多重約束下的城市更新困局

編輯 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：厘清“既要又要還要”的順序和邏輯。

城市更新作為國家“十五五”規劃的重要內涵，遠不止于建筑形態的改造，更是經濟動能轉換、消費空間重構與城市治理現代化的一場深層實踐。商業空間，作為城市活力最集中的載體與消費行為最直觀的場域，正處于這場變革的風口浪尖，檢驗著從資產持有方、專業運營機構到品牌商戶全產業鏈的認知深度、運營智慧與協同能力。

一、 系統性挑戰：多重約束下的更新困局

城市更新項目自啟動之初，便置身于一個充滿多重變量與硬性約束的復雜系統之中，其成功與否首先取決于能否清醒認知并有效駕馭這些深層挑戰。

首要挑戰來源于宏觀政策與城市發展動態的不可預知性。更新項目的周期往往跨越數年，其間可能遭遇城市總體規劃調整、人口結構變遷、文化遺產保護范圍擴大或重大國際性事件（如大型賽事、外交活動）帶來的區域管控升級。

例如，在核心城市的一些更新案例中，項目在定位和建設階段基于當時的人口與產業布局進行設計，但在運營初期卻面臨因城市功能疏解導致的核心客群流失，或因納入歷史風貌保護區而受到建筑外立面、戶外活動及廣告設置的嚴格限制。這種長周期內政策環境的不確定性，要求操盤者不僅要有精準的市場研判能力，更需具備前瞻性的政策解讀能力和高度的戰略柔性。

資產本身的產權與年限問題構成了另一重“先天障礙”。大量待更新的存量資產位于城市核心區，歷史沿革復雜，普遍存在產權分散、權屬不清的狀況。這導致統一的規劃、招商與長期運營難以實現，即便區域環境通過政府投入得到極大改善，其商業價值的釋放也會因產權碎片化而受阻。資產“壽命”與價值再生周期的不匹配，呼喚在土地續期等根本性制度層面進行更具確定性的創新安排。

更為核心的挑戰在于協調更新過程中多方利益主體的復雜訴求。各方目標存在天然差異：政府注重城市形象提升、稅收與就業等社會效益；資方首要關注資產增值與財務回報；運營方追求可持續的租金收益與資產價值提升；品牌商戶需要可預期的客流與盈利模型；消費者則渴望獲得獨特、便捷且有品質的體驗。

成功的更新項目，往往并非單純追求某一方利益最大化，而是構建了一個能夠平衡、融合乃至升華各方訴求的“價值共生平臺”。這要求運營方扮演極為關鍵的資源整合者與矛盾調解者角色，尤其在項目資金受限或市場預期不明朗時，平衡藝術更顯至關重要。大型企業內部同樣存在“長期主義”與短期財務指標的博弈，為培育未來價值而進行的當期投入，常常需要克服基于傳統財務報表的考核壓力，這考驗著企業決策層的戰略定力。

二、合作模式博弈：輕資產擴張的骨干現實

輕資產管理和品牌輸出模式近年來備受追捧，被視為專業價值變現與規模擴張的有效路徑。然而，行業實踐揭示，這條道路上的博弈點深刻反映了市場成熟過程中的認知錯位與機制缺陷。

最常見的矛盾在于商業邏輯與“非商業訴求”的沖突。許多資產持有方，特別是部分政府平臺公司或傳統產業背景的業主，對更新項目懷有超出純粹商業經營的期待，例如要求項目承擔過多的城市形象展示、特定產業孵化或社區服務功能，甚至出于非市場因素的考量對業態配比、品牌引入和營銷活動進行直接干預。多目標要求的根本性錯位，使得專業運營機構難以施展其市場化能力，合作基礎十分脆弱。

在風險分擔與收益分配機制上，也存在著普遍的認知落差。資產方常以“對賭”業績指標作為合作前提，卻往往忽略了商業運營深受宏觀經濟、區域競爭和消費趨勢等外部不可控因素影響。資產方單邊風險轉移的要求，將運營方置于極不穩定的境地。另一方面，“要求運營方帶資進組”也是常見條件，這實質上扭曲了輕資產管理的本質。對于專業的運營機構而言，其核心價值在于專業能力與品牌資源，而非充當融資工具。如果自身擁有充足資本，其理性選擇應是投資于產權清晰的資產。此類要求暴露了部分資產方在項目前期資金籌劃上的困境，也增加了合作模式的復雜性與風險。

