傳奇濱江：獨(dú)一無二的民企樣本

一直備受矚目的民生藥廠地王項(xiàng)目在昨天公布案名，濱杭傳麒府以“傳奇作品”的名義正式亮相，標(biāo)志著杭州“不限價(jià)”地王時(shí)代正式啟幕，而它的開發(fā)者更是傳奇本身。

在今年1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%、新房銷售額下降 5.5%的背景下，濱江集團(tuán)以一系列扎實(shí)的數(shù)據(jù)交上了一份驚艷的年中答卷。

上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入454.49億元，同比上升87.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)26.92億元，同比上升120%，其中歸母凈利潤(rùn)18.53億元，同比上升58.87%；毛利率12.24%，較上年同期上升2.67個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)8月26日新品發(fā)布會(huì)上披露，今年1-7月濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額615.6億，位列克而瑞全國(guó)房企排行榜第10位，民營(yíng)企業(yè)第1位。

從去年到今年上半年，再到最新的銷售榜單數(shù)據(jù)顯示，濱江已經(jīng)穩(wěn)居民營(yíng)房企頭把交椅。

作為全行業(yè)唯一一個(gè)重倉(cāng)單個(gè)區(qū)域情況下躋身TOP10的房企，濱江集團(tuán)這個(gè)區(qū)域深耕樣本是獨(dú)一無二的，未來也基本不太可能再出現(xiàn)第二家類似這樣的民企巨無霸。

但它在行業(yè)整體收縮背景下所呈現(xiàn)的生存智慧和戰(zhàn)略博弈，值得我們細(xì)細(xì)品味。

不可復(fù)制的經(jīng)營(yíng)模式

區(qū)域聚焦、與城市共生

前幾年，在其他房企在為規(guī)模擴(kuò)張而奔波時(shí)，濱江選擇了一條差異化的道路：深度聚焦杭州，做透浙江市場(chǎng)。看似放棄了全國(guó)化擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，實(shí)則構(gòu)建了獨(dú)特的區(qū)域深度運(yùn)營(yíng)模式。

特別是大本營(yíng)杭州，長(zhǎng)達(dá)33年的深耕令濱江早已與這座城市血脈相連。2025年上半年，其新增的16個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中，14個(gè)位于杭州，截至報(bào)告期末，公司73%的土地儲(chǔ)備集中在杭州。

這種“飽和式”深耕策略，讓濱江對(duì)杭州的市場(chǎng)脈搏、政策動(dòng)向、客戶偏好有著遠(yuǎn)超他人的理解和反應(yīng)速度，從而能更精準(zhǔn)地把握投資和推盤節(jié)奏。

此外，濱江模式的難以復(fù)制在于杭州這座城市本身的不可替代，10幾年的城市發(fā)展也成就了濱江。作為全國(guó)樓市表現(xiàn)最好的城市之一，杭州也給濱江提供的穩(wěn)定的回報(bào)。

過去十年，杭州每5套商品房就有1套由濱江打造；在5萬以上的高端市場(chǎng)，濱江占比超53%，6萬以上的市場(chǎng)占比更達(dá)70%。

另一方面，很多人對(duì)濱江的認(rèn)知是“穩(wěn)健”。但在董事長(zhǎng)戚金興看來，“一旦有機(jī)會(huì)就要牢牢把握、追求倍速的增加。”

去年濱江前一刻還在“主動(dòng)臥倒、匍匐前進(jìn)”，10月杭州放開限價(jià)后便迅速躍起、發(fā)力狂奔，全市97宗不限價(jià)宅地中，濱江拿下25宗，占比高達(dá)26%；尤其今年1-7月，在杭州斬獲地塊多達(dá)19宗，拿地金額居杭州第一，占全市總量的三分之一。

濱江集團(tuán)重倉(cāng)杭州還能穿越周期，核心優(yōu)勢(shì)之一還在于其卓越的資源整合能力，將浙系民間資本有效地協(xié)同起來，并充分利用其多年積累的供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)，共同打造“濱江”這塊金字招牌。

據(jù)悉，在合作項(xiàng)目中，95%以上是由濱江操盤，這種深度綁定合作方的模式，不僅降低了風(fēng)險(xiǎn)，還形成了強(qiáng)大的合力。

濱江集團(tuán)的模式，本質(zhì)上是一種基于深度地域認(rèn)同和價(jià)值共創(chuàng)的“與城市共生”模式。它不僅在開發(fā)房產(chǎn)，更在持續(xù)參與并深度融入一座城市的進(jìn)化歷程。

這種扎根于城市文化基因、依賴長(zhǎng)期建立的信任關(guān)系和資源整合能力的模式，讓濱江在杭州乃至浙江這個(gè)特定市場(chǎng)中，幾乎成為了一個(gè)無法被撼動(dòng)的存在。

