一個冷地段的舊廠區，如何蛻變為上海年度商業現象級樣本？

在上海這座不斷自我刷新的超級城市中，工業遺產轉型始終是一場關于時間與空間的博弈。上海EKA·天物坐落于浦東金橋路535號，前身為上海航海儀器總廠，項目占地約100畝，擁有30多棟歷史建筑。作為上海工業體系中的關鍵組成部分，其歷史可追溯至1869年的海關浦東工廠，延續至20世紀的工業時代，承載著深厚的工業記憶。然而，隨著城市更新步伐的加快，這片區域面臨“工業銹帶”轉型的迫切需求。

EKA·天物整體鳥瞰 ?網絡

相較于那些處于熱門地段的城市更新項目相比，EKA·天物的起步顯得更為不易，似乎先天就帶有“冷啟動”的弱項因素：

1.非核心區位，流量難觸達

EKA·天物所在的浦東金橋板塊，并非傳統意義上的商業核心地帶，既沒有成熟的消費氛圍，也沒有天然的客流導入。這里的城市認知度不高，區域屬性模糊，消費者對“來這里消費”缺乏天然認同。項目面臨的第一個問題不是怎么吸引人，而是如何讓人愿意“跨過心理和地理的距離”，主動走過來。

2.周邊商業大量供應，業態高度飽和

項目周邊已經聚集了金橋國際商業廣場、LaLaport等多個大型成熟商業體，幾乎覆蓋了所有主流業態和品牌。在這樣的紅海包圍下，如果EKA·天物還是走傳統零售、餐飲的老路，幾乎沒有勝算。它必須跳出“賣貨”的思維，轉向“場景+內容+體驗”的新邏輯，用差異化打法，在主流之外，創造新的消費理由。

3.懷舊紅利退潮，文青改造難出圈

在今天的城市更新浪潮中，“工業風”“文青范”“生活方式”幾乎成了標配，懷舊元素被大量使用，用戶已經審美疲勞。如果EKA·天物只是停留在“工業風+小眾品牌”的層面，做一場視覺上的文藝復興，那不過是自娛自樂式的展覽，缺乏真正的消費吸引力。真正難的，不是改個建筑，而是改變認知。

面對現實的挑戰與壓力，EKA·天物既未采取推倒重建的方式，也未拘泥于傳統，而是在傳承與創新之間，找到了一個屬于自己的獨特定位。繼而通過針對性的功能、創造性的設計以及以人為中心的運營策略，成功完成了從工業遺產向藝術潮流新地標的華麗蛻變。

央視對EKA·天物報道視頻?網絡

自2024年6月1日正式開街以來，EKA·天物迅速崛起為浦東乃至上海備受矚目的文化商業新名片 ，并被業內譽為2024年度上海的“頭牌明星”。項目在節假日的高峰日客流超過2萬人次，租金水平達到區域內同類項目的兩倍以上。也因為出色表現，令其在短時獲得了諸多獎項：長三角文旅消費創新案例、年度城市更新標桿項目、最美公共文化空間網絡人氣獎、百佳公共文化空間、浦東文旅伴手禮聚集地等。這些榮譽背后，是一個看似不同，但又蘊含著普世原理的“更新與運營”的商業實踐故事，正在被越來越多的人看見和借鑒。

RET睿意德作為EKA·天物在立項之初即深度合作的專業機構，為項目的定位與招商進行支持，以下就其成功背后的策略與思考，做出總結分享如下：

超越傳統認知，實現從“地段為王”到“話語權制勝”的戰略躍遷

在傳統商業地產中，“地段”始終是核心邏輯，依賴的是客流密度、消費能力和交通可達性。然而，上海EKA·天物自誕生之初便意識到，它并不處于傳統意義上的“黃金地段”，無法依靠被動流量取勝。面對這一現實，項目團隊果斷摒棄對“標準化商業模型”的執念，轉而選擇一條更具話語權導向的發展路徑——打造一個以文化表達為核心、具備獨立精神與城市態度的目的地空間。

EKA·天物的運營邏輯，不是單純地“吸引消費者”，而是主動“召喚認同者”。它不服務于“路過的人”，而服務于“愿為某種價值觀而來”的人群。這里吸引的不是尋求便利的剛需客群，而是愿意為理念買單的“主動靠近者”——他們走進EKA·天物，不是為了購物，而是為了尋找與自己精神世界契合的“城市同頻者”。

