年客流量破1.35億，廣州北京路如何跑贏“下半場”？

每到春節臨近，廣州北京路便人山人海，西湖花市、廣府廟會等一系列年俗文化活動，讓世界各地的人在此同享廣府年味。

今年，更新改造后的北京路多了些新潮味：傳統騎樓變潮玩集聚地，老牌商場成二次元碰頭點，全國首部環境戲劇更是吸引劇迷王曉從外地趕來，不到一年就打卡了20次北京路。

2025年廣府廟會期間，惠福東路美食花街吸引不少人前來品嘗美食。

作為廣州建城2200多年來從未偏移、從未斷代的城市中軸線，北京路自古便是商肆連綿的繁華之地。自2019年以來，北京路接連開展兩期改造提升，通過空間再造、業態煥新等方式，成為青年人爭相打卡的“潮玩地標”。2025年，北京路全年累計客流量達1.35億人次，再創歷史新高。2026年元旦假期，三天累計接待客流167.5萬人次，同比增長30%，實現新年“開門紅”。

然而繁華背后，商圈仍面臨消費熱度時空不均、歷史文化資源活化不足等痛點問題。站在客流量破億的新起點，承載著廣州城市記憶與商業脈搏的北京路商圈如何跑贏“下半場”？南都記者走訪北京路多個街區、商業體，對此進行了深入調查。

改造活化存量物業

發力“首店經濟”打造城市地標

2025年10月，北京路步行片區改造提升項目二期完成，將步行街南拓至珠江邊的天字碼頭，由0.43平方公里擴大至1.16平方公里，共集聚品牌達1224個，旗艦店、區域首店等品牌72家。

MINISO LAND華南首店是北京路“首店經濟”的標桿案例。MINISO LAND門頭保留嶺南騎樓三段式結構，植入現代元素，不僅連續了街區建筑的文化內核，還通過全球IP鏈接年輕消費者。開業當天，這座“老樓新裝”的潮玩空間吸引了超萬人次打卡消費，成為北京路商圈存量物業改造升級的典范。

“我們之前就在廣州北京路開了旗艦店，反響非常好，北京路文化核心區管委會也協助我們尋找合適的物業場地，推動MINISO LAND項目落地。”名創優品集團公關總監陳暢透露，MINISO LAND廣州北京路門店內近九成都是IP產品，絕大部分聯名IP產品都將同步在此首發，月均銷售額約1000萬，期望打造成為廣州的旅游目的地。

MINISO LAND華南首店是北京路“首店經濟”的標桿案例。

而在北京路天河城頂層的全國首部環境式駐演音樂劇《阿波羅尼亞》，則通過獨特的觀影體驗吸引全國各地的劇迷。音樂劇迷王曉特地從泉州來到廣州看劇，每天都泡在劇場，僅10個月便看了近80場沉浸式戲劇，來了20次《阿波羅尼亞》廣州館。“《阿波羅尼亞》的小劇場環境，縮短了觀眾跟演員之間的距離。”王曉說，不同位置、不同演員組合的觀看體驗都不一樣，很有意思。

“廣州北京路作為文化旅游區，本身就有很大的人流量，不僅廣州本地人喜歡來，外地的游客也會來，對于劇院非常友好。”一臺好戲廣州公司副總經理王文科表示，選擇落戶北京路，看中的是這里的商業、演藝氛圍，不僅有一臺好戲，還有開心麻花、南方劇院，能滿足“一站式”看劇需求。

《阿波羅尼亞》僅在上海、廣州有分館，截至2月1日在全國共演出2874場，其中廣州便有886場。數據顯示，廣州場的觀眾中有60%以上來自廣東，也有不少外地人特地前來打卡。

王文科介紹，現如今，《阿波羅尼亞》的兄弟篇，《桑塔露琪亞》以及《辛吉路的畫材店》也已于北京路天河城開啟駐演。據不完全統計，其18歲至35歲觀眾占比達79%，復購率超30%，年票房大約有三千多萬元。

