賣瘋了！上半年廣州二手房成交超530萬㎡，但這些信號要注意...

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

近日，住建部在廣東調研時表示：促進房地產市場平穩、健康、高質量發展具有重要意義。各地要切實扛起責任，充分用好房地產調控政策自主權，因城施策、精準施策，提升政策實施的系統性有效性，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

在日前克而瑞公布的今年上半年廣州樓市報告指出，在多方利好的持續推動下，上半年廣州樓市止跌企穩跡象明顯，整體表現優于去年同時期。

與之對應的，今年上半年廣州二手房交出一份什么樣的成績單？

PART 01

成交企穩，剛需為主力支撐

克而瑞數據監測顯示，今年上半年廣州二手房成交面積531.67萬㎡，環比 2024下半年低位穩企，較2024上半年同比增長16%，是近四年來同時期的最高值。

但從月度走勢上看，克而瑞數據監測顯示，在今年三月達到了上半年的最高峰后，四至六月二手房成交疲軟，成交量連續三個月下滑。

而造成這一現象出現的原因在于產品力強、高性價比新房的分流。

以6月為例，克而瑞監測到，6月全市共有11個新規項目入市，推貨量占全市六成，認購量則占全市約九成。

價格方面，克而瑞數據監測顯示，2025上半年廣州二手房成交均價26879元/㎡，同比下跌6%，以價換量明顯。

在這其中，單價段在2萬元/㎡以下的二手房為絕對的成交主力，共成交25164套，占比45%，同比增長5%。

相反，4萬元/㎡以上二手房成交占比逐漸減少，由去年上半年的21%減少至今年的16%。

由此可見，高性價比是二手房的顯著標簽。

與此同時，隨著二手房掛牌量的不斷增加，業主為盡快出貨，二手房議價空間也在進一步加大。

克而瑞監測到，2025上半年廣州二手房議價空間12%，同比2024上半年擴大5個百分點，也是近兩年來半年度首次超過10%。

在熱銷戶型上，克而瑞數據監測顯示，2025上半年廣州二手房90㎡以下戶型最為暢銷，成交29693套，占比53%，同比去年回落2%。

90-100㎡戶型成交7741套，占比14%，120㎡以上戶型成交占比同比增長1%，套數達到了10428套。

而造成90㎡以下戶型成交占比減少的原因，或許在于新規項目的分流。

PART 02

市場容量縮小，新房取代二手房？

具體到區域上看，克而瑞數據監測顯示，番禺區為二手房絕對成交主力，共成交8078套，占比14%，其次是海珠區，成交7250套，占比13%，增城區以6054套成交規模位列第三位，占比11%。

與去年同時期相比，除越秀區外，其余11區成交規模較去年同時期均有不同程度的回升。

南沙區二手房成交規模同比增幅為36%，為所有區域最高。受新房供貨短缺的影響，推動了荔灣區二手房交投活躍提升，成交規模同比提升31%，位列第二，白云區增幅22%，位列第三位。

各區以價換量明顯，天河區受新房供求結構的影響，二手房成交均價同比降幅全市最大，達到11%。

相反，白云區的成為了全市唯一二手房成交均價同比持平的區域。

整體來看，在政策利好的推動下，購房者的居住需求得到了進一步釋放，推動了二手房市場的回溫。

除政策層面外，天量二手房掛牌，競爭激烈，業主為快速成交不得不降價拋售，“以價換量”也在一定程度上推動了二手房市場的回暖。

另外一個顯著特征是，隨著高性價的新規項目入市，進一步對二手房市場進行了分流，使得二手房的市場容量有所縮小。

克而瑞數據監測顯示，在過去的六月，二手房成交占比為56%，這是今年以來二手房成交占比首次低于60%。

但要注意，隨著近年來一手住宅新增供應的持續減少，二手房憑借著“所見即所得”，地段優勢、高性價比、高供應等特征，或許在未來很長的時間內二手房依舊是樓市的主力支撐。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。