113個品牌銷冠！首創這兩個奧萊“嗨”著把錢賺了

奧萊受捧淡季不淡

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 濟南首創奧萊公眾號

折扣業態穿越周期、穩定現金流滿足配置需求、擴募潛力打開想象空間，奧萊REIT成了當下二級市場稀缺的“攻守兼備”型標的。

7月20日，華夏基金管理有限公司發布華夏首創奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金2025年第2季度報告，華夏首創奧萊REIT整體營收呈現淡季特征。

但淡季之下，憑借“五一”假日沖刺，濟南首創奧萊項目70個品牌實現山東省銷冠，武漢首創奧萊項目則有9個品牌實現湖北省銷冠。

豐富的品牌矩陣、多樣的優惠活動是奧萊項目的重要競爭力。

二季度，濟南首創奧萊和武漢首創奧萊新引進多個品牌門店，疊加明星品牌重裝重開，且以精準的節慶營銷蓄積人流，創造了113個品牌銷冠。

01

奧萊季節性因素顯現

二季度業績轉淡

華夏首創奧萊REIT二季報數據顯示，報告期內（2025年4月1日-2025年6月30日），收入5892.82萬元，凈利潤1613.48萬元，經營活動產生的現金流量凈額為920.96萬元，收入和利潤環比雙降。

收益分配看，華夏首創奧萊REIT本期可供分配金額為3207.31萬元，本年累計可供分配金額6379.39萬元，對應基金募集規模的年化分派率約6.52%，高于基金發行招募說明書預測2025年度分派率5.84%約68bps，為投資者貢獻了超預期的收益。

出租率方面，華夏首創奧萊REIT資產項目二季度整體出租率為97.11%，期內租金單價為153.03元/㎡/月。其中，濟南首創奧萊二季度出租率為97.93%，期內租金單價為153.03元/㎡/月；武漢首創奧萊二季度出租率為96.21%，期內租金單價為154.27元/㎡/月。

對比一季度，華夏首創奧萊REIT二季度營收下滑有著較強的季節性特征。

一般而言，重大節假日（如春節、國慶等）和促銷季（如“雙十一”）是奧萊的銷售高峰期，又因這些時點所在的秋、冬季（對應第4、第1季度）客單較高而故呈現更高的銷售業績。

相對而言，春、夏兩季（對應第2、第3季度）受節假日較少、貨品單價較低、以及天氣炎熱等因素影響，奧萊的銷售業績往往呈現一定程度的淡季特征。

二季度，濟南首創奧萊和武漢首創奧萊的業績表現已逐步進入淡季。而接下來的三季度，盛夏到來，炎熱的天氣還將進一步影響消費者的到訪意欲，奧萊的淡季特征或將延續。參考贏商大數據2024年客流統計，預料首創上述兩大奧萊的全年客流谷底會出現在7-8月。

另值一提的是，華夏首創奧萊REIT二季度現金流分派率為0.94%，年化現金流分派率為3.76%，環比一季略降。這主要反映了華夏首創奧萊REIT在二級市場上的強勢，該單REIT在2025年頭兩個季度的交易價格分別了錄得了27.96%和12.31%的大幅上漲。

02

運動品類擴鋪

“五一”營銷斬獲銷冠

二季度，濟南首創奧萊、武漢首創奧萊在品牌優化升級、節慶活動打造和線上線下聯動營銷方面動作頗多，推動多個品牌在“五一”節點斬獲本市和本省的銷冠，提振淡季業績表現。

聚焦品牌煥新

運動品牌擴鋪升級正當時

近年來，運動、戶外、時尚風潮大熱。在一眾新開奧萊、調改奧萊項目中，皆可發現運動類品牌的占比不斷提高，且品類豐富度惹眼。

上半年，濟南首創奧萊和武漢首創奧萊都對項目內的頭部運動、戶外品牌進行了擴店升級、移位改造等動作，強化運動品類的引流、吸金能力。

其中，濟南首創奧萊的品牌升級按季度層層遞進，特別是強化“F2+F3”區域運動戶外氛圍。一季度，啟動了李寧超級奧萊店擴鋪改造、MLB旗艦店升級改造，并對New Balance、LEVI’S、KAILAS 等則進行移位擴鋪升級。而去年四季度引入的駱駝戶外城同樣在該區域，按計劃這部分升級工作均于二季度完成。