銅堡是EKA·天物的標志性建筑，由俞挺設計，以原車棚拱形結構為靈感，鋼骨銅皮構筑變截面立面，用金屬外殼呼應航海記憶，打造一座安放現代靈魂的“精神堡壘”，融匯歷史與未來 ?網絡

在品牌構建策略上，EKA·天物確立了“低便利、高內容”的篩選標準。不追求品牌數量的覆蓋與規模效應，而是強調文化策展力與價值表達的完整性。場內引入的品牌普遍具備“非主流但有立場”的特質，這些空間不僅是消費場所，更是文化觸點，構建起一種“意識圈層”而非“價格層級”的認同體系。

這種從“地段驅動”向“話語權驅動”的轉變，在EKA·天物的實踐中成效明顯。項目不僅成功吸引了一批具有鮮明個性與文化偏好的客群，更在市場中建立起獨特標簽，成為城市文化空間的新范本。它用實踐證明：在“地段不確定”的時代，話語權才是新的確定性。地段決定“能來誰”，但話語權決定“誰愿意來”，項目可以通過文化話語權的構建，讓一個非核心地段擁有戰略級心智坐標。

激發參與感，將“失落的工業場”打造為“城市靈感日常”

在城市更新的進程中，工業遺存常常被簡化為一種“包裝題材”——表面上保留些許歷史痕跡，實則進行徹底的商業重建。這種做法雖具“文化感召力”，卻往往缺乏對空間原真性的尊重與再利用的深度思考。

工業遺存不僅是物理結構的延續，更是城市記憶與集體情感的載體。EKA·天物沒有選擇將舊工業空間“粉飾一新”，而是保留了原始銹跡、老樓梯、粗糲的混凝土結構，并有意“延續殘缺感”，而非追求表面的“完成度”。這并非對歷史的敷衍，更不是偷工減料的借口，而是一種空間策略的創新——構建一種“可使用的未完成性”。

正如法國思想家德塞托（Michel de Certeau）所言：“空間不是天然存在，而是通過使用被創造。”EKA·天物與這一理念不謀而合，將空間從靜態的“展示”轉化為動態的“共創”。項目通過“半改造空間”與“日常性事件”的結合，為使用者提供了參與與介入的可能性。無論是寵物市集、手作派對、午夜書會，還是戶外放映、城市植物研究室，這些看似“未完成”的事件背景，實則釋放出一種強烈的邀請信號：“我可以加入”、“我可以改變它”。

EKA·天物老廠房化身為力量美學的舞臺，海椰絲大力士賽中肌肉猛男搬輪胎、拉錨鏈的硬核畫面，吸引健身與攝影愛好者紛紛前來打卡 ?網絡

這種空間狀態與運營模式，遠比傳統的“觀賞性空間”更具黏性。它激發了人的參與感與創造力，使空間成為一個不斷生長的有機體。使用者不再是被動的“消費者”，而是空間意義的共同建構者。它吸引的不僅是品牌，更是有故事、有態度、有溫度的內容創造者。在這里，空間不再是一個被消費的背景，而是一個持續生長的容器，一個激發靈感、承載日常、孕育創意的生活現場。

在空間設計上，EKA·天物也體現了這種理念。它并不強調傳統意義上的“商業動線”，即單一功能導向的行走路線，而是構建了一個鼓勵“日常偶遇”的路徑系統。訪客不是按照預定的功能導引來移動，而是被空間中的氛圍所牽引，自然而然地流動。這種流動性是EKA·天物的最大價值所在：它不像購物中心那樣擁有固定的路徑，而是更像一座真正的城市，充滿了不可預知的相遇與發現。

不押注“IP神話”，構建更穩定的“城市熟人網絡”

在城市空間日益符號化、品牌化的今天，一個商業項目的吸引力，往往被簡化為“有沒有IP”“是不是網紅”。但真正決定一個空間能否“落地生根”的，不是它是否擁有視覺識別度或傳播力，而是它是否與周邊居民建立起真實、持續、可參與的社會關系。EKA·天物項目正是這樣一種嘗試：它不追逐“超級IP”的光環，而是致力于構建一個“城市熟人網絡”，讓空間成為“我們是鄰居”的日常實踐場。

