馬光遠：穩住樓市，只需五招

很久不寫房地產的文章，主要原因是2021年以來，在中國房地產市場出現明顯風險的情況下，我關于穩定房地產市場的杜鵑啼血般的呼吁在政策層面很少及時得到回應。

2021年，恒大風險暴露之后，某些部門居然判斷“恒大只是個案”，我當時第一時間找了30多家財務狀況比恒大還嚴峻的說明這是行業系統性風險，絕不是個案。

我當時呼吁，只要放松包括“三條紅線”、放松限購，降首付比例在內的過于嚴苛的降溫措施，也就是把“卡著脖子”的手松開，樓市軟著陸的概率很大。

可惜，這樣的舉措遲至2024年的9月份才下決心實施，可是，確實有點晚。

到2024年的9月斷然采取措施之前，房地產的主要指標已經大幅度回調：

房地產開發投資下滑了超過30%，房地產銷售腰斬，房價普遍下跌了30%以上，北上廣深四大一線城市房價大部分已經跌到2016年，大量房企或者倒下，或者僵而不死，房地產庫存高企，項目爛尾驚人。

之后，盡管出臺了一系列的政策，但政策的效應總是在短暫的反彈之后又陷入低迷，房地產的各項指標都已經跌過頭，但預期并沒有因此而改變。

在經歷如此深度的調整之后，有人問：還有什么辦法穩住地產！

辦法當然有！

根據當前房地產市場預期依然不樂觀的事實，和房價依然處在下行通道的趨勢，關注房地產市場的專家們也提出了很多建議。比如，建議政府拿出巨資收購庫存等。這些措施，如果放在2021年前后，當然是有用的，我也是支持的，可是放到現在，政府即使收購也無法改變市場預期，再比如，政府提出建好房子和房地產新模式的概念，這個方向無疑是正確的，但這對改變目前市場預期仍然有限。

再說徹底一點，目前的房地產市場是需要活命，需要活下來，才能談活得好。

第三、我仍然認為，目前仍然有真正的住房需求，住房需求并沒有消失。按照官方數據，我們現在人均建筑面積剛過40平，拋去公攤，人均居住面積不到30平，勉強解決了“住房溫飽”問題，距離高水平的居住還差的遠呢，不要動不動講房子多得沒人要。要為真正想買房的人減負，要痛下決心取消徹底取消限購，不留尾巴，下決心下調首付比例和房貸利率。目前的首付比例15%，完全可以下調到10%，目前的房貸利率完全可以下調到3%以下。

在這里必須強調，中國的實際利率真的太高了，在目前整體物價下行的情況下，房貸名義利率仍然高于3%，實際利率至少在4%以上。

美國看著名義利率高，但美國通脹也高，名義利率反而大大低于中國。把首付比例下降到10%不會出現信用風險，中國的老百姓最講信用。君不見，一些地方的房價跌去70%了，300萬的房子，跌到100萬了，老百姓還在老老實實還著200多萬的房貸，很少有人棄房，要珍惜啊。

最后說幾句，這幾年我研究房地產比較多，被網絡噴子噴成我一直鼓吹房價上漲，對我的各種言論斷章取義，掐頭去尾，各種造謠和污蔑。研究房地產居然成了罪？何其荒唐？房地產占了中國居民財富60%以上，房地產何其重要？為什么在這些網絡噴子的眼中就成了罪人？

我既不炒房，也從沒有鼓勵大家炒房！我只是客觀研究房地產的發展規律，我也沒有一直說房價要上漲。早在2017年，我就提出了房地產要變局的“三個20%”：未來只有20%的城市，只有20%的樓盤有保值價值，只有20%的開發商會活下來！這是可以輕易查到的。2021年，在恒大暴雷之后，多次提醒：房子作為最好投資的時代結束，投資性買房一定要謹慎。所謂選擇性眼瞎，不過如此吧？