此外，FILA、波司登旗艦店等則在二季度啟動擴鋪升級改造，KAPPA、361°、李寧時尚等則在期內進行移位改造，進一步提高品牌形象，預計均可在三季度完成。

武漢首創奧萊同樣在二季度完成了包括361°、特步、New Balance等場內優勢品牌的擴鋪升級，進一步優化了店鋪形象和貨品豐富度。

新品牌引進方面，兩個奧萊項目皆指向強化輕奢及運動戶外品牌矩陣。

濟南首創奧萊成功引入輕奢品牌PINKO、BESIONIA，以及新興戶外運動品牌伯希和等更具市場潛力的品牌；武漢首創奧萊新引入的PINKO、AIFAXELECT、LOWA、泰蘭尼斯等已于二季度開業，安德瑪戶外、DIKENI則將于三季度開業。

節慶精準營銷

借力重點品牌引爆消費

二季度，濟南首創奧萊和武漢首創奧萊聚焦“五一”、端午節、618 等客流高峰期，以貨品亮點及優惠力度為重點，推出多項營銷活動。

其中，武漢首創奧萊“七周年店慶”與“五一”假期重合，為該項目上半年最重要的營銷節點之一，項目4月30日至5月5日六天銷售額同比提升20%，客流同比提升12%，創項目歷史店慶紀錄。

武漢首創奧萊圍繞“五一”+七周年店慶、端午“六一”假期、畢業季等推廣節奏，打造“太空奇緣·城市音樂派對”、“蛋仔派對夏日歡樂賽”、“畢業季遇上奧萊消費節”等主題活動，并通過“線上曝光+線下活動”，利用抖音直播（單場GMV超260萬元）及“直播+團券”形式擴大影響，輻射鄂東南外市區域，擴大了項目影響力。另外，項目還圍繞粉絲經濟，開展毛不易、胡夏、胡彥斌等多場明星演唱會的粉絲應援活動，促進銷售提升。

“五一”與店慶活動期間，武漢首創奧萊的華薩尼、雅戈爾、Lily等9個品牌實現湖北省銷冠，GANT、麥檬、伊芙麗、巴拉巴拉等20個品牌實現武漢市銷冠，Nike、Adidas、鴻星爾克分別實現品牌銷售額同比增長109%、285和74%。

濟南首創奧萊在“五一”、端午假期的銷售黃金時段，以“奧萊價再享折上折”為營銷主基調，提升“百萬現金補貼、品牌售罄日”等話題影響力，主要打法為圍繞核心品牌的優惠活動提升銷售。

其中，濟南首創奧萊的COACH在上半年兩度推出專屬活動，一季度舉辦“DIY沙龍”，二季度在“五一”期間舉辦COACH內購會，分別實現活動期間的銷售額同比提升159%和99%。

大部分新引進品牌及經擴店提升的品牌都在節慶期間，借助大型營銷活動實現“熱啟動”，有效提升銷售額。

“五一”假期期間，濟南首創奧萊的李寧、MLB、New Balance等9家新開及重裝品牌集體亮相，強勢助力項目銷售額同比提升31%；Coach、TOMMY HILFIGER、Nike、Adidas等70 個品牌實現山東省銷冠，LACOSTE、GAP、The North Face等14個品牌實現濟南市銷冠。

單就二季度來看，雖已逐步進入淡季，但憑借“五一”長假和“618”購物節等重點銷售節點，最終實現了淡季不淡、旺季更旺的優異的業績表現。

望向三季度，在可借力的營銷節點較為缺乏的現況之下，上述兩大奧萊運營的主要關注點或多放在硬件及品牌的調整升級上。

畢竟，持續創造業績爆點，一直都是當下商業REITs們保持在資本市場熱度的頭等大事。

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