家理視點｜周靖凱：離婚案件中“資不抵債”型婚前房產的處理

隨著房地產市場波動，離婚案件中涉及一方婚前購房、婚后共同還貸，而房屋市場價值低于剩余貸款的“資不抵債”型房產分割在離婚糾紛中日益增多。此類案件的核心爭議在于：非產權方是否有權就婚后共同還貸部分主張權益？如有，其權利基礎為何？如何實現？是否需承擔剩余貸款債務？本文結合《民法典》及相關司法解釋，通過梳理司法裁判規則，旨在厘清此類房產在離婚訴訟中的處理路徑，明確各方權利邊界，為司法實踐與當事人維權提供參考。

首先關于離婚案件中，一方婚前購房并辦理貸款，婚后以夫妻共同財產繼續償還貸款，若房屋當前市場價值低于剩余貸款金額導致凈值為負，另一方是否有權就婚后共同還貸部分主張相應權益；如可主張，其具體權利基礎與主張路徑為何，以及是否需就房屋相關債務承擔清償責任。

一、房屋產權始終登記于購房方個人名下：

（一）房屋凈值為負時，非產權方就婚后共同還貸部分主張權益的權利基礎與可行性：

1、婚后共同還貸部分來源于夫妻共同財產，非產權方對該部分投入享有法定權益。根據《中華人民共和國民法典》第一千零六十二條：夫妻在婚姻關系存續期間所得的工資、獎金、勞務報酬等財產為夫妻共同財產，歸夫妻共同所有。婚后以夫妻共同財產償還貸款，本質上是將共同財產用于支付一方的個人債務，該行為使得共同財產轉化為對房屋的個人債權或投資。因此，無論房屋價值如何波動，用于償還貸款的這部分共同財產的性質及其所對應的權益不隨之消滅。非產權方對該部分共同財產的投入，構成了其主張權益的基礎。

2、相關司法解釋明確規定了非產權方在離婚時就婚后共同還貸部分獲得補償的權利，該權利不因房屋價值貶損而排除。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條：雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應由不動產登記一方對另一方進行補償。該條款的核心在于對“共同還貸支付的款項”進行補償，其計算方式雖與“財產增值部分”相關聯，但補償的對象首先是“款項”本身。這意味著，非產權方對共同還貸部分的權益主張，是獨立于房屋最終市場價值的。即便房屋價值低于剩余貸款導致凈值為負，該“負凈值”狀態影響的是產權方個人財產與個人債務的抵算，并不消滅或抵銷非產權方對已投入的共同財產所享有的補償請求權。最高人民法院民一庭負責人在相關答問中亦指出，此類房產是“婚前個人財產與婚后共同財產的混合體”，處理原則是“公平分割婚后共同共有部分的財產權益”，這進一步強調了非產權方對婚后投入部分的權益應得到保障，而不受婚前部分財產價值波動的影響。

3、司法實踐支持在房屋凈值為負或未明顯增值的情況下，非產權方仍可就共同還貸部分獲得補償。在（2023）遼0103民初36225號中，法院雖未支持原告主張的房屋增值補償款，但明確指出“該房產系被告婚前貸款購買并登記于自己名下，故本院認定該房產歸被告所有，考慮到目前房地產市場現狀及該房產價值情況，本院酌定被告給付原告共同償還的房屋貸款62513元”。該判決表明，法院在分割財產時，首先確認了房屋歸產權登記方所有，繼而單獨就“共同償還的房屋貸款”這一部分作出補償判決，并未因市場狀況或房屋價值問題而否定非產權方對還貸本金的主張。同樣，在（2025）渝0117民初3891號中，法院最終未支持原告訴請，但其核心理由是婚后共同還貸款項與婚姻存續期間產生的其他共同債務“可以相互品迭”，且原告未能舉證證明房屋存在增值。該裁判邏輯同樣隱含了承認非產權方對共同還貸部分享有權益的前提，只是在本案特定事實下，該權益通過債務抵銷的方式實現了平衡，而非權利本身不存在。

