打通置換堵點！上海放大招：政府啟動二手房收購

增強樓市流動性，申城又打出一張“牌”。

孫婉秋 攝

近日，上海市正式啟動了首批收購二手住房用于保障性租賃住房的工作，試點區域為浦東新區、靜安區、徐匯區，由各區公租房公司作為收購主體，中國建設銀行提供金融支持。

這批房源將用于滿足新市民、青年人、大學畢業生等群體的租賃需求，旨在拓寬保租房籌措渠道、快速增加小戶型保障房源供給。

據悉，各區收儲均以小戶型為主。截至目前，浦東新區、靜安區、徐匯區已經各自結合實際情況形成工作方案，地段條件較好、產權清晰、中小戶型、業主置換意愿強烈的房子有望被優先收購。

圖源：58安居客研究院

以浦東新區為例，該區優先聚焦內環內、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元的產權清晰個人二手房源；靜安區則側重于總價適中、產權清晰的成套小戶型二手住房，優先面向有置換本區商品房意愿（一手房優先）的產權人。

在58安居客研究院院長張波看來，此次收購政策條件所針對的細分市場尤其精準。

根據58安居客租賃市場監測數據，2025年上海整體對于一室和兩室小戶型的租賃需求占比高達78.2%，其中徐匯和浦東新區更是占比達到85.4%、80.2%。

與此同時，上海3000元/月/套以下價格房源的需求占比達到67.7%，顯著高于市場供應占比。其中，浦東新區3000元/月/套以下價格房源的需求占比達到68.3%，中低租金房源存在一定程度的供需不匹配。

“我們拆分成交結構發現，符合收購條件的存量房有幾大特點——套均總價低、議價空間大，成交周期長，看房人數少。”張波指出，政府收購存量房選擇直擊市場上價格不好談、成交周期長、客戶不好找的存量房，對于打通置換鏈條預計會有比較積極的效果。

整體而言，保障房供給的增加能夠滿足中低收入群體、新市民等的剛性需求，同時二手房市場新增“政府收購”這一退出渠道，有助于增強房源的流動性，間接激發交易需求，帶動部分持觀望態度的需求者進入市場，提振商品房的整體需求。

上海住宅 （吳典 攝）

不過，影響程度究竟會有多大，還取決于收儲的規模。

中原地產首席分析師張大偉向《國際金融報》記者強調，如果幾十套、幾百套，對市場沒有任何影響，如果幾千套可能會對市場有一定影響，上萬套的話影響就會比較大，“關鍵是看數量”。

上海中原地產資深分析師盧文曦也持有相似意見，其直言收購資金的支持力度很重要，“銀行現在說是支撐，看怎么支撐，但是對流通性肯定有好處”。

58安居客研究院統計了一組數據。以過去一年為觀察窗口，上海成交的二手房中同時符合“內環”“70平方米以下”“400萬元總價以內”“2000年以前建成”這些條件的二手房占比僅有6.9%。

其中，靜安區成交占比11.3%，徐匯區成交占比8.3%，浦東新區成交占比31.0%。符合收購條件的二手房中，三區成交的合計占比50.6%，對應成交金額約為250億元。

該機構估計，若收購資金能達到年成交金額的10%，在系統性的收購行動影響下，將對上海老舊和小戶型存量房市場庫存消化產生舉足輕重的促進效果，“三區共擔這約25億元/年的資金規模，還是具備相當的可行性”。