比南更南：陜北資本7億“三亞拿地”

向南，再向南！

6月底，陜西鑫陽房地產開發有限公司（下稱陜西鑫陽）在三亞市的土拍交易會上，以7.32億元的價格成功摘得26畝的住宅用地。

陜西鑫陽為“恒源系”地產板塊的重要落子，實控人為榆林礦業大佬孫俊良，其憑借創立的恒源集團多次登上《胡潤全球富豪榜》。

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8.84億：首富出手

陜西鑫陽買下的是位于三亞市的HP04-06-10地塊。

該地塊位于中心城區的海坡片區，具體位置在三亞灣鳳凰路南側，周邊有海虹路、三亞灣路等道路環繞。從地圖上看其臨近的樓盤有天正三亞灣壹號、萬科·三亞灣、三亞灣鳳凰墅等樓盤，價格在42000元/m2—54000元/m2區間。

相較于三亞灣32233元/㎡的平均房價，該地段屬于絕對的核心版塊，故此也吸引三家地產方參與出價。

競拍數據顯示，該地塊的起拍價格為5.39億元。期間比較有趣的信息是，前12輪加價三方還都比較穩，加價幅度控制在10萬元以內。直到13輪有人直加價1.25億，使得總價直接超過6億元，三方的“火藥味”才越來越濃。

最后經過20輪的加價，地塊的總金額達到7.32億元，被陜西鑫陽成功拿下，顯然該公司對這塊地志在必得。

光是競拍還不夠，拿下HP04-06-10地塊后還有兩個“附帶條件”。

一是必須建設配建項目。

公告顯示，該宗地競得人還需要配建5個項目，涉及周邊公園、道路、河道改造等工程，總金額為1.52億元。只有配建項目完工后，對應的商品房才可以進行銷售。

這使得該地塊的累計金額達到8.84億元，綜合樓面價達到20441元/㎡，成為三亞近兩年來“第二大地王”，略低于去年三亞海坡片區的HP04-07-01/02/03A地塊（21191元/m2）。

二是必須現房銷售。

該規定并非針對陜西鑫陽，金融棒棒糖查閱相關資料發現，該政策是由海南省于2020年3月份提出的政策，其中提及在2020年3月8日后（含3月8日），通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現房銷售制度。

而這對于地產開發商的資金提出更多要求，也意味著背靠“恒源系”的陜西鑫陽，擁有強大的資金實力。

作為恒源集團創始人的孫俊良行事一直相對比較低調，相關資料顯示他于上世紀90年代，放棄公職從商下海，并成為改革開放后榆林成長的第一批企業家。

經過30多年的經營后“恒源系”集團已經成為一個橫跨能源、化工、白酒、電力行業的地方龍頭企業。例如其參與北元化工（601568）的混改，以二股東的身份持股28.5%，最后北元化工于2020年成功上市。

值得一提的是孫俊良本人還是《胡潤全球富豪榜》的常客，此前經常被冠以“陜北首富”的稱呼。

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資本南下：重資產是核心

近些年陜北資本著實買了不少東西，他們的統一特征是偏好重資產，在其南下西安的布局有，表現出兩大特征。

其一瞄準各地高端酒店市場。

2022年12月，神木市華泰能源投資有限公司接手了西安盛美利亞酒店管理方49%的股份；2023年7月，陜西瑞豐礦業集團（榆林府谷縣煤企）接手了西安凱悅大酒店，成立西安悅來酒管公司獨立運營；2024年1月，幾經易主的西安地標——君樂城堡酒店被一位來自榆林的李姓煤老板成功拿下……

除了直接收購，西安新建大型酒店的背后也不乏陜北資本的身影。2024年，曲江嘉恒國際商業綜合體的開發商，則是手握多家煤礦的神木資本；前不久，“賭王”之女何超瓊領導的信德集團與陜北資本合作，在西安高新區CID推出雅辰酒店及度假村。

