父母出錢買房登記在兒子名下，兒子去世后起訴兒媳要求過戶被法院駁回｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

1997年5月29日，陳明與甲公司簽訂《商品房預售契約》，購買位于北京市大興區的一套住房（一號房屋），總價約24.8萬元。該房屋于1999年6月14日登記在陳明個人名下。2017年4月26日，房屋產權變更登記為陳明與其配偶李女士共同共有，雙方簽署書面協議確認共同共有關系。

陳明之母王女士主張，一號房屋實際由其與丈夫全額出資，并提交了購房結算單、付款收據等材料。但相關票據顯示購房人為“陳明”，部分文件由其丈夫代簽。王女士另提交一份1998年8月簽署的《婚前財產協議簽約證書》，載明“一號房屋系父母全款出資購買，僅掛靠你（陳明）名字”。然而，該協議形成于購房一年之后，系因家庭矛盾所簽，且無其丈夫簽字確認。

房屋交付后，王女士夫婦長期居住于一號房屋。陳明與李女士于1998年9月結婚后，則主要居住在王女士夫婦名下的西城區住房（二號房屋），并承擔該房屋的水、電、暖氣等日常費用。李女士稱，雙方家庭長期存在換房居住安排，并非借名買房。

值得注意的是，在長達二十余年的時間里，王女士從未就一號房屋權屬提出異議，亦未在房屋具備交易條件時要求辦理過戶。直至2019年陳明去世后，王女士才提起訴訟，要求李女士配合將一號房屋過戶至其名下并騰退房屋。

李女士堅決否認存在借名買房關系，強調：房屋自始登記在陳明名下，2017年已變更為夫妻共同財產，產權清晰；王女士長期未主張權利，現以“借名”為由索要房產，缺乏事實與法律依據。

裁判結果

法院判決：駁回王女士的全部訴訟請求。

法院說理

缺乏購房時的借名合意

借名買房關系的成立，須以雙方在購房時達成明確合意為前提。王女士所持《婚前財產協議》形成于購房一年后，系家庭內部矛盾下的單方安排，未體現購房當時的共同意思表示，且關鍵權利人（其丈夫）未簽字，不足以證明借名關系成立。

出資不等于所有權

即使王女士夫婦支付了購房款，在無書面借名協議的情況下，該行為更符合家庭內部贈與或資助的特征。僅憑出資事實，不能直接推翻不動產登記的公示效力。

長期不行使權利違背常理

自1997年購房至2019年起訴，長達22年間，王女士從未主張房屋權屬，亦未在2017年陳明加名配偶時提出異議。若確為借名人，如此長時間的沉默明顯不符合常理。

產權登記具有法律效力

房屋自1999年起登記在陳明名下，2017年依法變更為夫妻共同共有，對外具有公示公信力。李女士作為共有人，其合法權益應受保護。

勝訴辦案心得

借名買房需有購房時的明確合意

僅有事后補簽的協議、出資憑證或長期居住事實，不足以證明雙方在購房時存在借名合意。法院重點審查合同簽訂、付款、登記等環節是否體現真實意思。

家庭內部約定不能對抗物權登記

即使父母實際出資，若房屋登記在子女名下，且無書面借名協議，該行為可能被認定為贈與。子女配偶作為共有人，其基于登記產生的信賴利益受法律保護。

長期未主張權利將影響事實認定

自房屋登記完成至提起訴訟間隔二十余年，期間從未要求過戶或確認權屬，亦未在產權變更（如加名配偶）時提出異議，法院據此認定借名關系缺乏合理性。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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