在招商執行上，EKA·天物沒刻意追求“頭部品牌”的短期流量效應，而是更關注品牌與居民之間是否具備“關系潛能”。它引入的，不只是商業品牌，更是具有社區意識、參與意愿的“關系共建者”。主理人品牌、本地手藝人、青年家庭創業者，都是EKA·天物運營體系中的核心角色。這種招商策略，本質上是一種“社會關系的編織”——它不是將品牌作為“內容填充”，而是將品牌視為“關系節點”，通過它們與居民之間的互動，持續強化空間的社會黏性。

EKA·天物7棟廠房化身為劇場，首演劇目是以“再野Rewild”為題的參與式肢體戲劇，引發了觀眾的熱烈參與和討論。以上為現場視頻?網絡

傳統商業空間的運營模式往往是“中心化”的——由品牌主導、由消費驅動、由流量衡量。但在EKA·天物的運營邏輯中，空間是“去中心化”的——它不是一個被觀看的對象，而是一個被使用的織體，一個由多元群體共同編織出的社會關系網。這種“去中心化”不是管理的松散，而是結構的開放。項目通過自組織機制，讓居民、品牌、藝術家、家庭都能成為內容的生產者與關系的建構者。這種模式不僅降低了進入門檻，也增強了空間的包容性與可持續性，使其不再是“一個項目”，而是一個正在被使用的社會生活現場——一個由居民共同編織出的城市熟人網絡。

摒棄傳統的“復合業態”，塑造高共生力的”共振物種”

在商業空間同質化愈發嚴重的今天，“復合業態”似乎成了一種機械的拼貼邏輯——咖啡、展覽、零售等元素簡單堆砌，本質上仍是功能主義的空間分配，難以觸及現代人深層次的社會心理需求。EKA·天物項目以其獨特的方式突破了這種傳統框架，將空間轉化為一個關系共振的有機體。

項目的獨特性首先體現為對“關系性內容”的深度設計。藝術駐留、鄰里廚房、寵物友好社區、夜間燈光實驗等模塊，表面看業態迥異，實則通過“使用頻率的交集”形成有機共振。這種設計直指現代都市人的核心焦慮：在高度流動的社會中，人們渴望通過持續性參與而非一次性消費建立自我認同。例如，寵物友好設施不僅滿足功能性需求，更通過人寵互動重構鄰里社交密度；夜晚燈光實驗則賦予空間時間維度的敘事變化，將訪客從“被動觀察者”轉化為“共同創作者”。

蘭巴赫西餐廳以其獨特的“分享文化”理念，鼓勵客人用中餐的方式享受西餐的美味，倡導“一桌共食”的分享式西餐，將美式的粗獷愜意與貼心的暖燈毛毯細節融合，打造溫暖松弛的美食儀式感。圖為蘭巴赫浦東首店 ?網絡

通過“品牌+建筑”的緊密綁定，EKA·天物實現了“空間賦能品牌，品牌反哺空間”的雙向價值增值。消費者對“稀缺性”和“故事性”的追求，使得首店成為了新的“社交貨幣”。如蘭巴赫浦東首店、Paulmann上海首店、蟹尊苑浦東首店以及BoboLEE Thai&Cake等品牌的入駐，不僅為EKA·天物帶來了獨特的故事性和吸引力，同時也強化了其作為文化地標的地位。

此外，項目還建立了一套動態更新機制，定期引入設計師市集、藝術展覽等活動，確保每次到訪都能帶給消費者新的發現，從而保持內容的新鮮度和吸引力。EKA·天物的實踐展現了一個重要趨勢：未來的商業空間競爭，將不再是業態組合的比拼，而是“關系編織能力”的較量。

結語

EKA·天物的卓越之處，并非其商業成果，而在于對“城市更新”理念的深度重塑：它超越了建筑表象的革新，回歸到對“人之在城中何以安頓”的本源探尋。當商業空間不再只是消費的容器，而成為情緒的承載者；當工業遺存不再是被遺忘的廢墟，而被轉化為文化的記憶載體；當社群活動不再是邊緣的點綴，而成為城市生活的公共客廳——我們便得以窺見：真正的城市更新，不是讓城市變得“嶄新”，而是讓它變得“溫暖”。

這種更新，不是技術的炫耀，而是對“人之為人”的深切體察；不是資本的狂歡，而是對生活本身的尊重。或許，這正是未來城市更新的終極答案：不是讓人適應城市，而是讓城市服務于人之存在的完整性與豐富性。