上海萬(wàn)里，房?jī)r(jià)從2015年37000漲到96000，如今價(jià)格回落到真實(shí)價(jià)位

上海萬(wàn)里十余載的房?jī)r(jià)走勢(shì)，恰似桃浦河靜靜流淌的河水，起落之間始終烙印著普陀中內(nèi)環(huán)間示范居住區(qū)的品質(zhì)底色，全是片區(qū)里真實(shí)的市場(chǎng)行情，與住戶(hù)最真切的生活體感。

2015年的上海萬(wàn)里，是上海中內(nèi)環(huán)間名副其實(shí)的價(jià)格洼地，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行在低位區(qū)間。全年二手房均價(jià)穩(wěn)定在37000元/㎡上下，月度波動(dòng)僅千元左右。

在本地人的認(rèn)知里，這里是上海市政府首批確立的四大示范居住區(qū)之一，城市界面規(guī)整，生活配套集中于新村路、真華路一帶，萬(wàn)里城、頤和華城、萬(wàn)里晶品苑等住宅小區(qū)已具規(guī)模，但整體發(fā)展尚處平穩(wěn)期。

彼時(shí)萬(wàn)里的生活配套已初見(jiàn)雛形，片區(qū)內(nèi)家樂(lè)福萬(wàn)里店已具規(guī)模，日常買(mǎi)菜需前往萬(wàn)里菜市場(chǎng)，公交線路雖覆蓋全面，但往返人民廣場(chǎng)、靜安寺等主城區(qū)通勤需40分鐘左右。

中環(huán)集團(tuán)員工、周邊企業(yè)白領(lǐng)、市區(qū)外溢的剛需家庭是片區(qū)核心居住人群，生活氛圍濃厚、宜居、充滿(mǎn)社區(qū)與人文氣息。

2015年萬(wàn)里的購(gòu)房群體清一色為剛需人群：預(yù)算有限的新婚青年、在真如副中心就職的白領(lǐng)、為子女謀求基礎(chǔ)教育資源的家庭，無(wú)人抱著投資投機(jī)的心態(tài)買(mǎi)房，所有需求都是實(shí)打?qū)嵉淖宰傂琛?/p>

這一年萬(wàn)里樓市復(fù)蘇節(jié)奏平緩，中介門(mén)店數(shù)量稀少，單店僅兩三名工作人員，房源成交周期普遍在兩至三個(gè)月，買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)空間充足，誠(chéng)心購(gòu)房者可談下5-8萬(wàn)優(yōu)惠，部分業(yè)主還會(huì)附贈(zèng)老舊家具家電。

2016年萬(wàn)里房?jī)r(jià)開(kāi)啟穩(wěn)步上行通道，12月二手房均價(jià)漲至44000元/㎡，較上年年末上漲7000元/㎡，漲幅雖溫和，但上漲趨勢(shì)已然清晰。

同年全國(guó)推行樓市去庫(kù)存政策，上海同步優(yōu)化購(gòu)房政策，不少持觀望態(tài)度的剛需紛紛入市。憑借示范居住區(qū)品質(zhì)、地鐵7號(hào)線優(yōu)勢(shì)、性?xún)r(jià)比突出的特點(diǎn)，萬(wàn)里成為上海西北剛需置業(yè)的首選之地。

片區(qū)配套也迎來(lái)小幅升級(jí)，萬(wàn)里城商業(yè)廣場(chǎng)、巴黎春天(萬(wàn)里店)日漸熱鬧，本幫菜館、小籠包店、生煎鋪等市井商鋪不斷增多，生活便利度悄然提升，煙火氣愈發(fā)濃厚。

中介門(mén)店客流逐步增加，房源成交周期縮短至一個(gè)多月，戶(hù)型優(yōu)質(zhì)、臨近地鐵7號(hào)線新村路站的房源，掛牌一兩周便能成交，看房人數(shù)較往年大幅增長(zhǎng)。

2017年萬(wàn)里房?jī)r(jià)漲勢(shì)顯著提速，12月均價(jià)達(dá)到55000元/㎡，同比漲幅25.0%，單平米上漲11000元，這一漲幅在當(dāng)年上海普陀區(qū)內(nèi)位居前列。

