成都中心之變：時代如何暗藏機會？

你知道成都中心發展的秘密嗎？

不用看得太遠。現代城市其實不像我們想像的那么久，它誕生于工業革命之后。

城市曾經依賴于制造業。現代成都的中心形成，不管是紗帽街、銀絲街、還是镋鈀街……如同19世紀中期的倫敦、謝菲爾德、伯明翰，或美國的紐約、芝加哥、底特律等——規模化、集約化讓大量產業者成為市民主體。

這注定了一件事情：城市中心的含義，在時代演進之中會發生變化。如果精確預見中心再造，則意味著站在城市之巔。

但，每一次成都中心的變遷，時代總是“隱藏”了機會。

即便是大師，對城市發展也有誤判。

在柯布西耶——這位可能是史上最牛的城市規劃師提出巴黎中心“瓦贊”計劃時，其內容包含塞納河右岸600英畝的地區，保留一些歷史建筑，然后用18幢60層高的摩天大樓替代舊建筑。他的巴西門徒們，甚至建設了全新的巴西利亞城。

巴黎沒有實踐他的計劃，但北京回天百萬人社區，貴陽花果園等項目就在這樣的思維下誕生了。城市的中心居住，充滿了……人。

至今來看，這其中充滿了誤解。

威尼斯是丹麥建筑大師揚·蓋爾 （Jan Gehl）心中人性、友好的城市，人們可以在廣場上訪友、活動，在露天咖啡館度過一下午，漫步在街巷中去驚嘆那些華麗的建筑。

?威尼斯

在他看來，相反的案例就是“汽車之城”巴西利亞，它完全按照“理性的”規劃建設，修建大量的高速公路讓汽車成為主要的交通工具，使得75%的人只能住在郊區，而要想步行上街幾乎不可能。

?巴西利亞的壯麗之下，是人們對具體生活細節的渴求。

按照戴維·萊伊的觀點，在當代白領服務行業取代藍領生產職業的“后工業城市”，隨之而來的是對消費和舒適性的強調。消費模式開始決定生產模式：“是消費而不是生產的價值引導著中心城區土地使用方案的決策”。

成都總在變大，其最早是“威尼斯式”的。青石橋、桂王橋、高升橋、三洞橋、玉帶橋、半邊橋……韋皋開解玉溪，白敏中疏浚金水河，城內水道越發暢通，由此拓展出新的經濟增長區域，“暮登寺門樓，觀錦江夜市”。

?及至現代，成都一度是以步行+自行車作為生活半徑。By 劉陳平

表面上，生活在其間的個人很容易體會到城市變大的過程，并預判其“精華”所在。

其實不然。你真的能夠預見到它們是如何發跡、衍生并興盛的嗎？

?浙江商人俞鳳崗1920年代在春熙路一系列的投資，并非預判，而是來自于楊森的合作直入核心地段。

預判和眼光，是針對那種大多人沒有及時接收到信息的新區域——2002年，當伊藤為春熙店租金所苦，將眼光投向二環雙楠段時，引來的仍然是不理解：那不是“鄉下”嗎？

這里，后來成就了他們在亞洲銷售最高的單店。

而從數據對比可以看出，城市發展的速度日益加快：

2010年9月27日，成都地鐵一號線正式開通試運營。開通首日，單日客流量為5.91萬人次。2019年12月31日，已經開通了1/2/3/4/5/7/10的成都地鐵，單日客流量突破533萬人次。

維度提升，預判一座城市的中心變得更難。

譬如天府國際機場2015年啟動施工，2021年6月投入使用。但如果你想預先切入這個區域，猜猜得在何時？

2012年6月。從那時起，蘆葭鎮就實行“三封”，不再遷戶，不再進行土地租賃流轉。

回頭來看，那些在一萬就買入金融城的年代，那些一千就買入天府大道華陽附近大盤的年代，“五倍大賞”要么屬于地緣客戶，要么屬于預判力十足的“靈魂買手”。

知道，理解，行動……環環相扣，缺一不可。

諾貝爾經濟學獎得主羅伯特·索洛認為：從長期來看，技術進步是促進城市經濟持續增長的唯一源泉。

成都向南，天府總部商務區秉承同樣的現代觀念，兌現著肉眼可見的成都中心。

城南，時代并未隱藏其心跡。

在天府新區核心規劃——“一中心三城”的中心，即天府總部商務區 (CBD) 。

如果說三城代表著天府新區最高能級的總部經濟集聚區、創新生態鏈、國家重大科技科技賦能的戰略定位，那么世界級的商務區 （CBD）（注1）、公園城市CBP、“24小時新型城市活力社區”的生態居住定位則是天府總部商務區的使命。