（二）非產權方主張權益的具體法律路徑

1、非產權方主張權益的核心法律依據是司法解釋關于共同還貸補償的規定，其權利性質為債權性質的補償請求權。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條：在離婚時，若雙方不能達成協議，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，同時判決由登記一方對另一方就婚后共同還貸支付的款項進行補償。該規定為非產權方提供了明確的請求權基礎。其權利實現不依賴于取得房屋所有權份額，而是表現為要求對方支付相應款項的債權。在計算補償時，通常的公式為：補償款=共同還貸總額×不動產升值率÷2。當房屋貶值導致凈值為負時，“不動產升值率”可能小于100%甚至為負，但這僅影響補償款中與增值對應的部分，對于共同還貸本金部分的補償，至少應返還其一半的數額，即共同還貸總額÷2。這體現了對夫妻共同財產投入的基本保障。

2、主張權益的訴訟路徑包括在離婚訴訟中一并提出或在離婚后另行提起財產分割之訴。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條的規定，該補償問題應在“離婚時”處理。因此，最直接的方式是在離婚訴訟中作為一項訴訟請求提出，由法院在判決離婚時一并處理財產分割和補償問題。若離婚時未處理，非產權方仍可依據《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條：關于離婚時夫妻共同財產由雙方協議處理，協議不成由法院判決的原則，另行提起離婚后財產糾紛訴訟。在（2023）內0404民初5886號中，原告即在離婚訴訟中撤回相關請求后，另行起訴主張分割共同還貸及增值部分，法院經審理后予以支持，確認了另案主張的合法性。

3、司法案例展示了在離婚后財產糾紛中，法院如何具體計算和判決共同還貸部分的補償。在（2023）蘇1302民初10680號中，法院明確了計算方式：首先確定離婚時不動產價格、購房成本及共同還貸本息，然后計算不動產升值率，最后得出補償數額。該案中，即便房屋市場價值評估時間晚于離婚判決生效時間，法院仍以實際分割時的評估價為準進行計算，體現了公平原則。在（2025）豫0302民初55號中，原告因配偶財產被強制執行而提起析產訴訟，法院直接依據共同還貸總額的一半判決確認了原告的份額，該路徑在涉及第三方債權人時尤為典型。這些案例表明，無論通過何種訴訟程序，法院的核心任務是根據查明的事實，依據前述司法解釋的公式或原則，確定非產權方應獲得的補償金額。

（三）非產權方對房屋剩余貸款的清償責任認定

1、根據司法解釋的明確規定，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條：在判決不動產歸登記一方時，“尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務”。該規定清晰地劃分了離婚后的債務承擔主體。房屋貸款合同系產權登記一方婚前與銀行簽訂，婚后共同還貸行為并未改變貸款合同的相對方。因此，離婚后，該筆貸款的合同義務仍應由作為合同當事人的產權登記一方繼續履行，與非產權方無關。最高人民法院民一庭負責人在相關答問中也明確指出：“婚前一方與銀行簽訂抵押貸款合同，銀行是在審查其資信及還款能力的基礎上才同意貸款的，其屬于法律意義上的合同相對人，故離婚后應由其繼續承擔還款義務。”

2、該債務性質不屬于夫妻共同債務，非產權方無需承擔連帶清償責任。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第三十三條：債權人就一方婚前所負個人債務向債務人的配偶主張權利的，人民法院不予支持。但債權人能夠證明所負債務用于婚后家庭共同生活的除外。本案中，婚前購房所負的銀行貸款，其目的是購置產權登記一方個人的婚前財產，而非用于婚后夫妻共同生活。因此，該債務依法應認定為產權登記一方的婚前個人債務。即便婚后使用夫妻共同財產償還了部分貸款，也只是對共同財產的一種處分，并不改變原始債務的個人性質。因此，非產權方在離婚后不僅無需繼續償還剩余貸款，也無須對該債務承擔任何清償責任。

3、司法判決一致確認房屋剩余貸款由產權登記方個人負責償還。在（2023）蘇1302民初10680號中，法院在計算補償款并判決由產權登記方支付的同時，并未判決非產權方承擔任何還貸責任，這隱含了剩余貸款由產權方承擔的認定。在（2024）京03民終5263號中，針對婚姻期間購買的房屋，生效離婚判決明確“尚未歸還的貸款由馬某負責償還”，二審法院進一步確認2022年5月以后的貸款應由取得房屋所有權的一方負擔。這些案例均體現了“房債一體”的處理原則，即房屋判歸誰，其對應的剩余抵押貸款債務即由誰承擔，且該債務明確為取得房屋一方的個人債務。

