黑石集團(tuán)總裁：重燃對(duì)房地產(chǎn)的熱愛(ài)，過(guò)去12個(gè)月里已在該領(lǐng)域投資了300億美元

全球最大的另類資產(chǎn)管理公司黑石集團(tuán)（Blackstone Inc.，NYSE：BX）認(rèn)為，大家應(yīng)該重燃對(duì)房地產(chǎn)的熱愛(ài)。

11月19日，黑石集團(tuán)總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官Jon Gray在2024年國(guó)際金融領(lǐng)袖投資峰會(huì)上表示，應(yīng)該重燃對(duì)房地產(chǎn)的熱愛(ài)。

“1月份我們?cè)_(kāi)表示，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不適宜投資，但在過(guò)去的12個(gè)月里，我們已經(jīng)在該領(lǐng)域投資了300億美元，這表明了我們極大的決心。”Jon Gray表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面很好，包括大部分范疇，不管物流地產(chǎn)還是租賃房地產(chǎn)。黑石集團(tuán)的投資重點(diǎn)是那些空置率在5%左右的地區(qū)，盡管在當(dāng)前的困難時(shí)期，現(xiàn)金流的增長(zhǎng)速度有所放緩，但依然保持增長(zhǎng)。

Jon Gray認(rèn)為，后疫情時(shí)代的寫字樓行業(yè)面臨了很多挑戰(zhàn)，但商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他部分總體上表現(xiàn)良好。沖擊市場(chǎng)的是資金成本急劇上升，基礎(chǔ)利率上升，利差擴(kuò)大，房地產(chǎn)非杠桿收益率上升，這導(dǎo)致了其價(jià)值的下降。“如果回顧一下大約一年前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面情緒達(dá)到了頂峰，從那時(shí)起我們看到總借貸成本可能下降了35%甚至更多，我們看到商業(yè)抵押貸款支持證券市場(chǎng)的重新開(kāi)發(fā)，它較一年前增長(zhǎng)了4倍，交易活動(dòng)也在提升。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)交易涉及供求關(guān)系，可以看到倉(cāng)庫(kù)之類的新建筑項(xiàng)目正在減少，新開(kāi)工率減少到80%，這為最終的復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。”

國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的穆迪在近期發(fā)布的報(bào)告中認(rèn)為，中國(guó)近期出臺(tái)的刺激措施可能會(huì)收窄未來(lái)幾個(gè)月全國(guó)合約銷售額的降幅，但由于購(gòu)房者在持續(xù)的市場(chǎng)挑戰(zhàn)之下仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，這些措施能否阻止銷售下降尚不明確。

穆迪評(píng)級(jí)助理副總裁周易瑋表示：“我們預(yù)計(jì)未來(lái)12-18個(gè)月中國(guó)全國(guó)合約銷售額持續(xù)的下降幅度將收窄，原因是政策刺激措施主要通過(guò)改善購(gòu)房者信心、增強(qiáng)負(fù)擔(dān)能力和增加額外需求來(lái)支持銷量。購(gòu)房者信心的改善可能也會(huì)為銷售價(jià)格提供溫和支持。然而，目前尚不確定新措施是否足以阻止合約銷售額下降。由于房?jī)r(jià)更低且地段更有優(yōu)勢(shì)，來(lái)自二手房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。但是，如果政府進(jìn)一步加大支持力度，銷售情況可能會(huì)超過(guò)我們的預(yù)期。”

周易瑋認(rèn)為，各線城市和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的銷售表現(xiàn)將繼續(xù)分化。高能級(jí)城市的表現(xiàn)將繼續(xù)優(yōu)于低能級(jí)城市，這得益于其更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口流入和政策刺激措施。與之類似，國(guó)有開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)將優(yōu)于民營(yíng)同業(yè)，原因是其聲譽(yù)更強(qiáng)，高能級(jí)城市敞口更高，并且融資渠道更順暢。

另一家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)則認(rèn)為，繼近一輪政策發(fā)布后，中國(guó)購(gòu)房者的情緒有所改善。惠譽(yù)認(rèn)為，若房?jī)r(jià)未呈現(xiàn)全面復(fù)蘇，購(gòu)房者的購(gòu)房決策將重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)基本面。

惠譽(yù)在報(bào)告中表示，龐大的積壓庫(kù)存是房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇不確定性的原因之一。惠譽(yù)認(rèn)為，幫助地方政府收購(gòu)已建成未出售商品房的措施將遞增正面效應(yīng)，但過(guò)程可能平緩。盡管前述政策降低了地方政府的融資成本，但與過(guò)剩的供應(yīng)端相比，這些資金的規(guī)模仍然很小。

此外，惠譽(yù)認(rèn)為“白名單”計(jì)劃的擴(kuò)圍將支持房企向購(gòu)房者交房并改善市場(chǎng)情緒。根據(jù)該計(jì)劃，地方政府可以向銀行推薦項(xiàng)目，以加快貸款速度。不過(guò)，惠譽(yù)認(rèn)為行政程序可能需要時(shí)間，對(duì)銷售的影響將有限且平緩。