“踩剎車”的龍湖，商業后勁更大了

龍湖重新出手

撰文 | 黎浩然、陳晶

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 項目官方

跨過債務最高峰，龍湖終于松了一口氣。

“三年半的時間降了600億有息負債……把龍湖債務的最高峰度過去了。”2025中期業績會上，董事會主席兼首席執行官陳序平再次向外界展示了龍湖高超的“財務技巧”。

時間回到2022年中，龍湖已察覺到行業調整會重構企業底層經營邏輯，主動提出“通過經營現金流來壓降負債”戰略。到2023年，則開始用經營性物業貸去置換信用債。

雙管齊下，清醒克制的龍湖，依靠穩健的財務盤面跳出行業洗牌泥潭，活成了“別人家眼中的尖子”——平均融資成本降至3.58%的歷史低點。

主動“踩剎車”，不是停滯，而是為了更好加速。

商業板塊，成為龍湖現金流及核心凈利潤的壓艙石。今年上半年，其商場租金收入達55億元，出租率保持96.8%高位，銷售額、客流雙雙實現兩位數增長。89座開業商場、7300家合作品牌，構筑高護城河。

龍湖用業績證明：真正的強者不是一味擴張，而是懂得在適當的時候深踩剎車，在別人謹慎時換擋前行。

這份中期答卷，展現的不僅是數據增長，更是一家千億級企業戰略定力的勝利。

01

商業板塊

龍湖業績增長的“穩壓器”

2025年上半場，龍湖的營業收入為587.5億元，同比增長25.4%；擁有人應占溢利32.2億元，剔除投資物業及其他衍生金融工具公平值變動影響后擁有人應占核心溢利為13.8億元，同比上年降幅約為71%，主要因開發物業毛利率急劇惡化。

聚焦在運營業務板塊（主要包括商業投資、資產管理），上半年運營業務不含稅租金收入70.1億元，較上年增長2.5%，商業、資產管理占比分別為78.5%和21.5%。運營毛利率為77.7%，較上年增長2.3%，其中商業、資產管理分別增長3.0%和0.5%。

反差的數據對比中，清晰可知，龍湖的商業板塊已成為龍湖業績增長的“穩壓器”，是其穿越行業周期的核心引擎。

89座商場，半年收租55億元

截至2025年6月，龍湖商業在營商場為89座（包含75座重資產、14座輕資產），已開業商場建筑面積為943萬平方米（含車位總建筑面積為1256萬平方米），半年租金收入55億元，較上年增長4.9%，整體出租率為96.8%。

此外，營業額及客流雙升。期內，商業銷售額達402億元，整體增幅約17%；日均客流量為328萬人，整體增幅約11%；合作品牌數量超7300家，凸顯強品牌吸引力。

亮眼的數字背后，是龍湖新開商場與存量調改的合力，以及“一店一策”的精細化運營。

“一店一策”，洞察區域需求

經營性收入的穩定性源于“空間即服務”戰略的落地。龍湖商業通過深度洞察不同城市、區域的市場需求，以“一店一策”的運營思路為每個項目量身定制差異化的發展路徑，實現商業價值與城市發展的深度融合。

//南寧青秀天街開業，

高人氣品牌、首店矩陣驚艷

5月30日，龍湖上半年唯一新開項目——南寧青秀天街開業，出租率96%、開業率92%。按照青秀天街官微，項目在開業的前三天里，客流量達到68萬+，營業額2790萬+，35家招商品牌實現業績廣西第一。

充分考慮到板塊內傳統中產、多孩家庭以及年輕客群畫像，集合“一店一策”的經營理念，青秀天街精準定位“區域頭部購物中心+青秀東餐飲高地”，帶來“8家華南首店、20家南寧首店、7家南寧城市旗艦店”。

高人氣品牌、首店矩陣驚艷南寧，包括吾記順味、松山棉店、萌呀、VVC的廣西首店；博納、GAP、駱駝、巴蜀王婆大蝦、WOW BEAUTY的南寧首店；還有鹿島會員店青秀首店、廣西首家Mall內雙層千平華為智能生活館等。

//蘇州獅山天街煥新，

“山上”登場、“山谷”跨層改造

空間設計：上半年，全面改造升級的B1下沉廣場，以美食主題街區“山下”的面貌開業，從名稱、場景設計、品牌組合、營銷活動多個方面營造極具松弛感、游逛性的生活方式空間。

6月，啟動5至6層“山谷”跨層改造，打造集品牌、社交、生活空間于一體的沉浸式自然景觀主題場所，成為繼“山下”后的又一例街區樣本，預計在今年四季度亮相。

品牌組合：上半年引入lululemon、YSL、DECATHLON、VANS、本來BENLAI、毛戈平等品牌，MUJI無印良品，華為智能生活館、輕食西餐brunch餐廳豆庫、達美樂(DOMINO'S)等多品類新店。

//重慶北城天街，

室內外空間全面改造，透明盒子煥新生

品牌組合：22歲的重慶北城天街，對原遠東百貨區域進行整體改造，升級成北城天街B館，引入超100家頭部品牌，打造戶外運動首店矩陣、時裝旗艦店集群及沉浸式社交餐飲空間，打出“西南首店+品牌旗艦店+網紅餐飲”的組合拳。