二、婚后房屋產權由登記為購房方個人名下變更登記為雙方名下

在房屋凈值為負（即房屋市場價值低于剩余貸款）的情況下，婚后被加名一方無論最終是否取得房屋所有權，其就婚內共同還貸部分主張補償的權利均獨立于房屋的最終價值狀態，但具體的補償計算方式和分割規則存在差異。

首先，若婚后被加名一方未取得房屋所有權，其有權要求對婚內共同還貸支付的款項進行補償，該補償的計算基礎是共同還貸總額的一半，而房屋負凈值狀態原則上不影響對已投入款項本身的補償請求權。

其次，若婚后被加名一方取得房屋所有權，則需由其向原產權方進行補償，補償數額需綜合考量婚姻關系存續時間、共同生活情況、對家庭的貢獻及房屋市場價值等因素確定，房屋負凈值狀態會直接影響分割時可供補償的財產基礎，甚至可能因“凈值為負”導致補償數額為零或需另行處理債務承擔問題。

（一）房屋凈值為負時，婚后被加名但未取得所有權一方對婚內共同還貸部分主張補償的權利基礎及計算方式

1、婚后共同還貸支付的款項屬于夫妻共同財產，非產權方對該部分款項享有獨立的補償請求權，該權利不因房屋最終凈值為負而消滅。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條：，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理；不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應由不動產登記一方對另一方進行補償。該條款的核心在于，補償的對象是“共同還貸支付的款項”及其對應的增值部分。這意味著，即使房屋在離婚時市場價值低于剩余貸款，形成“負凈值”，該狀態影響的是房屋所有權人個人財產與個人債務的抵算關系，但并未消滅或抵銷非產權方（即被加名方）對婚姻期間已實際投入的共同財產所享有的權利。非產權方主張的是對其已投入資金的返還或補償，而非對負資產房屋的份額分配。因此，房屋凈值為負不影響非產權方就共同還貸部分本身主張補償的權利基礎。

2、在計算補償款時，對于共同還貸本金部分，至少應返還其一半的數額，而房屋貶值導致的負增值率僅影響補償款中與增值對應的部分。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條現行：補償款的計算通常遵循“補償款=共同還貸總額×不動產升值率÷2”的公式。當房屋凈值為負時，“不動產升值率”可能小于100%甚至為負數。然而，該公式中的“共同還貸總額”包含了本金和利息，是夫妻雙方共同投入的貨幣資金。即便升值率為負，導致計算出的“相對應財產增值部分”為負值或為零，但對于“共同還貸支付的款項”本身，尤其是本金部分，非產權方投入的資金來源于夫妻共同財產，其所有權性質并未改變。因此，在司法實踐中，即便房屋貶值，非產權方至少有權要求返還其投入的共同還貸本金的一半。這體現了對夫妻共同財產投入的保護，避免了因投資風險（房屋貶值）而完全剝奪一方對已投入資金的權益。

3、司法案例明確，在房屋凈值為負或增值證據不足時，法院仍可支持對共同還貸本金的補償，但會結合夫妻共同債務等因素綜合裁量。在（2025）渝0117民初3891號中，原告主張分割婚后共同還貸部分及對應增值。法院查明，案涉房屋系被告婚前購買，婚后共同還貸35個月累計59,500元。同時，雙方婚姻存續期間存在共同債務53,000元尚未清償。法院認為，根據相關司法解釋，應由產權登記一方對另一方進行補償。但綜合考慮共同生活時間短、原告無收入、被告已向原告轉款、被告自愿承擔全部共同債務等因素，法院認定“婚后還貸支出與共同債務可相互抵銷”，最終未支持原告的補償請求。此案表明，房屋凈值為負（法院認定“增值可能性極低”）本身不否定補償請求權，但法院在確定是否實際支付補償時，會引入夫妻共同債務進行“品迭”（抵銷），以實現公平。這提示，權利基礎雖在，但實際獲得補償可能受其他共同財產、債務關系的影響。另一案例（2023）遼0103民初36225號中，法院在認定房產歸被告所有后，直接“酌定被告給付原告共同償還的房屋貸款62513元”，而未支持增值補償請求。該判決直接針對共同還貸款項作出補償，未因可能存在的市場貶值而否定該部分款項的分割。

