東西城直管公房補(bǔ)償政策進(jìn)入下行通道

早期騰退補(bǔ)償曾高達(dá)每平米20萬元，如今已降至12萬-13萬元/平米（如西城觀音寺片區(qū)補(bǔ)償單價約12.3萬元）這種下降與政府財政壓力直接相關(guān)——騰退已從商業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)向“疏解非首都功能+老城保護(hù)”，依賴財政撥款而非土地收益，補(bǔ)償上行動力不足。未來補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步大幅提高的可能性很低，更可能維持現(xiàn)狀或小幅下調(diào)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已過峰值，和房地產(chǎn)市場一樣，已經(jīng)事實上進(jìn)入下行通道。

未來政策靈活性降低，居民被動等待周期拉長。2025年起，政策明確轉(zhuǎn)向“整院騰退”——要求同一門牌院落內(nèi)所有住戶全部同意退租，才能啟動騰退程序。若有一戶拒絕，全院均無法參與退租這種模式雖擴(kuò)大了片區(qū)覆蓋范圍（如2025年東西城計劃各完成1000戶）但協(xié)調(diào)難度極大，個體選擇權(quán)被削弱。根據(jù)《核心區(qū)控規(guī)三年行動計劃（2026-2028）》，退租將持續(xù)但規(guī)模收縮，聚焦危房和重點文物周邊。

由于東西城特殊的定位，平房的改造和騰退都將被嚴(yán)格的管理，是不可能完全市場化進(jìn)行的，對于人口多、急于改善居住條件的住戶還更應(yīng)該積極騰退，歷史的塵埃落在每個人身上都是一座大山，人生有限，耗不起，也等不起，近幾年政策不可能有太大變化，政策會保持一種穩(wěn)定性，幾十年以后的事情說不好，最近10年還是能看個差不多的，由于房地產(chǎn)市場下行、經(jīng)濟(jì)下行以及政府的各種政策限制，我們很容易判斷未來的政策是怎樣的。若當(dāng)前補(bǔ)償可接受，建議盡早退出——觀望可能導(dǎo)致機(jī)會流失。

傳統(tǒng)院落修繕單價超萬元/㎡，長期維護(hù)依賴社會資本（如經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、租金分成），但企業(yè)參與意愿受盈利空間限制。整院需100%同意，非常容易激化住戶矛盾，很容易因個別住戶對補(bǔ)償不滿或安置房位置異議導(dǎo)致全院擱淺。未來的騰退難度就像走鋼絲一樣，各種條件的限制下，難度只能是越來越大。既要保護(hù)千年古都的肌理，又要回應(yīng)居民改善生活的迫切需求；既要避免商業(yè)化侵蝕歷史空間，又需撬動社會資本參與修繕。這種矛盾本質(zhì)上是保護(hù)邏輯、民生訴求和市場規(guī)律的三方博弈。