這一年上海全市樓市全面升溫，核心區(qū)與中內(nèi)環(huán)板塊房?jī)r(jià)同步上漲，萬(wàn)里被劃定為普陀中部核心居住區(qū)，疊加真如副中心開(kāi)發(fā)的發(fā)展利好，吸引了不少來(lái)自靜安、長(zhǎng)寧的剛需客與改善群體。

片區(qū)內(nèi)首次出現(xiàn)投資客群體，看中示范居住區(qū)品質(zhì)與地鐵優(yōu)勢(shì)，部分投資者一次性購(gòu)入兩三套小戶(hù)型靜待升值。中介門(mén)店人氣暴漲，不少來(lái)自市區(qū)的購(gòu)房者，專(zhuān)程前來(lái)咨詢(xún)?nèi)f里片區(qū)規(guī)劃。

市場(chǎng)一度出現(xiàn)多組客戶(hù)爭(zhēng)搶一套房源的盛況，賣(mài)家心態(tài)愈發(fā)強(qiáng)勢(shì)，議價(jià)空間持續(xù)壓縮，購(gòu)房者稍有猶豫，心儀房源便會(huì)被他人下定。

2018至2021年，是萬(wàn)里房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的黃金四年，年年穩(wěn)漲、從未回調(diào)，片區(qū)發(fā)展也同步按下加速鍵，生活配套逐一落地完善。2018年12月均價(jià)67000元/㎡，2019年12月78000元/㎡，2020年12月88000元/㎡，漲幅穩(wěn)定、市場(chǎng)熱度居高不下。

2020年上海房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，萬(wàn)里直接受益。片區(qū)新建晉元高級(jí)中學(xué)附屬學(xué)校、萬(wàn)里城實(shí)驗(yàn)學(xué)校，教育配套全面提檔。

萬(wàn)里晶品商業(yè)中心開(kāi)業(yè)，萬(wàn)里從單一居住區(qū)，逐步轉(zhuǎn)型為配套成熟的宜居板塊。即便年初短暫影響交易，下半年市場(chǎng)也快速回暖，房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲。

2021年12月，萬(wàn)里房?jī)r(jià)站上十余年來(lái)的歷史頂峰，均價(jià)達(dá)96000元/㎡。一套90㎡三居室，總價(jià)從2015年的333萬(wàn)漲至864萬(wàn)，六年間總價(jià)上漲531萬(wàn)。

早期置業(yè)的業(yè)主賬面收益頗豐，此時(shí)中介門(mén)店內(nèi)投資客與剛需客各占半數(shù)，房源成交周期最短僅數(shù)日，中鷹·黑森林、中駿天譽(yù)等熱門(mén)小區(qū)房源，剛掛牌便被秒搶?zhuān)绕涫菚x元高級(jí)中學(xué)附屬學(xué)校學(xué)區(qū)房更是供不應(yīng)求。

賣(mài)家坐地起價(jià)、溢價(jià)成交成為常態(tài)，議價(jià)空間徹底消失，購(gòu)房者看中房源必須即刻下手，慢一步便會(huì)錯(cuò)失，樓市熱度達(dá)到巔峰。

房?jī)r(jià)觸頂后，萬(wàn)里樓市進(jìn)入持續(xù)回落周期，這一跌便是數(shù)年。2022年12月均價(jià)跌至80000元/㎡，較2021年下跌16.7%，調(diào)整幅度明顯。

房?jī)r(jià)回落受多重因素影響：全國(guó)樓市調(diào)控收緊，上海出臺(tái)嚴(yán)格限購(gòu)限貸政策，投資客加速離場(chǎng)，二手房掛牌量激增，市場(chǎng)徹底轉(zhuǎn)為買(mǎi)方主導(dǎo)。

萬(wàn)里新房供應(yīng)量有序入市，中環(huán)集團(tuán)、中駿等品牌樓盤(pán)集中推新，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量帶動(dòng)二手房跟跌；片區(qū)人口增長(zhǎng)放緩，產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入不及房源供應(yīng)速度，剛需購(gòu)買(mǎi)力支撐不足，房?jī)r(jià)失去上漲動(dòng)力。