傳統商業體轉型升級

聚焦二次元新玩法吸引青年群體

傳統商業載體也轉型升級。2025年12月，廣州北京路天河城A/B區B1層煥新啟幕，打造超50家新店的年輕消費場景。其中，北京路天河城B區B1開辟5000平方米動漫主題空間，采用“策展+二次元零售品牌”運營模式，引入萬代卡牌中心、次元計劃等知名IP及二次元集群，構建起“谷子（周邊）+體驗+休閑”的消費生態。

“北京路天河城B區剛剛對外開放時，出租率超85%。但運營一年半后發現現有消費群體發生了變化，按照傳統消費邏輯招商，很難滿足青年人的需求，且容易與周邊商業體同質化。”北京路天河城相關負責人透露，動漫館開業以來，B1層客流量同比提升超過40%，小紅書曝光量超過1000萬，“新世紀福音戰士”“NEWMASUS”等特色展覽收入超過1000萬元。

北京路天河城B區B1開辟5000平方米動漫主題空間。

北京路還通過一系列離境退稅服務，連接全球消費者，不僅集聚李占記、聯合書店等25家離境退稅商店，還有越秀區首家離境退稅即買即退集中退付點。廣百百貨北京路店副總經理陳穎燕透露，賓客在離境退稅商店購買商品后，可以到這里辦理集中退稅，只需五分鐘左右便可以拿到退稅的現金。據悉，2025年累計開出退稅申請單超2250份。

廣州百年老字號品牌新興飯店在北京路旗艦店內復原嶺南風情的騎樓，打造集表演、博物、文化等場景于一體的粵菜粵點文旅體驗中心，讓客人一邊品嘗非遺美食，一邊欣賞古風表演。

北京路新興飯店的裝修風格融入嶺南文化元素。

“我們期望以沉浸式的體驗空間，展現廣州的文化名片。”北京路新興飯店負責人孫奇表示，老字號的技藝與味道需要傳承，但呈現形式要與時俱進。多年前，他把新興飯店總店翻新時，便將五羊、水仙、巷子文化、西關茶樓等廣府文化元素融入其中。北京路南段改造完成后不久，他就看中了這一片區，準備了兩三年才對外營業。“雖然旗艦店的環境升級了，但客單價沒有增長，每次一到飯點、周末就排隊。”

消費熱度時空分布不均

租金高企、部分商鋪空置

隨著北京路南拓、大佛寺寺院復建、粵·潮樓歸來等一系列改造升級，北京路吸引越來越多市民游客前來打卡，人流量屢創新高。

每到新春時節，北京路更為熱鬧，西湖花市、廣府廟會等品牌民俗文化活動，讓來自世界各地的游客在廣州越秀感受“中國年味”。比如，2025年廣府廟會在短短七天內，吸引超480萬人次參與，帶動北京路商圈營收約3億元；2025年越秀西湖花市四天累計接待市民游客237.9萬人次。

然而，人流、客流和消費熱度亦有時空分布不均等問題。2026年1月中下旬，南都記者走訪發現，西湖花市期間火熱的教育路、西湖路略顯冷清，多為傳統服裝、小吃等傳統業態，有近20個商鋪空置，部分商鋪門簾上貼著“花市招租”的標志。在惠福東路美食花街上，亦出現個別空鋪。

教育路一商鋪卷簾門貼上“花市招租”的標志。

位于北京路中段的恒瑞廣場亦有過半商鋪撤場，2至3層商家全部清空，1層、1A層被零碎的美甲、服飾箱包店的格子鋪占據。然而20年前，這里曾是北京路“頂流商場”；2008年，天河城百貨入駐，帶動商場出租率超95%。可惜2023年3月底，天河城百貨北京路店宣布停止營業，4月商場更名為“恒潤廣場”，試圖重啟招商，商戶卻不斷外流。

位于北京路中段的恒瑞廣場有過半商鋪撤場，2至3層商家全部清空。

業內人士透露，北京路恒潤廣場、光明廣場等商業載體在建成之初便對外售賣，導致商鋪業主分散，難以統一規劃經營，功能組合不到位。而隨著北京路地鐵站的建成，交通樞紐南移，經過教育路、西湖路的人流減少，店鋪經營受到影響。