（二）房屋凈值為負時，婚后被加名且取得所有權一方在離婚財產分割中的權益認定及補償義務

1、婚后加名行為使房屋性質轉為夫妻共同財產，取得房屋所有權的一方需對另一方進行補償，但補償數額需綜合多種因素確定，房屋負凈值狀態是核心考量因素之一。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（二）》第五條：婚前或者婚姻關系存續期間，一方將其所有的房屋轉移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對房屋歸屬或者分割有爭議且協商不成的，如果婚姻關系存續時間較短且給予方無重大過錯，人民法院可以根據當事人訴訟請求，判決該房屋歸給予方（原產權人）所有，并結合給予目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補償以及補償的具體數額。當被加名方通過判決或協議取得房屋所有權時，其身份轉變為“獲得房屋一方”，負有向原產權方（給予方）進行補償的義務。此時，房屋的“市場價格”是計算補償的基礎。若房屋凈值為負，即市場價格低于剩余貸款，意味著房屋本身在扣除債務后已無正的財產價值。在此情況下，法院在確定補償數額時，必須正視這一現實。可供分割的“正資產”可能為零甚至為負，這將直接導致計算出的補償款為零，或者需要進一步考慮如何分擔剩余債務（即負資產）的問題。司法解釋要求“綜合考慮離婚時房屋市場價格等因素”，正是授權法院根據財產的實際價值狀況作出符合公平原則的裁決。

2、房屋凈值為負時，取得所有權一方的補償義務可能因“無正資產可供分割”而免除，或需與對方協商或由法院判決分擔剩余貸款債務。根據《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條：離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。當房屋作為共同財產進行分割時，其“具體情況”當然包括其凈值狀況。如果房屋市場價值不足以覆蓋剩余貸款，形成負資產，那么分割的對象就從“如何分配正價值”轉變為“如何承擔負債務”。對于取得房屋所有權的一方，其補償義務的邏輯前提是分割后取得了具有正價值的財產。若其取得的是負資產，則要求其向對方支付現金補償顯失公平，除非雙方另有約定。此時，更可能的分割結果是：房屋歸一方所有，該方同時承擔全部剩余貸款（個人債務），因房屋已無正凈值，故無需或僅需支付極少的現金補償給對方。這符合《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條中：“尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務”的精神，只是這里的“登記一方”變成了通過分割新取得所有權的一方。

3、司法實踐表明，在涉及加名房產分割時，法院會嚴格審查房屋現值，負凈值狀態會實質性影響補償判決。在（2024）鄂1122民初3304號中，訴爭房屋雖系被告婚前購買，但婚后登記為原被告共有，經生效判決確認為雙方共有。離婚后，法院判決雙方各占50%份額。此案未直接涉及負凈值，但確立了加名后共有份額均等分割的原則。然而，當房屋凈值為負時，均等分割“份額”可能意味著均等承擔債務。在（2025）豫13民終1379號中，法院在計算補償時，依據評估報告確定了房屋現值，并以此為基礎計算升值率。若評估顯示現值為負或極低，升值率計算將失去意義，補償將主要圍繞共同還貸本金。這表明，房屋的市場價值是分割計算的基石，負凈值會動搖這一基石，使補償計算轉向更基本的投入資金返還，甚至可能因整體財產為負而無法產生補償。

（三）房屋凈值為負情形下，離婚訴訟中房產分割的考量因素與裁判規則

1、離婚分割夫妻共同財產的基本原則是協議優先，協議不成的由法院根據財產具體情況判決，房屋凈值為負是“財產具體情況”的核心要素。根據《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條：離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。這一規定是離婚財產分割的總綱。當房產作為共同財產面臨分割，而其凈值為負時，該房產的“具體情況”就表現為一項負債大于資產的財產。法院在判決時，不能脫離這一基本事實。首先需要確定的是，該負凈值房產是否仍作為“共同財產”進行分割。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條的精神，對于婚前購房婚后還貸的情形，房屋整體可能被視為個人財產與共同財產的混合，但離婚時通常判決房屋歸登記一方，債務亦歸其個人。對于婚后加名轉為共有的房屋，其整體已成為共同財產，包括資產和負債。因此，分割時需一體處理資產與負債。法院的裁判規則必須回應：如何分配負資產（即分擔債務），以及在此基礎上，是否還有基于其他因素（如照顧女方）的現金補償。這要求法院進行更為復雜的利益衡量。