2023年萬(wàn)里房?jī)r(jià)繼續(xù)下探，12月均價(jià)66000元/㎡，同比跌幅17.5%。經(jīng)濟(jì)下行壓力下，購(gòu)房者信心不足、普遍觀望，市場(chǎng)成交量大幅縮水。

這一年投資客集中拋售房源，二手房掛牌量暴增，大量房源掛牌半年無(wú)人問(wèn)津，賣(mài)家只能主動(dòng)降價(jià)，部分房源較峰值降價(jià)200余萬(wàn)才迎來(lái)意向客戶(hù)。

熱門(mén)戶(hù)型單月成交量寥寥無(wú)幾，中介門(mén)店重回冷清，與2021年的火爆形成鮮明反差，看房者少、成交者更少，市場(chǎng)陷入低迷。

2024年樓市調(diào)控政策逐步松綁，但萬(wàn)里房?jī)r(jià)并未反彈，依舊緩慢下跌，12月均價(jià)54000元/㎡，跌幅18.2%，成為近幾年調(diào)整幅度較大的一年。

此時(shí)購(gòu)房群體徹底回歸純剛需，投資客幾乎絕跡，買(mǎi)家議價(jià)空間重新打開(kāi)，誠(chéng)心購(gòu)買(mǎi)可較掛牌價(jià)砍下20-30萬(wàn)優(yōu)惠。

中介門(mén)店客流趨于穩(wěn)定，但所有客戶(hù)均為自住需求，無(wú)人再談?wù)撏顿Y升值，看房核心聚焦戶(hù)型、配套、地鐵、學(xué)區(qū)，只關(guān)注房源是否適配日常居住與子女教育。

2025年萬(wàn)里房?jī)r(jià)跌勢(shì)大幅收窄，12月均價(jià)52000元/㎡；2026年1月均價(jià)51980元/㎡，與上年基本持平，環(huán)比跌幅僅0.04%，房?jī)r(jià)正式企穩(wěn)。

從2015年至2026年，十一年間每平米僅上漲14980元，十年總漲幅約40.5%，漲幅水平基本追不上物價(jià)上漲速度。

如今的萬(wàn)里，生活配套已全面成熟。地鐵7號(hào)線新村路站、11號(hào)線上海西站站、15號(hào)線銅川路站環(huán)繞，中環(huán)線穿境而過(guò)，公交線路四通八達(dá)，從萬(wàn)里前往上海主城區(qū)僅需15分鐘，通勤時(shí)間較十年前縮短三分之二，出行極為便捷。

片區(qū)內(nèi)萬(wàn)里城商業(yè)廣場(chǎng)、家樂(lè)福、巴黎春天等商超云集，上海市同濟(jì)醫(yī)院、普陀區(qū)中心醫(yī)院等醫(yī)療配套一應(yīng)俱全，樓下便是萬(wàn)里菜市場(chǎng)、便利店，衣食住行一站式滿(mǎn)足，子女就學(xué)、老人就醫(yī)無(wú)需遠(yuǎn)行，生活便利度拉滿(mǎn)。

當(dāng)前萬(wàn)里不同小區(qū)房?jī)r(jià)差異懸殊，高端小區(qū)與剛需小區(qū)價(jià)差超兩倍：中鷹·黑森林均價(jià)84000元/㎡，中駿天譽(yù)58000元/㎡，萬(wàn)里城一期僅48000元/㎡，頤和華城約56000元/㎡。

戶(hù)型分化同樣明顯，次新房與大戶(hù)型價(jià)格更為堅(jiān)挺，4室及以上戶(hù)型均價(jià)超60000元/㎡，剛需兩居室均價(jià)約51980元/㎡，改善型需求成為價(jià)格支撐主力。

從上海整體樓市來(lái)看，萬(wàn)里依舊是普陀區(qū)中內(nèi)環(huán)間核心與宜居板塊，2026年1月上海均價(jià)65000元/㎡左右，萬(wàn)里略低于全市平均水平，契合“示范居住、配套成熟、價(jià)值回歸”的特征。