事實上，不僅在陜西。陜北資本們正在全國押注優質酒店：三亞灣萬嘉度假酒店（2023年5月陜西賽維諾實業收購）、香水灣富力萬豪度假酒店（2023年8月納旭源實業接盤）、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店（2022年12月蘅遠投資入主）等濱海五星地標收入麾下……

其二持續押注房地產。

例如陜北的德通集團以12.2億元摘得西安航天基地102.33畝土地，泰發祥實業在深圳與一眾國企“搶地”（詳見《》）；2022年9月，同樣是泰發祥，用7.7億元拿下了位于航天中路與航天東路十字東南角附近的52.23畝地塊……

事實證明在影視圈集團懷念煤老板的時代，酒店、地產正在為煤老板的到來而歡呼。

如何理解煤老板們的這種偏好，金融棒棒糖想起曾與一位同業交流時他的說法：第一代的煤老板們發家很早，如今的年齡都偏大，很難對“投科創”產生強烈興趣，在此一輪經濟調整周期里，手持地產或酒店自然成為最熟悉的上乘選擇。

但我們也看到了煤老板中的“先鋒派”。

例如泰發祥旗下管理有限公司已有3支備案基金，管理規模超20億元；陜北神木的王喜榮，投資1億參與北京創業板公司東土科技（300353）的定增，獲配934.58萬股。（詳見《》）；

再有煤炭貿易集團“魯爾蒙德”領投了人工智能公司——探知圖靈，意圖探索人工智能技術在煤炭行業中相關場景的應用。（詳見《》）

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房企入瓊：“封關”倒計時

具體到投資海南，陜西的國企和民企是有一定共識的。

共識一：三亞房地產具有更高的溢價以及盈利空間。

最早看上海南地產資源的是陜煤集團。2014年，陜煤集團通過子公司海南德璟正邦房地產開發拿下三亞市紅塘灣旅游度假區地塊，開發了三亞德璟海長安項目。該項目2016年9月開盤，年底全部售完，入市價格為18000元/㎡。該小區價格最高點為24000元/㎡，7月該小區二手房掛牌均價18233元/㎡。

同一時期，西安曲江新區新房均價8948元/㎡，即便是價格偏高的洋房，均價也僅11000元/㎡左右。這意味著，在建筑成本大致相當的情況下，在三亞開發樓盤的盈利空間要比西安大得多。

共識二：憑借獨特的區位優勢，海南的文旅康養是一塊優質資產。

這幾次的投資中，三家民營企業都不約而同選擇了押注康養。其中固然有政策的推動：海南2018年全域限購、限制純地產開發，但背后更多的是押注北方客群的旅居需求。

近十年來，海南游客人數居高不下。2015年全省接待國內游客5335.66萬人次，至2024年達9720.78萬人次，十年間復合增長率約6.5%。去的人多，花的錢自然也不少：2024年海南省游客總花費2040.14億元，人均消費2099元，居全國首位。

除過得天獨厚的旅游資源，近期“海南熱”還有一個重要原因：海南自由貿易港將在2025年底前啟動全島封關運作。封關后，海南作為國際旅游消費中心的核心資產，稀缺性將進一步凸顯。

從海南省出讓土地宗數統計可窺見一斑。

自2018年提出自貿港建設后，海南省出讓土地宗數直線上升。尤其是去年年底海坡片區HP04-07-01/02/03A地塊，經過16個小時、1064次叫價，最終由新疆黑山露天礦控股的海南億和金盛實業競得。最終成交價16.17億元，溢價6億元，溢價率高達59.1%。

除了陜西新疆，內蒙、山西的能源資本也在紛紛押注海南，想趕在封關前，搶占自貿港的核心資產。

資本趨之若鶩的背后，是海南“國際大市場”的建設：境外貨物、資金等要素進入海南可享受零關稅等優惠政策，在島內實現自由流通。此外，98%以上進口商品免征關稅，企業所得稅、個人所得稅實施15%優惠稅率。

在陜北能源資本的進化史上，海南或是重要節點，對此我們將持續觀察。