2、對于因加名形成的共同房產，司法解釋明確規定了多元化的分割考量因素清單，房屋市場價格（含負值）是其中關鍵一項，并與其他因素交互作用。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（二）》第五條：法院判決房屋歸屬及補償時，應綜合考慮婚姻關系存續時間、共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素。這一規定為處理包括負凈值在內的復雜情況提供了彈性框架。在房屋凈值為負時，“房屋市場價格”因素將發揮決定性作用，因為它直接定義了分割標的的價值邊界。例如，婚姻存續時間極短，且房屋凈值為負，法院依據該條第二款，極有可能判決房屋歸原產權人（給予方）所有，且因無正資產，無需向被加名方支付補償，甚至可能由取得房屋方承擔全部債務。反之，若婚姻存續時間長，雙方共同生活、養育子女，非產權方對家庭貢獻大，即使房屋凈值為負，法院也可能基于“照顧”原則，在債務承擔上對貢獻方予以傾斜，例如判決由取得房屋方承擔大部分或全部債務，而無需對方再支付補償，這實質上是對貢獻方的一種保護。最高人民法院發布的典型案例也體現了這種綜合裁量思路。在涉婚姻家庭糾紛典型案例中，法院指出，對于一方在結婚后將其婚前房產為另一方“加名”形成的共同財產，離婚分割時可以判決房屋歸給予方所有，并綜合考慮共同生活情況等因素合理補償對方。該案例強調了“合理補償”，其“合理”性必然建立在房屋實際價值的基礎之上。若凈值為負，“合理補償”的數額很可能為零，但判決中仍需闡明是基于對各項因素的綜合權衡。

3、司法案例顯示，法院在處理房產分割時，對于房屋價值的認定極為審慎，負凈值或價值無法證明將導致不支持增值補償，并可能影響對還貸本金補償的最終處理。在（2025）渝0117民初3891號中，法院明確以“房屋增值的可能性較小”甚至可能貶值為由，認為無必要進行價格評估，并駁回了增值補償請求。這直接體現了負凈值預期對裁判的影響。在（2023）內0404民初5886號中，法院委托評估確定了房屋現值，并以此計算了共同還貸對應的增值部分進行分割。如果評估結果顯示現值為負，則計算公式中的“不動產升值率”將無法正常適用，法院可能需要直接對共同還貸本金進行分割，或結合債務情況處理。在（2024）遼0104民初22027號中，涉及加名后一方又聲明放棄份額的情形，法院尊重當事人的處分意愿。這提示，在負凈值情況下，雙方通過協議明確債務承擔是高效且受法律尊重的解決方式。若無法協議，法院則必須啟動評估程序以確定“市場價格”這一關鍵事實，無論其正負。

綜上，在房地產市場價值波動成為新常態的背景下，離婚訴訟中“資不抵債”型房產的處理，更加考驗法律對夫妻財產制度本質的把握，公平保障各方對家庭財富的貢獻。上述裁判規則的梳理表明，我國司法實踐正朝著更為精細化的方向發展，致力于在復雜的財產形態中貫徹民法典的公平原則。

本文作者

家理律師事務所律師助理 周靖凱

法學碩士，畢業于上海對外經貿大學，2022年通過法律職業資格考試。在校期間研究生獲得校級三等獎學金，本科獲得學生社團活動現進個人稱號及一等獎學金。

曾深度參與多家知名律所民事訴訟團隊協作，協助處理合同糾紛等案件實務，同步在企業法務部門參與合同審查與合規體系建設，積累了寶貴的實踐經驗。2025年加入家理律師事務所，以法律理性+情感共情的雙軌模式踐行解法，亦解心結的工作承諾，認真對待每一次當事人的委托。