如今在萬(wàn)里置業(yè)的人群，仍以剛需與改善為主：在真如副中心、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)工作的年輕群體，看中片區(qū)地鐵便利與通勤優(yōu)勢(shì)。

為子女教育選擇晉元高級(jí)中學(xué)附屬學(xué)校學(xué)區(qū)房的家庭，青睞優(yōu)質(zhì)教育資源；還有在市區(qū)工作的上班族，偏好片區(qū)濃厚的社區(qū)氛圍與高性?xún)r(jià)比。

中介門(mén)店雖無(wú)昔日搶房的狂熱，但客源穩(wěn)定，房源成交周期約一至三個(gè)月，房?jī)r(jià)透明公開(kāi)，賣(mài)家不再漫天要價(jià)，只要價(jià)格合理，成交便十分順暢。

昔日的萬(wàn)里是上海西北的剛需選擇，如今依舊如此。房?jī)r(jià)回落筑底后，更多年輕人得以輕松上車(chē)，無(wú)需掏空全家積蓄，購(gòu)房壓力大幅降低。

片區(qū)內(nèi)小區(qū)環(huán)境優(yōu)良，樓間距寬敞、綠化充足，居住舒適度高。雖處主城核心，但生活氣息濃郁，街頭隨處可見(jiàn)遛彎的老人、嬉戲的孩童，還有早起排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)小籠包、生煎的上班族，平凡日常格外溫暖。

對(duì)于萬(wàn)里老住戶(hù)而言，房?jī)r(jià)漲跌只是茶余飯后的閑談，無(wú)人因房?jī)r(jià)上漲而搬家，也無(wú)人因房?jī)r(jià)下跌而焦慮。

大家更在意小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、出行便捷度，在意萬(wàn)里菜市場(chǎng)的蔬菜是否新鮮、本幫菜館的口味是否正宗，這些實(shí)實(shí)在在的生活細(xì)節(jié)，遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)數(shù)字更重要。

早年買(mǎi)房的業(yè)主，即便房?jī)r(jià)回落，因自住需求并無(wú)實(shí)際損失，只是賬面資產(chǎn)浮動(dòng)，完全不影響日常起居，生活依舊按部就班。

近年上車(chē)的剛需族，避開(kāi)了房?jī)r(jià)高點(diǎn)，入手于平穩(wěn)周期，月供壓力可控，能在萬(wàn)里擁有屬于自己的小家，坐擁示范居住區(qū)品質(zhì)與成熟配套，便已心滿(mǎn)意足。

萬(wàn)里十余載的變遷，不止是房?jī)r(jià)的起伏，更是片區(qū)的蛻變：從不起眼的“示范居住區(qū)”，成長(zhǎng)為配套成熟、交通便捷、居住與商業(yè)融合的現(xiàn)代化新城，每一步變化都真實(shí)可感。

這里的房子，從來(lái)都是用來(lái)住的，而非用來(lái)炒的。無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，居住于此的人們，始終過(guò)著平淡踏實(shí)、煙火氣十足的日子。

清晨，樓下生煎鋪香氣四溢；傍晚，萬(wàn)里菜市場(chǎng)叫賣(mài)聲此起彼伏；夜晚，萬(wàn)里城商業(yè)廣場(chǎng)燈火璀璨，社區(qū)里孩童追逐嬉鬧，這便是萬(wàn)里最本真的日常。

房?jī)r(jià)的起伏，如同桃浦河的潮汐，漲落之后終歸平靜；而萬(wàn)里的生活，恰似上海的小籠包，任憑市場(chǎng)潮起潮落，始終皮薄餡足、滿(mǎn)是生活滋味。

這就是上海萬(wàn)里2015至2026年的房?jī)r(jià)變遷，沒(méi)有波瀾壯闊的故事，只有真實(shí)的市場(chǎng)波動(dòng)、片區(qū)發(fā)展與民生煙火，一切圍繞“居住”二字，簡(jiǎn)單、純粹、真實(shí)。