不僅如此，較高的租金從某種程度上也影響了商業發展。2025年10月，北京路255號一棟不足100平方米的兩層騎樓建筑以3328萬元成交，折合單價約35.1萬元/平方米，多個商鋪成交價達18.1萬元/㎡。

南都記者調查發現，不包含稅費，北京路主街30平方米的商鋪租金為8萬元/月，惠福東路25平方米的商鋪租金達6萬元/月。這一方面展現了市場對北京路商業價值的認同，但另一方面也讓部分品牌商家望塵莫及。

文化寶藏待深挖

老字號建筑閑置、書院群項目停滯

北京路不僅是全國示范步行街、國家級文化產業示范園區，還承載著廣州的千年歷史、商業文明。這里既有南越國宮署遺址、千年水閘等歷史遺跡，也有大佛寺、藥洲遺址等文化古跡。

走在北京路上，不時可以看見這些歷史遺跡、傳統建筑的指示指引牌，但卻面臨利用難題。南都記者走訪發現，昌興童裝、廣州白云山陳李濟藥廠等不少帶有歷史文化記憶的老字號建筑均處于閑置狀態。位于光明廣場負一層的全國重點文物保護單位南越國木構水閘遺址更是由于位置隱秘鮮為人知，且展廳部分展陳缺乏維護，展品介紹標識有不同程度的磨損。

陳李濟大廈空置許久。

南越國木構水閘遺址部分展品磨損。

據《廣州越秀古書院》記載，清代廣州書院在數量上居全國之首。在今北京路附近以流水井、大小馬站為核心輻射四周約三平方公里的區域內，百十家書院集中分布，形成了一個全國罕見的書院群。

不過，現如今穿過流水井牌坊，走進廣州書院文化街，僅有廬江書院變身嶺南金融博物館對外開放，其余書院多處于閑置狀態、略顯破敗。周邊的房屋也荒廢多年，外墻寫著“已征”字樣，墻邊停靠著一排共享單車。公告欄上張貼的告示顯示，2019年底，廣州市越秀區人民政府決定征收小馬站地段的國有土地上房屋，用以建設大小馬站書院群保護項目一期工程第三階段。

公告欄上張貼的告示顯示，2019年底，廣州市越秀區人民政府決定征收小馬站地段的國有土地上房屋。

書院群周邊的房屋荒廢多年，外墻寫著“已征”字樣。

街坊萍姐透露，這一片書院群的打造已有數十年，至今仍未建成。2024年，在小馬站-流水井遺址，發現了東漢、東晉、南朝和唐代的城墻遺存，致使保護項目工程暫停。

部分已活化的歷史文化街巷則存在商業有余、文化元素不足的問題。近期，閑置多年的書坊街煥新開放，打造具有集聚、社交功能的美食市集，入駐率已達90%左右。但引入門店多為廣州酒家、路環咖啡、蜜雪冰城、喜姐炸串等連鎖品牌，缺乏本土文化特征，與規劃的粵菜文化體驗項目有一定差距。藥洲遺址雖引入潮州鳳凰單叢茶博物館進行活化利用，但關于藥洲遺址、九曜石的講解牌略顯陳舊，缺乏詳細導覽圖，很難將其與南漢王朝的皇家宮苑園林對應。

有業內人士認為，北京路仍面臨“有遺址、無故事；有場景、無共鳴”的困境。文化資源尚未轉化為具有大眾傳播力的故事IP，缺乏影視、音樂、文學等媒介加持，導致游客情感連接弱、社交傳播少。

建議

開發北京路限定文創商品

從“賣商品”轉向“賣記憶”

廣東白云學院現代產業研究院院長王先慶表示，過去十年，北京路建筑風貌與公共空間全面升級，實現了從傳統商業街向現代化文商旅融合示范區的跨越式轉型。業態結構從過去以服裝零售為主，逐步引入國潮品牌、文創集合店、首店經濟和沉浸式體驗項目。

