樓市存量巨變

來源：格隆匯APP

比上海收購二手房更猛的地方出現了。

收購二手房出王炸

原以為上海收儲二手房做保障房，已經是市場足夠炸的一個調控。

這不蘇州也出了個王炸，管轄區內的太倉升級了商品房“以舊換新”的政策——

1、除了別墅、聯排、獨棟住宅，太倉范圍內的4層以上的普通住宅全部都可以參與以舊換新。

這意味著以舊換新擴容了，可以覆蓋更多的改善需求，集中釋放中高端置換需求。

2、符合置換條件的144平方米以上房源，置換比例從原來的50%提高至80%。

去年太倉就升級過置換的戶型面積要求，“以舊換新”存量商品房住宅面積上限放寬至180平方米，現在是144平以上的舊房總價只能按50%兌換新房總價，現在提升到80%，置換總價的比例大幅提升，對市場來說，能夠進一步提振高端新房市場。

不過這也意味著，144平方米及以下房源，置換比例仍為50%。

3、允許以一套或多套存量房置換一套新房，并創新性地將產權車位、車庫也納入置換范圍，有證的自行車庫、儲藏室等可按評估價結算。

這一條，是眾多城市中以舊換新的創新舉措。

要知道，很多三、四線城市，縣城或者城市中外圍區域的車位、車庫是非常難轉手的，有的虧損也沒人要，這無形中就減輕了置換過程中原本因為車位車庫捆綁賣不掉的二手房。

并且，多套可以兌換一套，靈活性就更高了。

很多人在市場的高點，入手一些老房子，住又住不了，出租也不一定能順利出租，一套一套地掛二手市場，中間溝通和處理的中介成本又高。

現在買方市場，基本都是業主出中介費用，手中如果有多套需要處理，中介費用成本也不小，不如一次性打包置換個更大，更舒適的。

這樣一來，就可以適配更多元的家，市場置換的可行性也大幅提升。

4、保障子女教育連續性，自舊房買賣合同生效之日起兩年內，保留原房產施教區的義務教育入學資格。

這一步消除市場的置換顧慮，尤其是有孩家庭，雖然手里的是老房子，但老房子一般都在城心、老城區，有著多年的教育資源沉淀，很多本地的優質學校都在老破小附近，置換的時候，不一定舍得優質的學校，說不定哪天自己的孩子也要用得上學位，很多愿意接受老破小的業主，都是沖著學校教育去。

保留了原房產的入學資格，也就解決 “換房即換學區” 的核心顧慮，消除置換群體的教育焦慮。

5、簡化金融流程，支持存量房“帶押過戶”，只要房屋評估價高于未還貸款即可辦理，減輕居民先行還貸的壓力。

主要是解決置換過程中業主，贖樓難、資金壓力大的問題，同時也縮短交易周期。

基本上，太倉的這次政策解決了市場以舊換新置換的不少痛點。尤其是置換過程中，舊房的附加資源及屬性都納入保障范圍內。

這種創新性舉措，是眾多收購存量房的城市中罕見的，所以整個太倉的以舊換新成效也肉眼可見——

去年4月，太倉官方數據顯示，商品房“以舊換新”累計成交新房432套，銷售額約14.15億元；置換存量房507套，收購額約6.67億元。

這就約相當于每收購 1.17 套舊房，帶動 1 套新房成交，也實現2.12 倍的直接資金杠桿效應。

并且收購的第一批房源，有103套直接用作人才房供給。

而截至2026年1月底，太倉市通過“以舊換新”已累計成交新房495套、面積6.56萬平方米；同時成功置換存量房581套、面積6.41萬平方米。

所以，短期的效果，在太倉這挺立竿見影的。

市場最大托手

目前，在鏈家平臺上顯示，蘇州太倉的二手房掛盤有7201套，均價約1.5萬/㎡。

其中有6008 套在180平以內的，621套是144平-180平的。

這就意味著，整個太倉的舊房全都收購起來也不會太多，按照150萬1套收購價格，需要的收購資金不到百億。

但對市場的意義，是重大的。

相比前幾年地方國企下場收購存量房，市場還在討論，資金是否能夠到位，資金從哪里來，好很多。

這也意味著地方的保障房收儲，不用再勒緊褲腰。

同時也說明去年政府工作報告提出的安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等資金方面的支持已經到位。

其次，太倉的收購具體進展公布，五百多套的體量，雖然看上去不多，但能夠公布一定量的收購規模，也就意味著市場的托底線已經確立。

按照太倉參與以舊換新的太倉城發集團實際操作來看，市場的托底線是參與評估老房的評估公司給出的評估價均值。

而太倉城發集團的背后是太倉的國資監管辦公室，換句話說，收購二手房是地方的國資來做這個托市商。

對市場而言，有資金、有具體的兜底方，收購會是一個持續的過程，

這無疑是市場最大一針強心針。

再就是太倉過去兩年是以舊換新樣本城市，現在又再升級，預計全國城市同樣會迎來升級版本的“以舊換新”。

作者 | 飛天小女警