筆債務均按40%首付兌付，現金流消耗壓力較大。此外，銷售端能否實現月均200億元以上認購金額，推動經營性現金流回正，仍是決定企業能否走出低谷的關鍵。

站在行業視角，萬科的業績承壓與風險化解，是房地產行業從高速增長向高質量發展轉型的縮影。過去高杠桿、高周轉的發展模式難以為繼，龍頭房企主動進行風險出清、業務調整，正是行業筑底回暖的必經階段。萬科作為行業標桿，其債務化解的成功案例、風險出清的堅決態度，不僅為自身贏得緩沖期，更向市場傳遞出積極信號：優質龍頭房企的信用風險可控，行業不會出現系統性塌方。

隨著房地產行業政策托底力度持續加大，融資支持、需求端刺激等政策逐步落地，核心城市市場已出現局部回暖跡象。對于萬科而言，當前的虧損是短期陣痛，風險集中出清后，疊加大股東持續支持、經營性業務長期潛力釋放，企業有望在行業回暖周期中率先突圍。正如業內分析所言，2026年是萬科的關鍵考驗期，若能實現銷售回款企穩與債務結構優化，憑借深厚的行業積淀與多元業務布局，必將重回健康發展軌道，為房地產行業平穩轉型提供重要支撐。