從重資產到輕資產，九州通的REITs之路：醫藥流通行業的“京東”崛起

風云變幻的資本市場，九州通如璀璨星辰般閃耀。

九州通——中國最大的民營醫藥商業企業，正以發行公募REITs為重要戰略，開啟從重資產向輕資產模式轉型的宏偉藍圖，正在成長為醫藥流通領域的“京東”，引領醫藥行業邁向新高度。

十年間，九州通營業收入從2014年的411億元增長至2023年的1501億元，年復合增速達15.49%；歸母凈利潤從2014年的6億元增長至2023年的22億元，年復合增速達16.25%，財務表現強勁，經營態勢良好。

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公募REITs：穩定收益與風險可控的“寶藏”

自2021年正式試點以來，公募REITs逐漸在中國資本市場上嶄露頭角。1月13日，中國證監會召開2025年系統工作會議，在部署2025年五大重點工作時，會議再次提到，要“提高產業債融資比重，加快REITs市場建設”。

截至2025年2月7日，中證REITs指數收于839.81點，年初至今漲幅6.36%，全市場60只已上市產品普遍實現上漲。同時，公募REITs總市值達1732.69億元，不斷沖擊新高。

憑借其獨特的投資價值和穩定收益特性，公募REITs已經成為機構投資者眼中的“香餑餑”，它就像一座穩定的“現金礦山”，尤其在低利率環境下，其吸引力愈發顯著。

公募REITs的強制分紅機制和高分紅比例，使其在低利率環境下成為投資者的“定心丸”，為投資者提供了穩定的現金流和長期投資價值。據Choice統計，2024年，公募REITs總計分紅78次，分紅金額為57.53億元，占可供分配總金額的比例達99.48%。

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九州通REITs：優質標的資產的深度剖析

九州通醫藥REIT項目選取了九州通東西湖現代醫藥倉儲物流中心作為底層資產，該中心是符合GSP質量標準的醫藥物流中心，被國家發改委和商務部評選為“國家十大智能倉儲物流示范基地”。

作為國內醫藥行業首單公募REITs——匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT具有較高投資價值。相比其他倉儲物流類REITs底層資產，醫藥倉儲要求更為嚴格，由于認證要求嚴格，我國符合GSP要求的醫藥倉儲規模有限，稀缺性較強。

新建方面，醫藥倉儲物流設施具有極高的行業壁壘，新進入者難以進入市場。例如前期征地和開發建設階段通常需要在短時間內投入大量資金，優質醫藥倉儲物流資產供給有限，且由于醫藥倉儲物流的專業性和復雜度程度高，行業壁壘較高。

營收方面，2021-2023年及2024年1-6月，九州通醫藥REIT基礎設施項目的凈運營收入分別為6,938.49萬元、7,351.63萬元、7,800.69萬元及3,896.25萬元，2022年、2023年的年增長率分別為5.95%、6.11%，復合年增長率為6.03%。后續經營有望量價齊升，成長潛力大。

智能化方面，根據九州通物流提供數據，智能裝備的投入實現作業同步性提升16%，作業準確率提升至99.99%，日行走距離減少3.4%，作業時長縮短2小時，峰值出庫能力提升3倍。截至2024年6月30日，基礎設施項目智能化投入額為10,250.54萬元，包括立體庫系統及穿梭車庫系統，占投資總額的比例為21.23%。

背靠九州通國內最大的OTC藥品配送商，擁有遍布全國的現代物流網絡，其在醫藥物流領域的領先地位為REITs項目提供了強大的支撐。2021~2023年毛利率處于63%及以上，凈利率提升至40%以上，自2021年起持續提升，保障項目收益穩健增長。

醫藥流通作為醫藥行業關鍵中間環節，受益于下游需求旺盛和物流技術進步，醫藥物流費用總額有望持續增長。根據中物聯醫藥物流分會不完全統計預計，2023年費用總額將達到約1,000億元，同比增長約5.3%，近5年年均復合增長率達10.3%。在這個供不應求的市場環境中，九州通醫藥倉儲的資產價值自然不言而喻。

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REIT打新：九州通醫藥REIT申購潛力與收益預期

本次九州通醫藥REIT募集的基金份額總額為4億份，其中戰略配售初始發售份額為3億份，占比75%；網下發售初始發售份額為7000萬份，占比70%；公眾發售初始發售份額為3000萬份，占比30%。

按認購價格2.895元/份和4億份的發售份額數量計算，若本次發售成功，預計募集資金總額為11.58億元。九州通醫藥REIT于2月10日正式首發，認購代碼508084，募集期為2月10日-11日。

