從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)，九州通的REITs之路：醫(yī)藥流通業(yè)“京東”崛起

風云變幻的資本市場，九州通如璀璨星辰般閃耀。

九州通——中國最大的民營醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)，正以發(fā)行公募REITs為重要戰(zhàn)略，開啟從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的宏偉藍圖，正在成長為醫(yī)藥流通領(lǐng)域的“京東”，引領(lǐng)醫(yī)藥行業(yè)邁向新高度。

十年間，九州通營業(yè)收入從2014年的411億元增長至2023年的1501億元，年復合增速達15.49%；歸母凈利潤從2014年的6億元增長至2023年的22億元，年復合增速達16.25%，財務(wù)表現(xiàn)強勁，經(jīng)營態(tài)勢良好。

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公募REITs：穩(wěn)定收益與風險可控的“寶藏”

自2021年正式試點以來，公募REITs逐漸在中國資本市場上嶄露頭角。1月13日，中國證監(jiān)會召開2025年系統(tǒng)工作會議，在部署2025年五大重點工作時，會議再次提到，要“提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場建設(shè)”。

截至2025年2月7日，中證REITs指數(shù)收于839.81點，年初至今漲幅6.36%，全市場60只已上市產(chǎn)品普遍實現(xiàn)上漲。同時，公募REITs總市值達1732.69億元，不斷沖擊新高。

憑借其獨特的投資價值和穩(wěn)定收益特性，公募REITs已經(jīng)成為機構(gòu)投資者眼中的“香餑餑”，它就像一座穩(wěn)定的“現(xiàn)金礦山”，尤其在低利率環(huán)境下，其吸引力愈發(fā)顯著。

公募REITs的強制分紅機制和高分紅比例，使其在低利率環(huán)境下成為投資者的“定心丸”，為投資者提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流和長期投資價值。據(jù)Choice統(tǒng)計，2024年，公募REITs總計分紅78次，分紅金額為57.53億元，占可供分配總金額的比例達99.48%。

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九州通REITs：優(yōu)質(zhì)標的資產(chǎn)的深度剖析

九州通醫(yī)藥REIT項目選取了九州通東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流中心作為底層資產(chǎn)，該中心是符合GSP質(zhì)量標準的醫(yī)藥物流中心，被國家發(fā)改委和商務(wù)部評選為“國家十大智能倉儲物流示范基地”。

作為國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)首單公募REITs——匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT具有較高投資價值。相比其他倉儲物流類REITs底層資產(chǎn)，醫(yī)藥倉儲要求更為嚴格，由于認證要求嚴格，我國符合GSP要求的醫(yī)藥倉儲規(guī)模有限，稀缺性較強。

新建方面，醫(yī)藥倉儲物流設(shè)施具有極高的行業(yè)壁壘，新進入者難以進入市場。例如前期征地和開發(fā)建設(shè)階段通常需要在短時間內(nèi)投入大量資金，優(yōu)質(zhì)醫(yī)藥倉儲物流資產(chǎn)供給有限，且由于醫(yī)藥倉儲物流的專業(yè)性和復雜度程度高，行業(yè)壁壘較高。

營收方面，2021-2023年及2024年1-6月，九州通醫(yī)藥REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目的凈運營收入分別為6,938.49萬元、7,351.63萬元、7,800.69萬元及3,896.25萬元，2022年、2023年的年增長率分別為5.95%、6.11%，復合年增長率為6.03%。后續(xù)經(jīng)營有望量價齊升，成長潛力大。

智能化方面，根據(jù)九州通物流提供數(shù)據(jù)，智能裝備的投入實現(xiàn)作業(yè)同步性提升16%，作業(yè)準確率提升至99.99%，日行走距離減少3.4%，作業(yè)時長縮短2小時，峰值出庫能力提升3倍。截至2024年6月30日，基礎(chǔ)設(shè)施項目智能化投入額為10,250.54萬元，包括立體庫系統(tǒng)及穿梭車庫系統(tǒng)，占投資總額的比例為21.23%。

背靠九州通國內(nèi)最大的OTC藥品配送商，擁有遍布全國的現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)，其在醫(yī)藥物流領(lǐng)域的領(lǐng)先地位為REITs項目提供了強大的支撐。2021~2023年毛利率處于63%及以上，凈利率提升至40%以上，自2021年起持續(xù)提升，保障項目收益穩(wěn)健增長。

醫(yī)藥流通作為醫(yī)藥行業(yè)關(guān)鍵中間環(huán)節(jié)，受益于下游需求旺盛和物流技術(shù)進步，醫(yī)藥物流費用總額有望持續(xù)增長。根據(jù)中物聯(lián)醫(yī)藥物流分會不完全統(tǒng)計預(yù)計，2023年費用總額將達到約1,000億元，同比增長約5.3%，近5年年均復合增長率達10.3%。在這個供不應(yīng)求的市場環(huán)境中，九州通醫(yī)藥倉儲的資產(chǎn)價值自然不言而喻。

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REIT打新：九州通醫(yī)藥REIT申購潛力與收益預(yù)期

本次九州通醫(yī)藥REIT募集的基金份額總額為4億份，其中戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為3億份，占比75%；網(wǎng)下發(fā)售初始發(fā)售份額為7000萬份，占比70%；公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為3000萬份，占比30%。

按認購價格2.895元/份和4億份的發(fā)售份額數(shù)量計算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計募集資金總額為11.58億元。九州通醫(yī)藥REIT于2月10日正式首發(fā)，認購代碼508084，募集期為2月10日-11日。