這是成都新的中心——看懂天府總部商務區在天府新區的“心臟”地位，也就讀懂了這一區域在三年前就集中簽約30個總部項目的巨大動能。我們特意制作了從2014年到2022年，天府新區中央區域九年來的演變動圖：

“站在巨人肩上”的天府CBD，也已在規劃之初，便對標紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德芳斯這些世界級CBD進行升級演繹 —— 它不僅是CBD，更是CBP （Central Business Park，中央商務公園）。

? 紐約中央公園與曼哈頓天際線（圖據網絡）

天府總部商務區的招商·時代公園，足可見證招商蛇口的精準眼光與磅礴力量。

它的背后，是中國改革開放起點的雄渾內力：經過四十多年蛇口片區開發、運營與城市升級的歷練，招商蛇口具備充分的綜合片區開發整合能力：從提供科學、前瞻性的規劃與設計，土地的一級整理開發到工業廠房、研發樓、商業綜合體及住宅的開發建設；從提供面向全球的招商服務、物業管理服務到提供基礎設施、配套設施建設、市政公用事業服務，形成了完整的城市和園區綜合開發的體系，也為城市升級與發展帶來豐富的綜合開發經驗和社會效益。

在深耕蛇口、布局全國、進軍世界的歷程中，招商蛇口更摸索和總結形成了“前港-中區-后城”的商業模式。其核心價值在于通過全生命周期產品體系，為空間賦能并且持續迭代，從而引領城市升級，帶來片區土地價值、空間價值、運營價值的不斷提升和最大化，將價值洼地培育成價值高地。

?招商蛇口實景圖。圖據網絡

成都新的中心，就在天府總部商務區真實生長。

?天府總部商務區實景

TOD和地下系統的實踐，讓這一區域實現了丹麥建筑大師揚·蓋爾的“讓交通工具更加公平（MAKE TRANSPORTATION MORE EQUITABLE）”。他認為中心之進化，本質的改變是建立汽車之外的更現代可行的交通方式。

?招商時代公園，TOD立體交通垂直城市標桿。5軌4站地鐵交通體系、地下空間一體化設計、多種交通方式的高效串聯，構成軌交引領的立體化城市。聯合法國國家地鐵設計集團（AREP）進行地下空間整體設計打造，構建“地上公園城市、地下高效通勤”的宜居宜業高地。招商時代公園區位示意圖

秉持“步行者天堂”核心理念，天府總部商務區 （西區）核心區的地下空間控制導則已經制定。其中，建設人行環境舒適，公園特色突顯，商務服務優越的新型城市空間環境——為創造生態、高效、活力、慢行優先的世界級中央商務區提供了堅實基礎。

?天府總部商務區（西區）核心區的地下空間控制策略。By華東建筑設計研究總院

招商時代公園占地787畝，涵蓋396城市地標、高端住宅、購物中心、生態辦公等業態。其所在位置，正是整個總部商務區的核心功能區之一。

總投資逾300億、建筑面積超300萬㎡的招商·時代公園項目首創“CCTA”概念，在CBD、CBP、TOD、AI的強勢引領下，旨在打造總部經濟主導、多元業態支撐、人城境業融合的未來新城。

公園城市的內核精神之一，是讓公眾的生活成為城市設計的驅動。城市與自然持續交融——一個約20萬方的人字綠廊公園商業已開工建設，招商·時代公園正在進入實景兌現期。

?天府公園與招商396m地標之間，圍繞海綿公園、碳匯森林、生態風廊三大理念打造的長約2km的中央景觀廊道，由全球頂流景觀設計單位SWA操刀，未來將成為串聯城市地標、近12萬㎡花園城購物中心、TOD、產業群落、高端住區的核心紐帶。

?人均19.2㎡的公園綠地、45%藍綠空間占比、公園綠地300米覆蓋率100%、15分鐘綠色通勤占比80%......

