二手房掛牌兩年賣不掉，業主急得睡不著，上海突然出手收房當保障房，背后這盤棋挺有意思

2月2號，上海建設銀行和幾個區的保障房公司簽了協議，開始收購二手房子，把它們改造成保障性租賃住房，浦東、靜安、徐匯三個區先做試點，這是全國頭一次由國企按市場價買老房子，不是強拆也不是征用，全憑業主自愿，規則很明確：房子要在70平米以下，總價不超過400萬，優先選張江、漕河涇這些產業園附近或者地鐵口旁邊的房子，價格按照評估價或市場價來定，不會故意壓低，也不會故意抬高。

我之前經過靜安寺旁邊的一個老小區，看到門口貼著急售的牌子，掛了一年多還沒賣出去，現在聽說這種房子被列為政策優先對象，有些房主就把價格往上調了一些，反正覺得有人接手，以前這種老舊小區沒人愿意買，現在因為靠近上班的地方，反而重新受到關注，這不是房價真的漲了，而是市場流動性恢復了，有人賣掉房子后立刻去換大一點的新房，整個交易鏈條就動起來了。

剛工作的年輕人租房壓力一直很大，市中心房子少租金貴，郊區雖然便宜但通勤起碼兩小時，這次收來的房源大多靠近1號線、2號線和11號線，張江的程序員、徐匯的IT員工和靜安的白領上班方便多了，租金比周邊便宜兩三成，還統一管理物業，聽起來不算多好，但對工作沒幾年的年輕人來說，省下的錢能多吃幾頓飯，多睡半小時覺。

過去保障房大多建在遠郊，像松江、奉賢這些地方，居民住在那里，上班要穿過半個城市，早晚高峰地鐵擁擠得像沙丁魚罐頭，這不是沒有原因的，現在把市區現成的商品房改成保障房，相當于把資源向產業聚集區轉移，房子數量沒有增加，但位置變得更合理，通勤時間縮短了，地鐵壓力也小一些，城市運行效率實際上悄悄提高了。

最讓人意外的是，這件事沒有動用財政資金，國企用自有資金按市場價購買，算下來能夠回本，靠的是收十年八年租金，再加上資產增值，不會虧錢，這種辦法叫做“以存量換增量”，既消化了庫存，又填補了保障房的缺口，不像過去建保障房那樣，動不動投入幾十億，房子建好了卻長期空置沒人住。

全國有二十多個城市都在嘗試類似的辦法，但上海的做法不同，它在中心城區推行，由國有企業主導，篩選過程仔細，流程全部按市場方式運作，比如收購節奏怎么定、租金壓到什么水平、物業標準誰拍板，這些細節還沒完全對外公布，后續其他城市肯定會密切關注，如果效果確實不錯，估計很快會有其他地方跟著做。

有朋友問我這是不是在救市，我說不是，它沒有托住房價，也沒有刺激大家買房，只是讓一些卡住的房子能夠流轉起來，讓一部分租不起房的人找到地方住，現在的樓市就像一鍋溫水，不燙也不涼，這種操作像是往里面加點冷水，讓溫度別亂動。

業主不用天天去催中介的電話，租客也不用為了上下班多花兩個小時在路上，政府那邊沒增加開支，這三方面都感覺輕松不少。