具體來看，九州通醫(yī)藥REIT設(shè)立項目公司前，項目主要服務(wù)于九州通物流自身的業(yè)務(wù)需求。重組后，九州通物流整租至2024年6月末，后執(zhí)行四類運營模式。2023年及2024年上半年，基礎(chǔ)設(shè)施項目的托盤使用率穩(wěn)步提高，項目托盤使用率均已超過70%，辦公區(qū)域重組后出租率維持100%。

單價方面，2020年至2023年的存儲費單價復合年增長率分別為2.8%和1.6%。其中，陰涼庫是主要收入來源，占比超過80%。2024年7月1日起已簽訂合同平均價格中，陰涼庫、冷庫的單價位于可比市場價格區(qū)間內(nèi)。現(xiàn)已簽署相關(guān)協(xié)議的前十大客戶中，九州通及其下屬子公司合計占起始總月合同金額比例達到92.44%。

估值模型中，根據(jù)已簽署三方協(xié)議的客戶合同期內(nèi)采用約定的存儲費單價增長率計算，即首年至第四年存儲費不增長，第五年起至第六年每年遞增3.5%。辦公區(qū)域部分，合同期內(nèi)采用約定的租金單價增長率計算，即首年租金不增長，第二年起至第六年每年遞增3.5%。

另據(jù)九州通醫(yī)藥REIT最新招募說明書中披露的可供分配金額測算，基金2024年10-12月預(yù)測現(xiàn)金流分派率為4.96%（年化），2025年預(yù)測現(xiàn)金流分派率為5.19%，高于可比REITs均值。

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“公募REITs+Pre-REITs”：打造雙上市平臺

目前，九州通在全國31個省會城市及110個地級市擁有141個規(guī)模不等的高標準醫(yī)藥倉儲物流設(shè)施，建筑總面積超430萬平方米，其中GSP倉庫290萬平方米、冷庫容量11.51萬立方米，是國內(nèi)最大的醫(yī)藥倉儲資產(chǎn)擁有者之一。

九州通計劃在政策允許且資產(chǎn)達標的前提下，每年公募REITs至少擴募一次，引入社會資本參與新增醫(yī)藥物流項目投資，可有效提高公司對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的投資能力和持續(xù)運營能力，不斷激活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

為提前布局公募REITs擴募工作，提升擴募發(fā)行效率，九州通啟動Pre-REITs項目，比照基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的要求對公司醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施等底層資產(chǎn)進行篩選，提前介入標的資產(chǎn)的運營和培育過程，為后續(xù)擴募打下堅實基礎(chǔ)。

九州通通過“公募REITs+Pre-REITs”運作平臺，將打造雙上市平臺，實現(xiàn)了重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。公司通過雙上市平臺，不僅能夠盤活固定資產(chǎn)，提升凈資產(chǎn)收益率，還能增加融資渠道，降低負債率，促進主營業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

雙上市平臺的構(gòu)建還將重塑九州通的估值體系，公募REITs及Pre-REITs的發(fā)行將對公司未來財務(wù)指標產(chǎn)生積極影響，如公募REITs發(fā)行完成，預(yù)計將增加公司凈利潤不超過7億元；如Pre-REITs發(fā)行完成，預(yù)計將增加公司凈利潤不超過11億元（最終以審計后的結(jié)果為準）。

簡而言之，九州通發(fā)行公募REITs將固定資產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)化為貨幣資金，實現(xiàn)賬面價值向公允價值的轉(zhuǎn)換，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，運營效率得到了提高。原本沉睡在賬面上的固定資產(chǎn)，如今，轉(zhuǎn)化為具有高度流動性的資金，為公司后續(xù)的“三新兩化”戰(zhàn)略注入了強勁的動力。

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結(jié)語：九州通的未來展望

——醫(yī)藥流通領(lǐng)域的“京東”呼之欲出

九州通的“三新兩化”戰(zhàn)略是公司在面對復雜多變的市場環(huán)境和醫(yī)藥行業(yè)政策影響下，積極推進的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。該戰(zhàn)略包括新產(chǎn)品、新零售、新醫(yī)療、數(shù)字化和不動產(chǎn)證券化（REITs），旨在通過多維度的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，提升公司的核心競爭力和市場適應(yīng)能力。

REITs作為“三新兩化”重要戰(zhàn)略之一，九州通發(fā)行公募REITs，不僅僅是一次簡單的融資行為，更是其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要里程碑。通過“公募REITs+Pre-REITs”運作平臺，九州通成功地盤活了固定資產(chǎn)，提升了凈資產(chǎn)收益率，增加了融資渠道，降低了負債率，實現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

2024年是公司“三新兩化”戰(zhàn)略實施的關(guān)鍵之年，九州通除了在REITs上取得里程碑式成功外，公司在數(shù)字化轉(zhuǎn)型、“三新兩化”戰(zhàn)略及創(chuàng)新業(yè)務(wù)上還在持續(xù)加大投入力度。2024年公司規(guī)劃實施的數(shù)字化及智能化項目達38個，計劃全年研發(fā)投入約3.1億元，公司充分利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、AI等新質(zhì)生產(chǎn)力，大力拓展大健康領(lǐng)域的新賽道、新業(yè)態(tài)。

作為國內(nèi)最大的民營醫(yī)藥流通企業(yè)，九州通在數(shù)字化轉(zhuǎn)型中，通過總代品牌推廣和“萬店加盟”計劃，打通B端和C端一體化全鏈條，市場占有率逐步提升，實現(xiàn)收入及毛利雙增長，大步朝著醫(yī)藥流通領(lǐng)域的“京東”邁進，致力于打造成為科技驅(qū)動型的全鏈醫(yī)藥行業(yè)綜合服務(wù)商。

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個人觀點，僅作參考，不作推薦。股市有風險，投資需謹慎。