特朗普痛批“全民租房國家”，但其新政反而雪上加霜

來源：環球市場播報

　　特朗普總統近日宣布的行政命令擬禁止大型機構投資者收購獨棟住宅，但其中卻包含一項豁免條款：允許這些機構專門建造用于出租的房屋。

　　作者：馬修?戈爾茨坦

　　特朗普總統已明確指出他眼中拖累美國房地產市場的 “罪魁禍首”：企業投資者大肆收購獨棟住宅并轉為出租。

　　“房子是給人住的，不是給企業炒的。” 特朗普上月在瑞士達沃斯的演講中表示，“美國絕不會變成一個全民租房的國家。”

　　但在他近期公布、旨在禁止大型投資者收購獨棟住宅的行政命令里，卻暗藏了一項豁免條款：允許投資者專門建房用于出租。

　　這類 “建而租” 社區 （build?to?rent）正在成為市場中不斷擴張的細分領域，而參與其中的，恰恰包括特朗普指責的那些阻礙普通民眾買房的華爾街房東。

　　近年來，黑石（Blackstone）等私募機構開始成片開發獨棟出租社區；萊納（Lennar）、D.R． Horton 等大型住宅建筑商也紛紛入局，專門建造用于出租的獨棟住宅。特朗普政府內一名高級住房官員比爾?普爾泰（Bill Pulte）在入職前，就曾經營一家收購新建出租房的小型企業。

　　這項 “建而租” 豁免條款，看似與特朗普政府宣稱的目標自相矛盾—— 政府本想通過打擊華爾街背景的房東，讓更多房屋面向中產出售。多年來，類似提案也曾得到兩黨部分政客支持。

　　但住房分析師表示，從政策角度看，“建而租” 社區有其合理性，因為它增加了優質租賃住房的供給。

　　住房研究機構 John Burns Research and Consulting 研究總監里克?帕拉西奧斯 Jr． 表示，“建而租” 社區主要面向有年幼子女、暫未準備好買房的家庭。

　　“‘建而租’其實是通往自住房的一塊很自然的跳板。” 他說。

　　住宅建筑數據公司 Zonda 顯示，去年全美約有6.6 萬套“建而租” 住宅完工；相比之下，2021 年僅有1.1 萬套。

　　在當前高房貸利率、二手房價格上漲、新建經濟適用房嚴重短缺的背景下，許多美國人無力購買獨棟住宅，特朗普這項行政命令反而可能利好全美住宅建筑商。

　　美國最大住宅建筑商 D.R． Horton 在近期監管文件中披露，去年向投資者出售了 3，546 套獨棟出租房，而面向普通購房者的銷量為 83，622 套。萊納（Lennar）則在去年 8 月專門為有意購買新建出租房的投資者搭建了線上平臺。兩家公司均拒絕置評。

　　專注于住房行業的投行 Zelman & Associates 董事總經理艾倫?拉特納表示，“建而租” 交易為建筑商提供了 “內置對沖”。建筑商可以將某個項目中的大量出租房預售給大型機構買家，這讓他們敢于比平時建造更多房屋。

　　如今，幾乎所有華爾街大型房東 ——Invitation Homes、American Homes 4 Rent、黑石等 —— 要么與建筑商合作收購專門的出租社區房源，要么直接成立自己的建筑公司。

　　上月，作為華爾街最早一批房東之一的 Invitation Homes，收購了一家專注于美國東南部多個州開發獨棟出租社區的 “建而租” 開發商。

　　Invitation Homes 目前已擁有 8 萬套出租房，這筆收購宣布時間，距特朗普公布 “禁止企業投資者將獨棟住宅改為出租” 禁令僅兩周左右。

　　多年來，Invitation Homes 及其當時的私募股權所有者黑石，一直是華爾街房東的 “公眾面孔”。2008 年金融危機讓數百萬美國人陷入財務崩潰，卻成為 Invitation Homes 的抄底機會：該公司收購了數萬套止贖房用于出租。

　　華爾街機構收購止贖房，在部分地區幫助穩定了樓市 —— 清空空置房、為下跌的房價托底。但久而久之，這些財大氣粗的公司成為眾矢之的，批評者稱它們在亞特蘭大、納什維爾、鳳凰城、拉斯維加斯、佛羅里達州坦帕等集中掃貨的地區，擠壓了首次購房者的生存空間。

　　近年來，多名國會議員提出法案，限制機構投資者大量購置住宅用于出租，但相關法案均未獲通過。

　　特朗普的這項行政命令同樣需要國會立法才能完全生效。命令還要求財政部對 “大型獨棟住宅租賃機構買家與運營商” 給出明確定義。

　　研究華爾街房東對樓市影響的羅格斯大學教授埃里克?西摩表示，如果聯邦政府在大約十年前 —— 奧巴馬政府或特朗普第一任期時就采取行動，對限制華爾街購房的影響本會大得多。

　　大多數在金融危機后崛起的華爾街大型房東，早已不再大規模收購存量房。房價飆升、止贖率低迷，讓這類買賣不再有利可圖。

　　如今，華爾街房東在購房市場中僅占很小一部分。據估算，它們僅持有全美獨棟出租房的1%–3%。黑石在一份資料中稱，其持有的房屋數量比八年前減少了 22%。

　　目前購買獨棟住宅的投資者，大多是只擁有幾套出租房的小業主，預計不在行政命令限制范圍內；其他活躍買家則是只收購幾十套而非整個社區的小型投資機構。

　　對華爾街而言，投資獨棟住宅曾利潤豐厚。黑石 2017 年將 Invitation Homes 上市，2019 年完全退出，實現70 億美元總收入，約為初始投資的兩倍。

　　兩年前，黑石大舉重返這一領域，收購了大型獨棟租賃公司 Tricon Residential。該公司早已深度參與 “建而租” 市場，目前仍在得州、北卡、南卡、加州、佐治亞州運營租賃社區。

　　去年，Tricon 在南卡羅來納州辛普森維爾啟動一個包含 93 套出租房與聯排別墅的項目，并與佛羅里達州建筑商合作開發，社區內配有泳池、寵物公園、游樂場、匹克球球場與網球場。項目現場標語寫著：全新住宅出租。

　　和特朗普一樣，其聯邦住房金融局局長比爾?普爾泰也曾公開批評企業房東。但在入職政府前，普爾泰本人就是 “建而租” 物業的投資者。

　　近年來，普爾泰旗下多家投資公司收購了十余套獨棟住宅，來源包括其家族此前的建筑企業 PulteGroup，以及萊納、托爾兄弟等大型開發商。

　　當時普爾泰稱，這些租賃物業旨在 “讓無力購買新房的美國人也能體驗新居”。周一被問及特朗普行政命令時，普爾泰表示：“與小房東不同，在全美持有 10 萬套以上房屋的企業，不該是我們這個國家應有的樣子。”