輕資產合作成功的真正基石，并非嚴苛的對賭條款或資金捆綁，而在于基于專業能力的信任與戰略性賦權。理想的合作關系，要求資產方具備一定的商業認知，能夠甄別并信任運營方的專業判斷，在招商決策、市場推廣、預算使用等環節給予充分授權。

反之，若資方因擔憂失控或資產流失而事無巨細地介入日常經營，則必然束縛運營團隊的手腳，最終損害項目整體價值。

這要求市場培育更多“懂商業”的資產所有者，并推動合作模式從簡單的委托管理，向共擔風險、共享收益的深度合伙制演進。

三、運營范式演進：從空間提供商到價值共創者

面對外部環境的約束與合作關系的挑戰，領先的商業運營實踐正在發生根本性的范式轉變，其核心是從過去提供租賃空間的“房東”角色，全面轉向構建場景、組織內容、鏈接情感的“價值共創平臺”。

這首先體現在標準化產品體系與深度在地化定制之間的動態平衡。大型商業集團固然需要建立保障安全、服務與效率的基礎標準，但更新項目的靈魂在于其獨一無二的“在地性”。成功的案例表明，前期深入的文化挖掘、客群研究和精準定位遠比標準化的招商手冊更為重要。運營者必須根據項目所在的街區文脈、建筑特色及核心客群畫像，進行“一店一策”的內容規劃，甚至與品牌商戶共同研發定制化門店。標準是確保運營底線的工具，而非束縛創新的枷鎖，它必須為個性化的內容創造留出充足空間。

消費市場的結構性變遷，是驅動運營邏輯革新的根本力量。當前趨勢清晰顯現：

其一，體驗與文旅融合成為核心引擎。尤其在非一線城市或擁有獨特文化資源的區域，商業項目與在地文旅基因的深度結合，如打造主題式沉浸體驗、發展“夜經濟”、聯動景區門票設計消費動線，能有效將項目從同質化的購物場所，升級為旅游目的地和情感消費場域。

其二，理性決策與情感渴求并存。消費者在購買決策上更趨精明，注重性價比和實用性；但同時，他們對消費過程中的“情緒價值”訴求空前強烈。這意味著商業空間不僅要提供優質商品，更要能營造社交氛圍、提供文化內容、創造記憶點，通過策展、活動、互動裝置等方式，滿足消費者對放松、愉悅、認同與分享的心理需求。

其三，業態生命周期加速，細分賽道崛起。傳統零售服飾與大型正餐承壓，而折扣零售、二次元文化、特色餐飲、寵物經濟、戶外運動及各類線下娛樂體驗等細分業態則蓬勃發展。招商邏輯應從追求大而全的品牌矩陣，轉向圍繞特定生活方式或圈層興趣，構建有深度、有粘性的垂直生態。

其四，服務消費藍海顯現。超越傳統商品售賣，教育、健康、家政、專業設計等“服務型消費”正成為品質生活的標配，這為商業空間提供了打造高附加值、高頻次到訪體驗的新方向。

結論：在復雜性中構筑新的確定性

城市更新背景下的商業運營，是一項在多重約束中尋求最優解的系統工程。它標志著行業競爭維度從增量時代的資本與速度，全面轉向存量時代的專業深度、文化洞察與生態構建能力。

展望未來，行業的健康發展有賴于三個層面的協同進化：在制度層面，期待土地管理、產權整合等相關政策的持續創新，為存量資產的價值再生提供更清晰、穩定的長期預期；在資本層面，資產持有方需要提升資產管理的專業化認知，從“所有者”轉向“長期價值投資者”，學會甄別并賦能專業合作伙伴；在運營與品牌層面，所有參與者需深刻理解，其終極使命不再是銷售空間或商品，而是經營“人與時間”，成為連接個體與社區、當下與情感的美好生活提案者。

這場向存量要未來的深刻變革，必然伴隨陣痛、博弈與試錯。但它也正孕育著中國商業地產從粗放式規模擴張，轉向精細化價值創造的歷史性轉折。