上海城中村改造跑出“加速度”，需要“運營前置”思維

來源：滾動播報

（來源：上觀新聞）

“十五五”時期，上海將繼續(xù)以推進城市更新為抓手，加快城中村改造和舊住房成套改造，促進城市內(nèi)涵式發(fā)展和品質(zhì)提升。今年政府工作報告提出，上海將深入實施城市更新行動，推動城中村改造提速擴容增效，全面啟動整體改造項目，全力做好村居民征收安置。

2025年，上海城中村改造跑出“加速度”，全年啟動26個改造項目，其中就包括奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)貝港村。市人大代表、奉賢區(qū)發(fā)改委黨組書記、主任瞿磊參與了“貝港城中村”的改造更新。他表示，城中村改造并非簡單的大拆大建，也不僅僅是物理空間的更新，而是一場涉及城市品質(zhì)、社會治理、經(jīng)濟功能和人民生活方式的深刻重構(gòu)。

擁抱“運營前置”思維

“城市內(nèi)涵式發(fā)展，意味著城市發(fā)展邏輯的根本轉(zhuǎn)變。”瞿磊表示，對上海而言，從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)提升”是必然選擇，意味著城市發(fā)展不再單純追求物理空間的拓展，而是更注重功能完善、生態(tài)宜居、治理高效和人文傳承。政府的角色也從“主導建設(shè)”轉(zhuǎn)向“統(tǒng)籌服務”，更注重政策引導、資源協(xié)調(diào)和底線管控。

對于“兩舊一村”改造中常被稱作“硬骨頭”的城中村改造，瞿磊認為，挑戰(zhàn)來自“資金與可持續(xù)運營”以及“征收安置與社會聯(lián)結(jié)”兩個方面。

資金挑戰(zhàn)的首要成因，是城中村改造的前期投入巨大，涉及動遷補償、基礎(chǔ)設(shè)施重建、公服配套建設(shè)等，無不需要大量的資金投入。對于位置相對偏遠的郊區(qū)項目，很容易出現(xiàn)“成本收益倒掛”。而現(xiàn)有城中村改造項目的資金來源，多依賴政策性銀行貸款和企業(yè)自有資金，使得融資渠道相對單一。

“更大的挑戰(zhàn)在于，項目建成后的長期運營和活力維系，這需要超越傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)邏輯，轉(zhuǎn)向‘運營前置’思維。”瞿磊建議，城中村改造在規(guī)劃之初，就應考慮未來的銷售型物業(yè)去化、產(chǎn)業(yè)導入和商業(yè)運營等問題，可探索通過前期靠銷售、后期靠自持物業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)證券化等方式，實現(xiàn)項目的中長期資金回流與良性循環(huán)。

瞿磊

征收安置與社會聯(lián)結(jié)挑戰(zhàn)，一方面來自復雜的產(chǎn)權(quán)與居民訴求。城中村內(nèi)土地和房屋大多權(quán)屬復雜，宅基地、集體土地、無證房產(chǎn)等歷史遺留問題較多，居民對政策的期望值也較高。這不僅考驗政策制定時的精細程度，更考驗基層政府的群眾工作能力。

挑戰(zhàn)另一原因來自社會網(wǎng)絡(luò)的維系與重塑。“居民舍不得老街坊們和熟悉的生活場景。”瞿磊在履職調(diào)研和日常工作中發(fā)現(xiàn)，無論是城中村改造還是舊住房的改造、征收，讓居民“搬上樓”只是第一步，更重要的是在新社區(qū)中，促進新的社會聯(lián)結(jié)的形成，保留地方的集體記憶和文化認同。

對此，瞿磊建議，城中村改造項目要實現(xiàn)可持續(xù)治理，首先要注重商業(yè)生態(tài)的精準培育，避免商業(yè)業(yè)態(tài)的“地產(chǎn)化”——不能只考慮快速出租出售，而是要耐心進行“社區(qū)化”培育，還可有意識地保留部分低成本空間，用于扶持本地特色小店、老字號或創(chuàng)意工坊，留住城市“煙火氣”。

