劉勝軍｜為什么萬科不能倒下？

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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經出品）

文/劉勝軍

最近萬科又迎來股債雙殺，五筆債券跌幅超20%，萬科總裁祝九勝一度傳出被帶走調查但凌晨又發朋友圈報平安。

萬科素來是中國房地產行業的優等生，在品牌、創新、管理、人才、風險管控方面為人稱道。

如今萬科面臨的，不是萬科自身的問題，而是房地產行業的問題。萬科尚且如此，其他房企情何以堪？這一行業危局需引起高度重視。

問題是如何形成的？

1、三條紅線，導致銀行業限制向開發商貸款，一向嚴重依賴貸款的房企突然出現資金斷流；

2、由于房企不斷爆雷，購房者膽戰心驚，導致新房銷售斷崖式下跌。對開發商而言，新房銷售是現金回流的主要方式。受疫情疤痕效應、經濟不確定性增加、居民部門負債率偏高等因素影響，民眾對借債買房更趨謹慎；

3、由于房企普遍存在存量債務，且成本較高，由于房產銷售疲弱無力償還，隨著時間推移，這些債務像滾雪球一樣，成為房企難以承受之重。

一方面背負著沉重的還本付息壓力，一方面是拿不到貸款續命，一方面是房子賣不掉、資金無法回籠，房企焉能不被壓垮？

白名單呢？

雖然白名單是緩解房企資金困境的重要渠道，但不少被列入白名單的企業遲遲無法拿到貸款。原因很簡單，經過幾年的房地產市場調整，房企已經是遍體鱗傷，普遍處于高風險狀態。銀行豈能不擔心貸款風險？銀行的謹慎，是從自身利益出發的自然反應。更重要的是，即使拿到了白名單貸款，但只要房子賣不動，房企就無法擺脫困境。

住建部曾經表態，“嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，該破產的破產”。但在房企普遍陷入“萬科式困境”的現實下，大面積的破產是社會難以承受的壓力。

中央經濟工作會議提出要促進房地產“止跌回穩”，這是一個非常必要的目標：1）房地產持續下滑，是對經濟增長的嚴重拖累。2024年房地產開發投資增速仍下降10.6%，這一局面需要盡快扭轉；2）房價下跌是影響居民消費信心的最大因素。在房地產占居民財富60%以上的情況下，房價下跌超1/3，100萬億居民財富蒸發，對消費帶來嚴重沖擊；3）房地產上下游牽動效應極大，房地產的停擺，對社會就業也有不小的影響。如果就業形勢不能改善，同樣會大大抑制消費信心；4）一些地方出現的“遠洋捕撈”對營商環境殺傷力極大，要看到土地出讓金下滑導致財政困境是一些地方“出此下策”的直接誘因。

來源：財新網房地產是國民經濟的支柱產業，房地產行業必須穩住，萬科不能倒下。

如何穩？1、采取更大的力度提升社會購房意愿，促進房地產銷售資金回籠，這是化解危機的根本；鼓勵地方政府收購滯銷商品房，改造為保障性住房；2、取消銀行對開發商貸款的過多限制，對現階段的開發貸提高風險容忍度。必須看到，開發商的普遍性問題是政策變化、疫情沖擊等多重因素疊加形成的。銀行與開發商應該共渡時艱。如果銀行一味恪守原來的風險標準，則開發商很難拿到合理的貸款。如果開發商的危機不解除，銀行原來的貸款也會出現大面積壞賬，這是雙輸的局面。截至2024年三季度末，房地產開發貸余額達13.79萬億！面對這一局面，監管部門應該允許銀行“階段性提高風險容忍度”，等行業危機解除后再逐步恢復正常化標準。經歷了這一輪的“生死時速”，相信房企未來會變得更為謹慎和理性。3、以改革代替行政性限制。最近幾年針對房地產的行政性限制越來越多，此類限制會降低市場配置資源的效率，就像繩子反復打結一樣，最終越來越復雜、越來越難解。雖然此類限制的出發點是去風險，但從結果上看也帶來了新的風險。真正的出路是改革，以系統性的改革取代行政性限制：1）加快推出市場化的REITS，幫助房企拓寬融資渠道；2）逐步轉向現房銷售，期房銷售的資金需銀行監管避免資金挪用；3）取消限購，改為以遞進式印花稅率來調控，買的套數越多，對應的印花稅稅率越高（“以人民為中心”的新加坡房地產，很神奇又很簡單）；4）改革地方政府財政體制，嚴格約束地方政府支出，理順中央地方關系，逐步擺脫土地財政；5）加大保障性住房建設、城中村改造，緩解結構性矛盾。我們要認識到，從理性的角度看，房地產泡沫是一個結果而非原因，所有價格都是一種貨幣現象。要消除房地產泡沫，只有兩個辦法：一是管住貨幣，一是為貨幣開辟房產之外新的“吸納池子”，這個池子只能是股票市場。推進資本市場注冊制改革，有重大戰略性意義。

讓上帝的歸上帝，讓凱撒的歸凱撒。敬畏市場、敬畏規律，讓市場發揮決定性作用。一方面減少行政性限制，一方面推進系統性改革，努力實現房地產軟著陸，這是我們需要努力的方向。

劉勝軍

堅持講真話的經濟學家

政治經濟學+大歷史觀

2014 年參加總理經濟座談會

劉勝軍微財經創始人

致公黨上海市經濟委員會委員

長江國際商會首席專家

山東省人力資源發展促進會首席專家

著有《下一個十年》

山東·菏澤·定陶人

人大·中歐·華東師大校友