葉靜、蔡康苗律師成功代理歷時二十余年“借名買房”糾紛

近日，北京市京都律師事務所葉靜律師、蔡康苗律師共同代理的由“借名買房”引發(fā)的侵權責任糾紛案，迎來終審判決。京都的兩位律師代理被告，最終一審判決駁回原告的全部上訴請求，二審維持一審原判。至此，這場歷時一年有余的庭審，牽涉三代人，追溯二十余年歷史遺留問題的家庭房產之爭，以辦案律師幫助委托人取得全面勝訴而塵埃落定。

一套房產，二十五年平靜下的家庭暗流

本案爭議的核心是位于北京市某區(qū)的一套已購公有住房（下稱“A房”）。委托人的爺爺通過單位換房，取得了包括A房在內的兩套公房使用權。2000年，相關單位啟動房改，在委托人爺爺?shù)氖谝庵拢珹房以委托人的名義與產權單位簽訂了《房屋買賣合同》，并于2001年正式登記至委托人名下，委托人時年二十余歲。在之后二十多年的時間里，A房的產權狀態(tài)一直登記在委托人名下，期間無任何其他人主張過該房產的權屬。而A房一直由委托人的父母和委托人長期居住，委托人直到結婚搬離，而委托人的父母至今依舊居住在A房。2024年初，家庭內部矛盾激化，幾乎達到不可調和的地步，委托人的父母在完全不顧及親情的情況之下，對委托人作出諸多損害親情之事，導致委托人精神極度抑郁。在此背景之下，委托人基于家庭內部安排將A房過戶至委托人岳母名下，而此時委托人的父母得知A房的產權進行了變更登記，對此強烈反對。二人隨即以委托人、委托人妻子、委托人岳母作為共同被告，以侵權責任糾紛向法院提起訴訟，認為三被告構成共同侵權。

抽絲剝繭，構建無懈可擊的立體防線

這是一個并不太好處理的案件，因為對簿公堂的各方是家庭中最親密的人。原告作為父母，起訴了自己唯一的兒子，以及兒媳和親家母，而庭審中避免不了需要將家里的矛盾一一暴露。而如果各方當事人都有可能出庭的情況下，如何能保證矛盾不被激化，妥善處理家庭糾紛，是辦案律師在維護當事人權益之外還應當考慮的重要之事。辦案律師在接受當事人委托之后，結合案件背景，迅速制定了系統(tǒng)性的應訴策略。

首先，針對原告提出“借名買房”與“我方侵權”的主張，辦案律師聚焦法律要件，直擊根本。對于“借名買房”，律師并未糾纏于出資細節(jié)的辯論，而是首先拔高到法律行為效力層面。A房屬于具有福利性質的已購公房，根據(jù)相關政策法規(guī)及司法實踐，此類政策性住房的購置資格具有人身專屬性，旨在幫助特定家庭解決居住困難問題，嚴格禁止“借名買房”。因此，即便如原告所稱存在“借名”約定，該約定也因違反國家政策性住房的強制性規(guī)定和社會公共利益自始無效，這就從根本上動搖了原告主張的權利基礎。而關于我方是否構成侵權，則需要明確我方是否侵害了法律明確保護的他人民事權益。本案中，A房的不動產權登記簿上記載的合法權利人是委托人，而在整個庭審過程中，原告均未能提供充分有效證據(jù)證明其擁有合法所有權，甚至無法直接證明原告和委托人之間就A房存在“借名買房”的合意，委托人作為A房登記權利人處置自己名下的房產，主觀上無過錯，客觀上無違法性，根本不構成侵權。

而之后委托人之妻作為委托人的配偶，接受夫妻間的房產贈與，并在之后將A房轉移登記至其母親名下，行使財產權的合法處分行為，其本身并無侵害他人權益的主觀故意或客觀行為基礎，辦案律師將委托人之妻從“侵權”指控中剝離，努力促使法庭注意力更加集中于A房核心的權屬爭議本身。