具體來看，九州通醫藥REIT設立項目公司前，項目主要服務于九州通物流自身的業務需求。重組后，九州通物流整租至2024年6月末，后執行四類運營模式。2023年及2024年上半年，基礎設施項目的托盤使用率穩步提高，項目托盤使用率均已超過70%，辦公區域重組后出租率維持100%。

單價方面，2020年至2023年的存儲費單價復合年增長率分別為2.8%和1.6%。其中，陰涼庫是主要收入來源，占比超過80%。2024年7月1日起已簽訂合同平均價格中，陰涼庫、冷庫的單價位于可比市場價格區間內。現已簽署相關協議的前十大客戶中，九州通及其下屬子公司合計占起始總月合同金額比例達到92.44%。

估值模型中，根據已簽署三方協議的客戶合同期內采用約定的存儲費單價增長率計算，即首年至第四年存儲費不增長，第五年起至第六年每年遞增3.5%。辦公區域部分，合同期內采用約定的租金單價增長率計算，即首年租金不增長，第二年起至第六年每年遞增3.5%。

另據九州通醫藥REIT最新招募說明書中披露的可供分配金額測算，基金2024年10-12月預測現金流分派率為4.96%（年化），2025年預測現金流分派率為5.19%，高于可比REITs均值。

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“公募REITs+Pre-REITs”：打造雙上市平臺

目前，九州通在全國31個省會城市及110個地級市擁有141個規模不等的高標準醫藥倉儲物流設施，建筑總面積超430萬平方米，其中GSP倉庫290萬平方米、冷庫容量11.51萬立方米，是國內最大的醫藥倉儲資產擁有者之一。

九州通計劃在政策允許且資產達標的前提下，每年公募REITs至少擴募一次，引入社會資本參與新增醫藥物流項目投資，可有效提高公司對基礎設施資產的投資能力和持續運營能力，不斷激活優質資產。

為提前布局公募REITs擴募工作，提升擴募發行效率，九州通啟動Pre-REITs項目，比照基礎設施公募REITs的要求對公司醫藥物流倉儲資產及配套設施等底層資產進行篩選，提前介入標的資產的運營和培育過程，為后續擴募打下堅實基礎。

九州通通過“公募REITs+Pre-REITs”運作平臺，將打造雙上市平臺，實現了重資產向輕資產模式的戰略轉型。公司通過雙上市平臺，不僅能夠盤活固定資產，提升凈資產收益率，還能增加融資渠道，降低負債率，促進主營業務的快速發展。

雙上市平臺的構建還將重塑九州通的估值體系，公募REITs及Pre-REITs的發行將對公司未來財務指標產生積極影響，如公募REITs發行完成，預計將增加公司凈利潤不超過7億元；如Pre-REITs發行完成，預計將增加公司凈利潤不超過11億元（最終以審計后的結果為準）。

簡而言之，九州通發行公募REITs將固定資產權益轉化為貨幣資金，實現賬面價值向公允價值的轉換，資產結構得到了優化，運營效率得到了提高。原本沉睡在賬面上的固定資產，如今，轉化為具有高度流動性的資金，為公司后續的“三新兩化”戰略注入了強勁的動力。

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結語：九州通的未來展望

——醫藥流通領域的“京東”呼之欲出

九州通的“三新兩化”戰略是公司在面對復雜多變的市場環境和醫藥行業政策影響下，積極推進的戰略轉型方向。該戰略包括新產品、新零售、新醫療、數字化和不動產證券化（REITs），旨在通過多維度的創新和轉型，提升公司的核心競爭力和市場適應能力。

REITs作為“三新兩化”重要戰略之一，九州通發行公募REITs，不僅僅是一次簡單的融資行為，更是其戰略轉型的重要里程碑。通過“公募REITs+Pre-REITs”運作平臺，九州通成功地盤活了固定資產，提升了凈資產收益率，增加了融資渠道，降低了負債率，實現重資產向輕資產模式轉型。

2024年是公司“三新兩化”戰略實施的關鍵之年，九州通除了在REITs上取得里程碑式成功外，公司在數字化轉型、“三新兩化”戰略及創新業務上還在持續加大投入力度。2024年公司規劃實施的數字化及智能化項目達38個，計劃全年研發投入約3.1億元，公司充分利用互聯網、大數據、人工智能、AI等新質生產力，大力拓展大健康領域的新賽道、新業態。

作為國內最大的民營醫藥流通企業，九州通在數字化轉型中，通過總代品牌推廣和“萬店加盟”計劃，打通B端和C端一體化全鏈條，市場占有率逐步提升，實現收入及毛利雙增長，大步朝著醫藥流通領域的“京東”邁進，致力于打造成為科技驅動型的全鏈醫藥行業綜合服務商。

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個人觀點，僅作參考，不作推薦。股市有風險，投資需謹慎。