他認為，面對全國各地步行街“千街一面”的業態競爭，北京路破局的關鍵在于跳出“拼業態、堆網紅”的淺層競爭，回歸其獨一無二的文化底色，以文化敘事驅動體驗升級，通過AR導覽、微短劇、城市音頻故事等方式，讓歷史從“靜態展示”變為“動態共情”。

“活化不是簡單保護，而是讓古跡走進當代生活。”王先慶建議，在保護的前提下，北京路可以對南越國宮署、唐宋路面等遺址進行可視化、互動化呈現，通過透明步道、地面投影、掃碼聽故事等方式降低理解門檻。推動“古跡+消費”融合，鼓勵周邊商戶在產品設計、空間裝飾中融入歷史元素，使游客在購物、用餐的過程中了解廣府文化。

王先慶展開道，北京路匯聚眾多老字號與本土品牌，是“廣貨”的重要展示窗口，可以抓住“廣貨行天下”機遇，開發北京路限定文創商品，比如聯名廣彩杯、陳李濟草本甜品，從“賣商品”轉向“賣記憶”，讓北京路成為“讀懂廣州、愛上嶺南”的世界級歷史文化商業地標。

廣東省商業地產投資協會會長黃文杰建議，針對北京路部分商業體權屬復雜的問題，可以推動建立業主委員會，搭建常態化溝通橋梁，引導其聚焦青年人喜歡的潮玩、動漫、沉浸式戲劇等新業態引入門店，推動消費業態年輕化。同時，拓展商業新空間，規劃建設立體停車場，完善公共配套，吸引更多人群停留消費。

王先慶則建議政府加強租金指導、業態準入和扶持政策，牽頭對重點空置載體底層進行短期租賃或合作運營，改造為文化快閃空間；對引入文化、創意類業態的業主給予租金補貼或審批便利，引導資產從“收租邏輯”轉向“運營邏輯”。

同時，通過統一標識系統、燈光引導、休憩節點設置，打通主街與次級街道的“毛細血管”，吸引本地青年創業者以較低成本入駐，形成多元共生的商業生態。

回應

將加強文化景點系統化整合

提升背街小巷拼“顏值經濟”

廣州市商務局印發的《廣州市重點商業功能區發展規劃（2020-2025年）》指出，“北京路-海珠廣場商圈”將打造具有世界影響力的嶺南特色商圈。作為嶺南商貿文化的代表地，北京路該如何破題？

“每個廣州人心里都有一個關于北京路的記憶點，歷史沉淀對北京路而言是最無法替代的。”廣州北京路文化核心區管委會黨工委書記、常務副主任雷金源表示，北京路文化核心區管委會的責任是傳承廣州的歷史文明、文化記憶。“我們將加強對歷史文化街區景點的系統化整合，推出文化打卡護照、主題研學等特色活動，塑造更具整體性的文化景觀標識。”

雷金源透露，北京路每年1.35億人次的消費者中，超七成都是年輕人，喜歡的是新的消費業態，要向南、向西開辟一些新戰場、新空間。新的空間租金會更低、可加工性更高，發展機會也更多。

“首要的是安全的問題，把控底線。”雷金源表示，北京路也制定了一些管理細則，對招牌的面積、比例等都有明確指引。“這一兩年新開的店鋪，都要對招牌進行備案管理，慢慢調整。”

他表示，未來，將推動北京路三期提升，不僅拓展商業業態，還將加強北京路與海珠廣場的連貫性，通過街區內背街小巷的公共空間提升，引導商圈之間的中間地帶探索開展新業態。

“內街的打造就像‘在螺螄殼里做道場’，對運營方設計能力、把控能力要求更高，好處是讓市民游客可以像‘開盲盒’一樣發現驚喜。”雷金源認為，北京路要拼“顏值經濟”，持續做好玩有趣的事，吸引青年人眼球。通過社區微改造，優化公共區域的出入口、社區肌理，提升商業氛圍從而吸引人流。

南都廣州新聞部出品

采寫/攝影：南都記者 王美蘇 實習生 林卓儀