樓市迎來26年大變局！國家出手兜底，上海解決危機的重磅措施來了

近期，上海靜安區(qū)開展住房“以舊換新”試點，直接收購符合條件的“老破小”納入保障房體系，同時鼓勵業(yè)主置換區(qū)內(nèi)新房。

這一動作被視為樓市去庫存、穩(wěn)市場的積極信號，但其背后，卻折射出當前地方政府在化解房地產(chǎn)庫存時面臨的兩難選擇與深層困境。

相比于收儲存量房，各地明顯更熱衷于盤活閑置土地，這究竟是為什么？

上海靜安區(qū)的試點方案，瞄準總價400萬以內(nèi)、面積70平以下的老公房。這一模式若能大規(guī)模推廣，可謂“一石三鳥”：加速保障房供給、激活二手房流動性、助力新房去庫存。

然而，仔細分析其條件即可發(fā)現(xiàn)局限：選擇小面積、低總價房源，正是因為這類房產(chǎn)租金回報率相對較高（靜安區(qū)老破小約2.5%），勉強能覆蓋部分成本。

這恰恰說明，地方對收儲項目的經(jīng)濟可行性極為敏感。此前上海奉賢區(qū)的類似試點，最終僅完成50組家庭的登記，規(guī)模有限。

靜安區(qū)的動作雖有風向標意義，但受制于資金回報，其規(guī)模可能難以形成足以扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的影響力。

一個鮮明的對比是：2024年央行曾提供3000億再貸款用于收儲存量房，但額度至今未用完；而據(jù)估算，2025年僅地方利用專項債收儲閑置土地的規(guī)模就已超6000億元。

兩者熱度差異巨大，核心原因在于“算不過賬”。盤活閑置土地優(yōu)勢明顯：

一是能快速調(diào)整土地規(guī)劃（如商改住），提升地塊價值；

二是通過置換高息債務(wù)為低成本專項債，變相實現(xiàn)“化債”；

三是能向市場釋放土地價值重估的積極信號。

反觀收儲存量房用作保障性租賃住房，面臨租金回報率低（普遍不足3%）、改造與維護成本高、保障房租金定價受限等多重問題，其收益遠無法覆蓋資金成本，極易形成新的財政負擔。

當前樓市庫存高企，尤其是人口流出的三四線城市，去化周期動輒超過30個月。依靠居民端再度大幅加杠桿購房去庫存，在收入預(yù)期偏弱、負債率已高的背景下難以為繼。

因此，地方政府或國企平臺“下場”承接部分庫存，成為政策的重要選項。然而，從地方的實際選擇看，其積極性高度依賴于項目的“經(jīng)濟賬”。

靜安區(qū)的試點，本質(zhì)上是一次在嚴格控制成本下的謹慎嘗試。樓市真正的“見底信號”，需要滿足兩個關(guān)鍵條件：

一是經(jīng)濟基本面持續(xù)回暖，提振居民收入和長期預(yù)期；

二是地方層面愿意且有能力大規(guī)模、可持續(xù)地收儲存量房，同時居民端重新恢復(fù)加杠桿的信心。

目前來看，這兩個條件均未完全具備。

上海靜安區(qū)的“以舊換新”試點，是一次有益的探索，但也清晰揭示了當前樓市調(diào)控的深水區(qū)困境：在市場和行政手段之間，地方政府必須精打細算，權(quán)衡短期穩(wěn)市場與長期財政可持續(xù)性。

盤活閑置土地因其更高的操作靈活性和潛在的財務(wù)可行性，成為更受青睞的工具。這預(yù)示著，房地產(chǎn)市場的筑底復(fù)蘇將是一個緩慢而復(fù)雜的過程，無法一蹴而就。

未來，能否設(shè)計出更市場化、可持續(xù)的存量房收儲與轉(zhuǎn)化模式，并有效推動經(jīng)濟基本面向好，將是樓市能否真正企穩(wěn)的關(guān)鍵所在。