物業被解約后三年不退場，索要物業費二審敗訴 法院：不支持索要合同終止后的物業費

2025年8月，紅星新聞以《老物業賴著不走近三年，起訴業主索要物業費勝訴：這筆錢該付么？》為題，報道了北京市石景山區一起物業糾紛案件。涉事物業公司被業委會罷免后拒不退場，雙方拉鋸三年才完成物業更替。之后，物業公司起訴小區業主索要三年期間的物業費，此前兩批開庭，物業公司均勝訴。

幾名業主在去年12月敗訴后選擇上訴。今年2月11日，記者從該小區業主方代理律師處獲悉，北京市第一中級人民法院（簡稱：北京一中院）已經就第一個案件作出二審判決。判決書顯示，物業公司請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費，法院不予支持。

▲通景大廈

被替換三年后才退場

物業公司索要物業費二審敗訴

通景大廈位于北京石景山區，建成于2013年，此前的物業為北京信和通景物業管理服務有限公司（簡稱信和通景物業）。因物業服務質量、物業費價格、收益分配等問題存在糾紛，2017年底，業主大會通過公開招標選定了新物業。

但此后，信和通景物業一直拒絕交接，其間，經歷了住建委處罰、物業與住建委的行政訴訟、物業與業委會的民事訴訟等，一直到三年后的2020年11月才完成交接。

2024年，信和通景物業起訴部分業主索要三年期間的物業費，一審、二審均勝訴。2025年，該物業又起訴了另一批業主，12月份再次一審勝訴。

在石景山區法院要求業主支付物業費的判決書中，法院認為，信和通景物業并非最高院物業司法解釋中規定的“未提供物業服務”之情形，業主大會臨時決議作出之后至信和通景物業與業委會簽訂《交接協議書》（2020年11月14日）期間，均為雙方協商、訴訟及執行生效判決期間，應視為信和通景物業在此期間為小區提供了事實服務，業主應交納截至物業公司與業委會實際交接之日止的物業費。

一審結束后，多名敗訴的業主均選擇上訴。

今年2月11日，業主方的代理律師、北京市承光律師事務所合伙人鮑永剛告訴紅星新聞，北京一中院已經就第一個案件作出了二審判決，不支持物業公司索要合同終止后的物業費。

記者在該二審判決書中看到，北京一中院認為，業委會根據業主大會決議明確拒絕信和通景物業繼續提供物業服務，且已明確告知其拒絕移交不能以事實提供物業服務主張物業服務費。信和通景物業主張在辦理撤場交接手續前，其在案涉小區維持正常的物業服務管理秩序，履行著物業管理的合同義務，該事實不能成立；一審法院認定信和通景物業并非司法解釋中規定的“未提供物業服務”之情形，與本院根據全面證據審查查明的事實不符。根據業委會2018年2月8日發送函件內容，信和通景物業應當在2018年4月9日前辦理交接。

法院認為，此前的物業費仍應交納，但信和通景物業以存在事實上的物業服務關系為由，要求業主何某支付此后的物業費，沒有事實與法律依據，法院不予支持。

▲判決書

鮑永剛告訴記者，目前還有兩個在北京一中院開庭但尚未判決的案件。

通景大廈業委會成員席女士告訴記者，這次判決讓他們對其他案件充滿了期待，業委會為此付出了一年多的努力終于有了結果。

此前報道中，記者曾聯系信和通景物業采訪，公司負責人稱需要先咨詢律師，之后未回復。2月11日，記者再次聯系該號碼，未能接通。

最高法最新指導案例：

不支持物業拒不退出期間物業費

2025年12月8日，最高人民法院發布了物業服務合同糾紛典型案例，其中一條提到：物業服務合同終止后原物業服務人拒不退場的，對其請求業主支付物業服務合同終止后物業費的主張不予支持。

最高法在解讀中提到，配合進行物業交接是物業服務合同終止后原物業服務人基于誠信原則應當履行的后合同義務。由于新老物業服務人之間的利益沖突等原因，部分原物業服務人無視小區業主共同意愿，繼續占用物業用房、拒不交還相關資料，“以服務之名行強占之實”，導致新物業服務人難以順利開展工作。物業交接不順，不僅容易引發原物業服務人、新物業服務人、業主大會或者業主委員會之間的糾紛，而且擾亂小區管理秩序，影響物業服務質量，降低業主生活品質。本案判決駁回某物業公司的訴訟請求，有利于引導物業服務人按期退場、依法履行交接義務，對于規范物業服務行為、構建和諧宜居的小區環境具有積極意義。

紅星新聞記者搜索發現，四川、廣東等省份高院也曾發布過類似指導案例，不支持物業索要拒不退場期間的物業費。不過，過往此類案件的判例中，物業勝訴和敗訴的情況均有出現。在物業勝訴的案例中，有的是因為沒有積極交接和沒有新物業入場，雙方存在事實性的物業合同關系；還有的是法院認為從發出解聘通知到判決生效期間，雙方存在爭議，業主享受了物業服務，基于公平原則應該支付。

紅星新聞記者 劉亞洲

編輯 張莉 審核 任志江