120萬跌至17萬，深圳后花園——十里銀灘房價暴跌實況

很多人習慣稱惠州碧桂園十里銀灘為“深圳十里銀灘”，它憑借一線海景、“深圳東進”概念與低價優勢，曾是深圳投資客與度假購房者的首選。但近年這里房價斷崖式下跌，從巔峰時期單價1.2萬-1.5萬元/㎡，到如今單價低至1800-4600元/㎡，90㎡戶型總價從120萬跌至17萬-20萬，跌幅超80%，成為環深樓市最慘烈的縮影。

一、價格雪崩：從搶房到“虧本甩賣無人接盤”

十里銀灘的房價高點出現在2018-2020年，依托深圳樓市熱潮與“臨深海景”標簽，高層住宅普遍站穩1.2萬-1.5萬元/㎡，部分一線海景房源報價更高。當時市場狂熱，不少投資客賣掉深圳住宅，集中在此囤房，有人斥資數百萬元買下多套，期待升值套現。

進入2023年后，行情急轉直下，價格一路跳水。截至2026年1月，片區主流二手均價約4500-4700元/㎡，非海景、高樓層、樓齡較長的單元，成交價更低：90㎡兩房/三房17萬-19萬即可成交，折合單價不足2000元。法拍市場更極端，曾有百萬元級房源以16.6萬元成交，僅為高峰價的1.6折。

對比深圳核心區海景房10萬+的單價，一路之隔的十里銀灘跌成“蔥價”，大量房源掛牌數月無人問津，從“優質資產”變成“難以變現的不動產”，業主割肉離場卻難尋接盤俠。

二、暴跌核心原因：供需、配套、預期三重崩塌

1. 天量供應遠超需求，徹底供過于求

十里銀灘總建面超百萬平方米，分多期開發，住宅總量超5萬套，是超大型社區。疊加惠東縣、大亞灣片區海量新房庫存，整體去化周期長達4年以上。投資客占比高達60%以上，多數房源空置，二手房掛牌量持續積壓，賣房只能“價比三家”，價格越賣越低。

2. 配套短板未補齊，居住與通勤硬傷致命

通勤成本高：距深圳中心城區約100公里，自駕耗時超1.5小時，公共交通不便，無法滿足日常剛需通勤，僅能做周末度假，缺乏穩定自住需求支撐。

生活配套薄弱：醫療、教育、商業等核心配套不完善，旺季熱鬧、淡季空置，“候鳥式居住”無法形成持續人氣，租金回報極低（兩房月租僅700-800元），持有成本高于收益。

居住密度過高：樓棟密集如“蜂巢”，多數房源無海景、采光通風一般，產品力與舒適度大打折扣。

3. 樓市邏輯生變，投資預期徹底反轉

過去“臨深=必漲”的邏輯失效，全國樓市進入去杠桿、去投資化周期，購房者回歸自住與核心城市。疊加房貸利率、二手房稅費、流動性等因素，遠郊海景投資盤被全面拋棄，投資客集中拋售，形成“降價→無人買→再降價”的負循環。

4. 產品同質化嚴重，無核心競爭力

片區以高層剛需、度假戶型為主，無稀缺資源壁壘，戶型、景觀、物業高度同質化，無學區、產業、交通樞紐等硬核價值支撐，市場下行時最先被拋棄。

三、業主眾生相：有人巨虧離場，有人硬扛持有

投資客深度套牢：早年110萬-120萬買入的房源，現價僅17萬-20萬，本金蒸發超80%，即便降價50%仍難成交，月供與物業費成為長期負擔。

割肉止損者：部分業主放棄幻想，以“成本價1/3-1/5”掛牌，只求盡快脫手，避免持續持有成本。

被動持有派：因無法成交，只能選擇空置或低價出租，自嘲“房子變成不動產，賣不掉、租不起、住不上”。

四、市場啟示：遠郊海景投資盤的終極教訓

十里銀灘的暴跌，不是個案，而是全國遠郊文旅、海景、臨深投資盤的共同命運。它揭示三個殘酷真相：

脫離通勤與剛需的“海景概念”不值錢，沒有穩定自住需求，投資屬性就是空中樓閣。

天量供應+高投資占比=流動性歸零，一旦行情轉向，無人接盤的踩踏式下跌不可避免。

“深圳外溢”有邊界，只有能實現日常通勤、配套成熟的板塊，才能承接核心城市紅利，純概念炒作終會回歸基本面。

如今的十里銀灘，仍有零星“抄底”聲音，但多數購房者保持理性——低價背后是長期流動性枯竭、持有成本高、增值無望的現實。對普通家庭而言，房子的核心價值是居住與安全，而非遙遠的海景與虛無的升值故事。

十里銀灘的房價大跌，是樓市回歸理性的必然結果，也為所有購房者敲響警鐘：遠離遠郊、高庫存、純投資、弱配套的“概念盤”，守住核心城市、核心地段、剛需自住的安全邊界，才是穿越周期的唯一選擇。