避免新城變“臥城”

普陀區(qū)紅旗村、閔行區(qū)許浦村等案例表明，城中村的改造更新不僅是建新房，更是構(gòu)建產(chǎn)城融合、功能混合的活力社區(qū)。

瞿磊表示，以“貝港城中村”項目為例，未來的核心挑戰(zhàn)將集中在三個方面：如何在高標準規(guī)劃下有效控制成本；如何在水岸客廳和現(xiàn)代社區(qū)的營造中，活化本土文化，避免同質(zhì)化；如何為奉賢新城導入真正有活力的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)功能，避免新城變“睡城”或“孤島”。

貝港村改造更新效果圖

結(jié)合貝港村的改造經(jīng)驗，瞿磊建議，在城中村改造的規(guī)劃和建設(shè)執(zhí)行中需聚焦幾點問題。

首先，“功能混合”并不等同于簡單的功能疊加。新建社區(qū)需要仔細推敲產(chǎn)居比例，規(guī)劃足夠的產(chǎn)業(yè)空間以吸引就業(yè)，譬如設(shè)置創(chuàng)新型辦公、研發(fā)中心等，并匹配恰到好處的商業(yè)和服務設(shè)施，避免配套過?；蚺涮撞蛔恪?/p>

其次是關(guān)注公共空間的網(wǎng)絡(luò)化營造。高質(zhì)量的公共空間是社區(qū)的“客廳”和“黏合劑”。城中村改造后的新建社區(qū)，可構(gòu)建一個連續(xù)、便捷、舒適的公共空間網(wǎng)絡(luò)，將公園綠地、慢行系統(tǒng)、濱水岸線和公共服務設(shè)施都串聯(lián)起來。

“產(chǎn)業(yè)是避免新城變‘睡城’的關(guān)鍵。”瞿磊表示，城中村改造應結(jié)合區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，前瞻性地布局和導入適合的產(chǎn)業(yè)，并提供高質(zhì)量、低成本、充滿活力的空間載體。他建議，城中村改造項目探索適合中小微企業(yè)和創(chuàng)新工坊的“前店后廠”模式，在垂直空間中實現(xiàn)產(chǎn)城融合。

從上海“兩舊一村”改造的實踐看，讓市民全過程、全方位參與是成功的關(guān)鍵因素。一些改造項目通過引入黨建聯(lián)席模式，打破了部門壁壘與條塊分割，搭建了一個跨領(lǐng)域的制度化協(xié)商平臺。

奉賢區(qū)在部分街鎮(zhèn)試點成立了城市更新工作部，統(tǒng)籌推進“城中村”改造：在項目前期，該類平臺可用于各方需求摸底、化解疑慮，以貝港村為例，在改造啟動之初就組織召開村民代表大會，全票通過了改造決議；在規(guī)劃階段，可以讓企業(yè)、設(shè)計師、居民代表共繪未來發(fā)展藍圖，并利用大數(shù)據(jù)調(diào)研工具了解居民對商業(yè)、文化要素的需求，及時融入規(guī)劃案中；在建設(shè)期，作為橋梁協(xié)調(diào)推進堵點問題；在運營期，可轉(zhuǎn)型為社區(qū)共治平臺。

瞿磊表示，搭建有效溝通平臺的本質(zhì)，是推動城市更新從傳統(tǒng)的“工程導向”向“人本導向”和“治理導向”轉(zhuǎn)變。“城中村改造的關(guān)鍵不僅在于建成高品質(zhì)的建筑和環(huán)境，更在于通過全過程的細膩溝通，培育出一個具有高度認同感、歸屬感和自治活力的新社區(qū)?！?/p>

原標題：《上海城中村改造跑出“加速度”，需要“運營前置”思維》

欄目主編：張駿

來源：作者：解放日報 舒抒