空間設計：A館的吊頂與地磚煥新為奶油風色調的明亮場景，標志性的沐光穹頂同樣進行了翻新；室內部分，透過多部電梯的挪位或拆除配合L1部分區域的小中庭打造，優化動線，提升游逛體驗。

B館將原有的流線型設計建筑立面更改為大面積玻璃幕墻的透明盒子造型，提升整體的現代感和時尚感，更為跨層旗艦店鋪提供了展示空間。

戶外街區部分則重新設計了沿線景觀，并適度增加餐飲外擺，以引入更多連鎖茶咖、輕餐等品牌。

外圍廣場區域更新為榕樹廣場、中心廣場兩大開放式主題空間進行了重點升級。榕樹廣場將下沉廣場、古樹陽光與建筑線條交錯融合，營造慢生活氛圍；中心廣場則通過多首層入口，并增設下沉式街區，打造形成多維度串聯。

//成都西宸天街升級,

“公園+天街里+MALL”新場景

2025年1月，龍湖成都西宸天街的天街里主題街區升級改造完成，形成了“公園+天街里+MALL”的新場景。

空間改造：一方面，打造POD通道，在天街、公園、住宅的交接點及必經路段更新場景和景觀，填補公園與天街的場景空白；另一方面，通過植入景觀，引入潮流餐飲品牌，增加二層人流駐足，形成雙首層設計，使得天街里成為內外引流的“中樞”。

品牌組合：“天街里”借助天然社交場景，引入WEHOUSE、sawasawa、良木緣、store by.jpg、正談炸雞、WHEAT&BAKER、李山山茶事、QIDI棲地、帕帕拉茲一眾城西首店。

此外，以HOKA、Lululemon、Spyder等國際運動品牌，配合B1層改造形成8000㎡精品生活街區，招來盒馬鮮生、迪卡儂兩大主力店，打造精品生活零售和精致一人食的“宸里”主題街區。

據悉，截止目前，為適配主流客群對場景創新及體驗感的要求，龍湖商業持續推動體系內頭部項目的改造升級，單就存量改造、項目煥新已經投入費用近3億元，以保持項目生命力、提升資產價值。

老項目被持續“打磨”，不僅沒有被市場邊緣化，反而成為龍湖商業的長期業績增長的主力支撐。

02

“百MALL”在即

輕資產加速與多生態協同

綜上，不難看出，龍湖的商業板塊已遠超單純的業務組成部分，成為龍湖在行業深度調整期最可靠的現金流與利潤來源，亦是推動其戰略轉型與模式突圍的關鍵力量。

截至年中，龍湖商業累計運營89座商場。按計劃，下半年還要新開10座商場，分布在杭州、西安、武漢、重慶等城市，輕重并舉邁向“百MALL時代”

這不僅是一個數量里程碑，更意味著龍湖的品牌影響力和網絡效應將躍升至新層級。

01

輕資產加速：輸出管理與價值創造

面對行業變革，龍湖商業通過輕資產模式實現能力溢出，開辟了新的增長曲線。據贏商大數據中心獨家獲悉，截至目前龍湖商業已拓展30個輕資產項目，其中已開業14座，占總開業項目近16%。

開業時間：后發加速，

第一個高點出現在2023年

龍湖的輕資產擴張戰略明顯在2022年及以后開始集中發力，其中第一個開業爆點在2023年。這年，開業7個輕資產項目，占當年開業項目總數的一半，標志著輕資產模式成為龍湖明確的戰略方向，并開始規模化復制。

2024年之后，龍湖的輕資產項目上新速度，保持每年5個左右，模式運用愈發成熟。這清晰地反映了龍湖在行業轉型期，從依賴重資產開發轉向輕重并舉、以輕促重的戰略新番。

城市分布：輕資產聚焦高能級市場，

試探下沉區域

透視龍湖30個輕資產項目，城市布局策略呈現“網格化”特征。

*絕對核心：長三角城市群，占比43%，密集分布于上海（4個）、杭州（5個） 等核心城市，以及蘇州、寧波、南京、無錫等經濟強市。將最優質的輕資產資源投入到中國經濟最活躍、消費能力最強的區域，最大化品牌影響力和收益。

*戰略根基：西部區域，占比33%。以重慶（6個） 和成都為核心，持續加密布局，鞏固其“根據地”市場的絕對領先優勢。同時進入西安、樂山等城市。

*區域性試探與補充：在環渤海（北京、石家莊、煙臺）、華中（長沙、鄭州）、華南（汕頭）等區域，選擇性地通過輕資產模式進入重點城市或全新城市（如汕頭、煙臺），以較低成本測試市場、擴大版圖。

合作模式：以“承租經營”為主，

“管理輸出”為輔

龍湖根據項目風險和收益預期，靈活采用了多種輕資產合作模式。據悉，目前30座輕資產項目（包含已開、未開）中，“承租經營”是絕對的主流模式。

龍湖通過支付租金或參與收益分成，獲得項目的運營權。這表明龍湖更傾向于深度掌控運營并獲取更大收益，同時也承擔相應的經營風險。

此外，還有部分項目以“管理輸出”方式展開。龍湖純靠輸出品牌和管理能力收取管理費，資產最輕，風險最低，但收益也相對有限。這類項目通常用于特殊資產（如蘇州、上海的存量改造項目）或戰略性的市場切入。

