父母出全款買房寫兒子名，兒子欠債后房子被銀行執行！｜北京房產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

李建國、張秀蘭系夫妻，其子李聰（化名）為二人獨子。2015年，李建國夫婦出售名下住房后，因無北京市購房資格，遂與李聰商議：由李聰出面購房，房屋登記在其名下，但全部房款由父母支付。

2016年，李聰與甲公司簽訂購房合同，購買位于順義區的一套住宅（后化名為一號房屋），總價約1100萬元。李建國夫婦分四次向開發商支付全部首付款及裝修款。房屋交付后，由二人長期居住，并繳納物業、加建等費用。

2019年，李聰以一號房屋作為抵押，向乙銀行貸款1500萬元，并辦理了不動產抵押登記。后因李聰違約未還款，乙銀行依據公證債權文書申請強制執行。2022年，法院裁定查封并拍賣一號房屋。

李建國夫婦隨即提出執行異議，主張房屋系其實際出資購買，應歸其所有，請求不得執行。法院駁回其異議后，二人提起案外人執行異議之訴。

裁判結果

法院判決：駁回李建國、張秀蘭的全部訴訟請求，乙銀行可依法執行一號房屋。

法院說理

法院認為，案外人主張排除執行，須證明其對執行標的享有足以對抗強制執行的民事權益。

本案中：

一號房屋登記在李聰名下，對外具有公示公信效力；

乙銀行在放貸時審查了產權登記，并依法辦理抵押登記，屬于善意抵押權人；

即便李建國夫婦實際出資，其與李聰之間若存在“借名買房”約定，也僅產生內部債權關系，不發生物權變動效力；

根據《民法典》第209條，不動產物權以登記為準，未經登記不得對抗善意第三人。

因此，父母對房屋的權利主張不能排除乙銀行的強制執行。

辦案心得

本案是典型的“借名買房遭遇外部債務執行”糾紛。

一、抵押登記合法有效，構成物權保障

只要債權人基于產權登記發放貸款并完成抵押登記，即受法律保護，無需審查房屋實際出資人。

二、“借名買房”僅為內部約定，不得對抗外部債權人

最高人民法院多次明確：借名買房協議僅約束協議雙方，不產生物權效力，不能排除法院對登記權利人的財產執行。

三、父母居住+繳費≠產權，不足以阻斷執行

即使長期居住、支付物業費，若未登記為共有人，這些行為僅體現使用權，不構成足以排除執行的物權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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