難以追趕的產(chǎn)品能力

標(biāo)準(zhǔn)清晰、品質(zhì)穩(wěn)定

在地產(chǎn)行業(yè)，敢舉牌拿地頂多算有膽量，而能把每塊地都“銷售兌現(xiàn)”的才是真功夫。從拿地開工到入市清盤，有人形容濱江的整個(gè)操盤過程往往順得就像“擰開水龍頭就出水”一樣。

很大程度上就是因?yàn)殚L(zhǎng)期產(chǎn)品主義堅(jiān)持下，使得“濱江造”這三個(gè)字自帶信任背書。尤其是今年“好房子”成為了樓市主旋律，這個(gè)早在多年前就開始踐行“讓老百姓都能住上一套好房子”的房企更加如魚得水。

現(xiàn)在，濱江的五好體系對(duì)“好房子”有了更加具體的注解，包括好建筑、好裝修、好景觀、好配套、好服務(wù)。

同時(shí)，隨著限價(jià)的放開，濱江再次升級(jí)自己的產(chǎn)品體系，將產(chǎn)品劃分為“鉆石”、“翡翠”、“玉石”、“瑪瑙”、“水晶”、“琉璃”六大類型。

到這一步，可能很多房企都可以做到，但難就難在落地執(zhí)行，其中的命門就是對(duì)工程建設(shè)的把控，濱江一直將它牢牢地捏在自己的手心。

因此，濱江集團(tuán)不是產(chǎn)品線最豐富的房企，但可能是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)最清晰、品質(zhì)最穩(wěn)定的房企。

正是基于對(duì)產(chǎn)品力的極致追求，濱江有超過96%的老業(yè)主愿意向親友推薦，實(shí)現(xiàn)了口碑營(yíng)銷的良性循環(huán)。一手房銷售良好，二手房溢價(jià)率高，交付滿意度高，業(yè)主推薦率高，這四大優(yōu)勢(shì)共同構(gòu)成了濱江產(chǎn)品的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。

在發(fā)布會(huì)上，戚金興給杭州的這25個(gè)項(xiàng)目排了個(gè)序，其中最重磅的無疑是“三大傳奇”，開篇提到的濱杭傳麒府就是其中之一，其余兩個(gè)分別是水電新村項(xiàng)目和世紀(jì)城豐北地塊。

這三個(gè)項(xiàng)目加上奧體的奧映鳴翠和蕭山老城的浩運(yùn)府，又被賦予了“武林壹號(hào)”級(jí)別的定位。濱江在打造“好房子”的路上繼續(xù)前行。

尤其是水電新村項(xiàng)目，戚金興當(dāng)場(chǎng)喊話CCD等合作伙伴，“只要作品足夠出彩，投入沒有上限。”

堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)底盤

負(fù)債率低、融資成本持續(xù)下降

濱江看上去拿地兇猛，但他的財(cái)務(wù)報(bào)表卻無比穩(wěn)健，在民營(yíng)房企中獨(dú)樹一幟。

截至2025年6月末，濱江的并表有息負(fù)債規(guī)模為333.52億元，較上年末下降40.83億元；凈負(fù)債率低至7.03%，現(xiàn)金短債比高達(dá)3.14倍，賬面貨幣資金295億元完全覆蓋94.08億元的短期債務(wù)，短期償債能力無憂。

更值得一提的是，公司權(quán)益有息負(fù)債亦較年初下降近40億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)中銀行貸款占83.9%，直接融資僅占16.1%，負(fù)債來源清晰穩(wěn)定。扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為57.8%，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔。

支撐這份穩(wěn)健的是濱江極強(qiáng)的資金實(shí)力和融資能力。

公司近年來融資成本連續(xù)下行，從2020年的5.2%逐年降低至2024年的3.4%，并在2025年6月末達(dá)到3.1%，創(chuàng)下歷史新低，在民營(yíng)房企中融資優(yōu)勢(shì)明顯。

融資成本持續(xù)下降，充分反映了市場(chǎng)對(duì)濱江優(yōu)秀的資產(chǎn)價(jià)值、強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的公司信譽(yù)的高度認(rèn)可。

同時(shí)，濱江擁有充裕的銀行授信支持，截至同期授信總額度1290.2億元，較上年末提升6.14%，其中未使用額度達(dá)979億元，占總額度76%。

除此之外，濱江還有尚未結(jié)算的預(yù)收房款達(dá)1013.4億元。

這種財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，使其能在周期波動(dòng)中從容布局，甚至逆勢(shì)把握發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量的發(fā)展。

濱江集團(tuán)憑借其區(qū)域深耕的戰(zhàn)略定力、產(chǎn)品主義的極致追求、財(cái)務(wù)自律的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，在本輪周期中保持了生存和發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，已然成長(zhǎng)為一個(gè)民企巨頭。

歷經(jīng)33年，其不可復(fù)制的獨(dú)特性賦予了它依然旺盛的生命力。那些一心做大的房企，如今只留下了一段傳奇；而張弛有度的濱江，仍在繼續(xù)書寫傳奇。