值得一提的是，近年龍湖打造的“政企合作”輕資產樣本，已成為其加速快跑的又一醒目標簽。

*西安未央天街：龍湖西安首個輕資產天街項目，由龍湖商業與西安未央城建集團合作打造，是目前龍湖商業西北地區最大的商業綜合體。

項目通過“政企村協同機制”，由區屬國企未央城建集團作為政府授權平臺，先行與村集體簽訂租賃協議，統一獲取商業經營權。隨后再根據企業需求，開展定制化設計與施工。

項目建成后，交由龍湖集團負責裝修與運營，實現“統一規劃、統一設計、統一運營”的全鏈條閉環。這不僅打破了傳統的安置商業運作模式，而且在全市首創區屬國企搭橋的合作模式。依托政府與國企雙重背書，龍湖集團可有效降低前期投資風險，縮短城更項目漫長的建設周期。

*重慶云領天街：龍湖體系內首個凈地輕資產合作項目，是龍湖與地方國企渝高集團共同打造。重慶云領天街開業3天客流超50萬人次、銷售額超3000萬元，運營一年多日均客流超4萬人次。

在運營中，渝高集團負責對云領天街硬件設施、公共空間及外部環境進行優化升級，同時構建覆蓋消防、設備運行等的全方位安全管理體系；龍湖商業則通過專業的商業運營能力，以高度適配的消費內容、打造特色消費場景，來滿足周邊常住居民以辦公族群的需求。

龍湖的輕資產擴張是一條風險可控、目標清晰、且具備持續性的第二增長曲線，正有力地推動其從“開發商”向“資產運營管理者”的戰略轉型。

02

網格化深耕：聚焦高能級城市與生態協同

龍湖的商業布局并非簡單“鋪點”，而是強調在核心城市的深度滲透和多航道協同。

• 聚焦高能級城市，凸顯“網格化”布局價值：龍湖約90%的銷售額來自一二線城市，其商業項目也聚焦于此。這類城市消費基礎好、抗風險能力強，能為商業項目提供持續的消費力支撐。

在重點城市進行“網格化”布局，意味著龍湖可以通過多個項目形成品牌合力，覆蓋更廣泛的客群，降低單項目運營成本，實現區域內的規模效應。

• 多航道協同賦能，未來最強競爭護城河：龍湖的開發、運營、服務三大板塊形成了良好協同，一如商業綜合體（天街）能帶動周邊住宅溢價和物業管理價值；長租公寓（冠寓）和活力街區（歡肆）則能與其他業態形成互補，共同構建城市生活生態圈，增強整體競爭力。

2025年上半年，龍湖新開放式街區產品線“歡肆”的首批項目——成都武侯歡肆、合肥歡肆正式開業，出租率超90%。

“歡肆”歸屬龍智資管旗下，定位為活力街區，以龍湖冠寓租戶為主要客群，是龍湖集團業務交叉賦能的體現。龍湖資管航道的前身是長租公寓，2024年升級為“龍智資管”品牌。

其中，成都武侯歡肆前身為龍湖武侯星悅薈，本身定位就是小區購物中心，與周邊居住客群協同度高。更名之后，成都武侯歡肆更加強化對青年客群情緒需求的呼應。

一層的傳統的攤位市集升級為品質膠囊車集群，三層平臺改造打通與冠寓的連接，品牌上引入store by.jpg咖啡、Luke&Leia零零撻輕餐烘焙等社交屬性品牌，以及烤匠、竹漣燒肉、久藏·橫膈膜燒肉、菌彩云南野生菌火鍋等，將街區往全時段美食社交場打造。

美食之外，引入脫口秀廠牌集聚的重卡劇場、音樂房子民謠酒吧等全時段消費品牌，強化體驗業態。

龍湖合肥歡肆定位相近，以“日咖夜酒、精致煙火、松弛樂活”為主題，分層規劃消費場景，引入多個區域首店及知名連鎖品牌，包括果仁餐廳、紅豬Bistro意餐、幾十有創意干糧店、愛燒鳥日式居酒屋、新派湘菜禾田記。

為強化街區商業的戶外特性，龍湖合肥歡肆在空間上下功夫：在一層戶外與三層天臺，分別打造出了網紅公園及屋頂運動主題公園這兩大特色空間，并利用樓梯、連廊的搭建連通各功能區。

龍湖不僅在物理上將歡肆和冠寓進行打通，還通過會員系統積分將兩項業務進行了連接，從而強化兩項業務的協同關系。

無疑，多航道協同效應，使得龍湖的商業板塊不再是孤軍奮戰，而是嵌入在一個強大的支持網絡中。這個網絡為其提供了持續不斷的“養分”、忠實的客戶基礎和巨大的效率提升，這才是龍湖商業未來最深的護城河和最確定的增長引擎。

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