除此之外，辦案律師還巧妙運用了生活經(jīng)驗與常理進行論證。辦案律師認為，自2001年房屋登記至委托人名下起至2024年原告提起訴訟，在長達二十余年的時間里，原告從未以任何形式向委托人主張過房屋權利，這與“借名買房”關系中被借名人隨時可能被要求返還房產的潛在不穩(wěn)定狀態(tài)嚴重不符。再結合原告在微信聊天記錄中曾陳述“房子是你的”之類表述，進一步佐證了家庭內部長期以來對A房產權歸屬的認知。

經(jīng)過多方面的論證，一審判決全面采納辦案律師提出的意見，認為原告的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，遂判決駁回原告的全部訴訟請求。

從容應對，終局捍衛(wèi)勝訴成果

不出意料，對方收到敗訴判決之后，很快提起上訴。二審階段，二位律師系統(tǒng)梳理并重申了一審庭審中的核心法律觀點。另外，辦案律師敏銳地發(fā)現(xiàn)，上訴人在二審中試圖變更和增加訴訟請求。對此，辦案律師依據(jù)相關法律規(guī)定提出程序抗辯，明確指出新增加的訴訟請求不屬于二審審理范圍，此舉有效避免了對方在二審中突襲，將庭審焦點牢牢鎖定在一審判決的審查之上，打亂對方的訴訟節(jié)奏。

經(jīng)過二審法院審理，仍然全部采納我方意見，并作出判決：駁回上訴，維持原判。本案至此終審終結，并以我方全面勝訴而塵埃落定。

后記

一場牽涉三代人、追溯二十余年的家庭房產確權之爭，終以兩審全勝落下帷幕。面對情、理、法深度交織的疑難局面，葉靜、蔡康苗律師抽絲剝繭，精準破局。她們不僅成功擊退了原告“借名買房”的主張，捍衛(wèi)了物權登記的公示公信效力，更在復雜的家庭情感漩渦中，為委托人穩(wěn)固了核心財產根基，使其得以從漫長的權屬紛爭中解脫。

但是辦案律師更想說的是，家庭更應該是一個包容、溫情和有溫度的港灣，而不應該因為一些爭執(zhí)和糾紛導致形同陌路甚至反目成仇。正所謂“家和萬事興”，辦案律師也想通過這個案件，希望每個家庭都少一些紛爭，多一些寬容，每個家庭永遠也不要到對簿公堂的那一天。

葉靜，北京市京都律師事務所律師，江西財經(jīng)大學法律碩士，北京市朝陽區(qū)婚姻家庭業(yè)務研究會委員、青年工作委員會委員，北京市朝陽區(qū)律師行業(yè)優(yōu)秀黨員，北京市京都律師事務所黨委組織委員、第三黨支部書記，北京市京都律師事務所優(yōu)秀律師、優(yōu)秀黨員，持有證券從業(yè)資格、基金從業(yè)資格，高級企業(yè)合規(guī)師。葉靜律師從事法律工作十余年，曾在上市公司下屬公司擔任法務經(jīng)理職位，深耕公司股權投融資收購并購業(yè)務，輔導多家企業(yè)在新三板掛牌、定向增發(fā)、重大資產重組等，現(xiàn)主要從事重大民商事爭議解決業(yè)務、企事業(yè)單位法律服務等，尤其擅長企事業(yè)單位復雜問題處理、婚姻家事和公司股權架構分離結合、刑民交叉業(yè)務等。

蔡康苗，北京市京都律師事務所律師，中國社會科學院大學法律碩士，2017年開始從事律師工作，主要執(zhí)業(yè)領域是民商事爭議解決，尤以婚姻繼承訴訟與非訴工作，其中就涉外婚姻繼承案件積累了豐富執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，服務客戶身份涉及美國、丹麥、加拿大等國家，服務的客戶包括家族辦公室、高凈值客戶人群及個人客戶，訴訟案件類型包括申請承認國外離婚判決、涉外及國內離婚及繼承訴訟代理、涉外離婚后財產分割、協(xié)議離婚后的撫養(yǎng)權變更及探望、監(jiān)護權之爭，擅長利用遺囑、協(xié)議、調解等方式為高凈值客戶做好守富、傳富，案件辦理均受到客戶的一致好評。