截止到2022年7月31日，天府·招商花園城購物中心的招商率已突破50%。項目整體業態占比為：零售25%、餐飲25%、兒童親子+生活方式25%、主力店配套25%。招商蛇口以“中產家庭”為核心客群的招商邏輯，實力塑造天府總部商務區的中心商圈。

?天府·招商花園城業態構成示意圖

?招商396m超塔諜照流出。正如迪拜哈利法塔、紐約帝國大廈等偉岸建筑，招商396m超塔也將以高規格打造水準，與東區一帶一路大廈一道，構筑天府新區對話世界的雙子門廊。

我們無意之間看到了瀘州老窖公司公開發布的第十屆董事會二十次會議決議，據其審議通過的《關于實施瀘州老窖成都創新發展中心資產購置及裝修項目的議案》。公司擬在四川天府新區成都直管區購買定制物業“瀘州老窖成都創新發展中心大樓”并進行后續深化裝修，項目總投資不超過23.8億元，力爭于2026年完成購置交易。

雖然交易尚在進行中，但據業內人士透露，相關物業將落位此處。

?作為天府新區生態系統的重要組成部分，天府公園升級了！一系列原始生態自然相融的樣貌和系統性人性化設施的配套，讓這里成為熱愛生活者的向往打卡地。By 20號足球公園

?公園城市·音樂市集在天府公園舉行。By總部天府

如你親身蒞臨，將發現天府總部商務區規劃館就設在招商時代公園示范區一旁。對天府新區，乃至整個成都而言，這起著示范性支點的作用。

?招商·時代公園實景圖

規劃館里還明確了一件事：總部商務區篤定在2029年之前全部建成。

此時此地，何須回望金融城、大源？

今年9月，招商時代公園即將推出57#地塊新房源。

此前四次開盤，爆紅。從2020年10月首次預售，2021年9月二批次預售，到2022年3月收官批次，招商·時代公園首期56#地塊全部三倍熔斷。6月30日，55#地塊發售的全新產品延續之前一路飄紅的熱勢，開盤即罄。

本次推出的57#地塊，占地約69畝，容積率僅3.1，距離天府·招商花園城購物中心與規劃中的暹羅廣場僅一街之隔，距離地鐵6號線秦皇寺站約200米，較此前組團，土地基質更為優越。

產品定位方面，據了解項目起跳戶型建面約191㎡，最大戶型建面約263㎡，這一面積區間在此前的區域供應中都屬高階定位，57#地塊不僅是招商時代的公園的進階產品，更是指向城市塔尖的一次進擊，筆者已經嗅到了“現象級大平層”在路上。

?57#地塊區位示意圖

同時與核心產業基地保持適度距離，能進一步滿足高凈值人群私密性居住需求。2梯2戶，純板式大平層。

園林景觀也是亮點之一，整個園區內構建出森林禮序軸、山谷樂活軸，輔以花漾PARK、森氧空間、芳草地等景觀，加上外景商業，帶來更加近距離、沉浸式的景觀互動。

?現代簡約森系，在自然中提取“蜿蜒的水”——流動性、科技感、韻律感，用舒展的水平線條及局部曲線的運用賦予建筑柔和的姿態。招商時代公園57#地塊建筑示意圖。

依托招商時代公園的核心地段、頂層規劃和塔尖資源三大硬實力，57#地塊無疑是成都高凈值客群密切關注的一種房源。在天府新區如此地段 ，擁有如此豐沛的城市和自然資源，夫復何求？

在成都歷次中心變遷中，先領悟時代變化并掌握先機者，往往能獲得更為豐厚的回報。

如此維度多元、工藝精湛的大宅，值得去現場細品。

免責聲明：文中涉及的項目介紹僅為提供樓市資訊，不作為銷售依據，買賣雙方的權利義務以雙方簽署的《商品房買賣合同》及法律文件為準；文中所述尺寸均為大約數值，戶型面積均為建筑面積。本文部分圖片為示意圖，僅作參考。本文對項目周邊環境、交通、教育、商業及其他配套設施的介紹，旨在提供相關信息，不意味著本公司對此作出承諾，不構成開發商、政府的任何承諾觀點，相關內容不排除因政府規劃及開發商未能控制的原因而發生變化。本公司保留對宣傳資料修改的權利，敬請留意最新資料。本項目開發商：成都天府招商軌道城市發展有限公司。預售證號：510110202259112

注釋：

注1:世界級的中央商務區表述來自中國新聞網

http://www.sc.chinanews.com.cn/tfyw/2019-04-19/103516.html

撰文/Write Articles—王實

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